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JUGEMENT DU : 16 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00580 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4OB

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet CITYA [Localité 10] [Localité 8], [Adresse 1] C/ S.C.I. [Adresse 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST ETIENNE

Service de la procédure accélérée au fond

JUGEMENT RENDU SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet CITYA [Localité 10] [Localité 8], dont le siège social [Adresse 1],

représentée par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.C.I. LES TROIS DUCS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 25 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Juge : 16 Octobre 2025

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, réputé contradictoire, et en 1er ressort,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Les Trois Ducs est copropriétaire dans un ensemble immobilier sis [Adresse 7]) d’un local commercial et d’un logement attenant.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI Les Trois Ducs, en date du 3 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner la SCI Les Trois Ducs devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  9 412,38 € au titre des charges impayée, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, au titre des charges de copropriété arrêtées au 9 juillet 2025, incluant le quatrième appel de fonds de l’exercice 2024-2025 en date du 1er juillet 2025 ;

—  2 102,68 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de la signification du commandement de payer du 3 avril 2025.

L’affaire est retenue à l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] maintient ses demandes et, au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 481-1 du Code de procédure civile, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il affirme que le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses.

La SCI Les Trois Ducs régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude, ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 9 juillet 2025, la SCI Les Trois Ducs serait redevable de la somme de 11 515,06 € au 1er juillet 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

Si les mises en demeure sont justifiées par la production d’un avis de réception, il convient de relever que des mises en demeure espacées de moins d’un mois caractérisent des frais inutiles, qu’il convient d’écarter. Seules les mises en demeure des 18 juillet 2024, 18 octobre 2024 et 17 janvier 2025 seront retenues.

En revanche, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Les frais de prise d’hypothèques ne sont pas justifiés dans le présent dossier.

Le commandement de payer fait partie des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu à hauteur de 174,04 €. Le surplus des frais d’huissiers ne sont pas justifiés.

La SCI Les Trois Ducs est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 723,22 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 039,25 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que la SCI Les Trois Ducs ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Les Trois Ducs, succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI Les Trois Ducs, partie perdante, est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice Présidente,

CONDAMNE la SCI Les Trois Ducs à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes suivantes :

—  9 723,22 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 039,25 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

—  500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LES TROIS DUCS aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

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la SELARL NEO DROIT

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Dossier

Le 16 Octobre 2025