TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

72A

Minute

N° RG 25/01235 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2I7X

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 02/03/2026

à la SELARL FREDERIC DUMAS

M^e Christine GIRERD

Rendue le DEUX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.D.C. RESIDENCE ARGUIN I représenté par son Syndic GROUPE INVEST, immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 449 862 242, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

défaillant

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 6]

défaillant

Madame [L] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillante

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 10, 14 et 25 avril et 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] I, situé [Adresse 8], représenté par son syndic GROUPE INVEST, a fait assigner Monsieur [B] [Y], Monsieur [W] [Z], Monsieur [A] [Y], Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [Y] veuve [X] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, 815-17 du code civil, 14-1 et 14-2-1, 19-3 de la loi du 10 juillet 1965, et 35, 55 et 62 du décret du 17 mars 1967, afin de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes de:

—  16 511,46 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts légaux à compter des mises en demeure respectivement régularisées ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens;

— et rappeler l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] expose être confronté depuis plusieurs années au défaut de règlement des charges de copropriété et d’appels de fonds travaux à propos des lots n°182 (appartement) et n°116 (parking), propriété de Monsieur [R] [Y], décédé il y a un peu moins de 20 ans, et son épouse Madame [I] [Y], décédée le 31 août 2013, succession non réglée dans un délai raisonnable ; que Maître [J] [H], notaire à [Localité 7], était chargé du règlement de la succession et a fini par répondre qu’il ne détenait aucun fonds dans le cadre de la succession des époux [R] et [I] [Y] ; que sur ordonnance sur requête du 30 juillet 2015, il a pu identifier les cinq héritiers de la succession, à savoir Madame [L] [Y] fille du couple et héritière à hauteur d’un tiers, Madame [C] [Y] prédécédée et représentée à la succession par son fils unique Monsieur [W] [Z] hétitier à la succession à hauteur d’un tiers, et Monsieur [K] [Y] prédécédé et représenté à la succession par ses trois enfants, chacun à hauteur d’un neuvième de droits, à savoir Monsieur [F] [B] [Y], Monsieur [V] [Y] et Monsieur [A] [Y] ; qu’il a dans un premier temps choisi d’envisager le seul recouvrement des sommes exigibles dans les conditions de l’ancien article 1220 du code civil et a divisé les poursuites entre les héritiers, donnant lieu à jugement du 15 juillet 2016, sursoyant à statuer dans l’attente de la justification d’une sommation de prendre parti dans les conditions de l’article 771 du code civil, puis, sur justification de la régularisation, décision du 10 février 2017 condamnant chacun des héritiers au paiement des sommes alors exigibles ; que par procès-verbal d’assemblée générale du 08 octobre 2016, il s’est résolu à envisager une saisie immobilière dans le cadre de sa résolution n°5 ; que l’état des sommes dues s’entendant en septembre 2023 de 14 394,27 euros, indépendamment de nouveaux appels de fonds travaux à venir, il a voté une action en recouvrement dans le cadre de son assemblée générale du 27 novembre 2023, en sa résolution 22 ; que les défendeurs ne se sont pas acquittés des sommes dues.

Appelée à l’audience du 08 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 15 décembre 2025, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes;

— Monsieur [F] [B] [Y], le 13 janvier 2026, par des écritures dans lesquelles il sollicite :

à titre principal,

— déclarer irrecevable l’action ;

à titre subsidiaire,

— déclarer prescrite la demande en recouvrement des charges de copropriété portant sur la période antérieure au 10 avril 2020 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

à titre infiniment subsidiaire,

— ordonner que la quote-part des charges de copropriété mise à sa charge n’excède pas la somme de 803,38 euros ;

à titre très infiniment subsidiaire,

— ordonner que la quote-part des charges de copropriété mise à sa charge n’excède pas la somme de 1 834,61 euros ;

— débouter le demandeur du surplus de ses demandes ;

en tout état de cause,

— condamner le demandeurà lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Régulièrement assignés par actes remis à personne, Monsieur [W] [Z], Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et ils ont bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir leurs observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

La signification de l’assignation à Monsieur [A] [Y] a été convertie en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

La mise en demeure visée à l’article précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées.

En l’espèce, Monsieur [Y] soutient qu’aucune mise en demeure conforme aux dispositions précitées ne lui a été délivrée, de sorte que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable.

Le demandeur oppose qu’une mise en demeure a bien été régularisée à plusieurs reprises, à savoir les 19 juillet 2018, 19 juillet 2019, 19 septembre 2020, 15 décembre 2020, 20 octobre 2022 et 22 novembre 2022.

Le demandeur verse aux débats la mise en demeure en date du 20 octobre 2022, laquelle satisfait aux exigences de l’article 19-2 précité en ce qu’elle comprend, avec suffisamment de précision, la nature et le montant des provisions réclamées. Le fait que cette mise en demeure soit adressée à l’office notarial “Succession [Y] [I] C/ Maître [H]”, et non à l’adresse des copropriétaires, n’emporte pas l’irrecevabilité de l’action dès lors qu’il est constant que cet office était en charge du règlement de la succession de Madame [I] [Y] dont les défendeurs sont héritiers.

Par conséquent il n’y a pas lieu de déclarer irrecevable l’action sur ce motif.

Sur la prescription de la demande en paiement des charges antérieures au 10 avril 2020

L’article 2224 du code civil dispose que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”.

Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, “les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat”.

En l’espèce, Monsieur [Y] fait valoir que l’assignation lui ayant été signifiée le 10 avril 2025, la demande en paiement portant sur des charges de copropriété antérieures au 10 avril 2020 doit être déclarée prescrite.

Le syndicat des copropriétaires oppose que la succession de Madame [I] [Y] était débitrice d’une somme globale de 6 714,55 euros en 2016 et soutient que l’assignation délivrée cette année là a interrompu la prescription à l’égard de tous les cohéritiers au titre des sommes exigibles. Il ajoute que c’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement du 10 février 2017 répartissant cette créance globale de 6 714,55 euros entre les cohéritiers, les condamnant in solidum au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 outre les dépens d’un total de 948,55 euros, soit un total de 8 663,10 euros. Il en déduit que c’est donc la somme globale de 8 663,10 euros qui a bénéficié de la prescription interruptive puis de la prescrition des titres exécutoires de 10 ans de l’article L.111-4 du code des procédures civiles d’exécution, et qu’ainsi, seule la somme résiduelle comprise entre les sommes exigibles au 1er avril 2020, soit 9 281,07 euros, et les sommes couvertes par la prescription de l’action précédente, soit 8 663,10 euros, à savoir 617,97 euros, est susceptible d’être frappée de prescription.

Or, comme le relève à juste titre Monsieur [Y], l’assignation délivrée en 2016 n’a pu interrompre la prescription que pour les charges antérieures à l’année 2016 au paiemnt desquelles les défendeurs ont déjà été condamnés par jugement du 10 février 2017.

La somme des charges de copropriété due s’élevant à 9 281,07 euros au 1er avril 2020 (pièce 13 du demandeur), la demande en paiement desdites charges ne peut porter que sur la somme de 7 230,39 euros (16 511,46 euros sollicités – 9 281,07 euros prescrit/déjà jugé).

Par conséquent la demande en paiement des charges de copropriété sera déclarée irrecevable pour les charges antérieures au 10 avril 2020, soit la somme de 9 281,07 euros et sera déclarée recevable pour les charges postérieures au 10 avril 2020, soit la somme de 7 230,39 euros.

Sur le bien fondé de la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Au vu des pièces produites, notamment :

– le contrat de syndic,

– la mise en demeure en date du 20 octobre 2022,

_ les procès-verbaux d’assemblée générale des 14 mars 2019, 25 novembre 2019, 14 janvier 2021, 22 novembre 2021, 28 novembre 2022, 27 novembre 2023, 17 février 2025 et 08 décembre 2025,

le demandeur rapporte la preuve de sa créance au titre des charges de copropriété pour un montant de 7 230,39 euros.

Sur la solidarité entre les coindivisaires

Aux termes de l’article 1309 du code civil, “l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales”.

Il est constant que les indivisaires restent solidaires de leur dette dans le cas où le règlement de copropriété comporte une stipulation expresse d’indivisibilité ou de solidarité des cohéritiers du débiteur initial.

C’est à bon droit que Monsieur [B] [Y] fait valoir en l’espèce que le règlement de copropriété versé aux débats (pièce 18 du demandeur) ne comprend pas une telle clause d’indivisibilité ou de solidarité, de sorte que les indivisaires ne sont pas solidaires entre eux pour le paiement des charges de copropriété et ne sont tenus qu’à concurrence de leur quote-part dans l’indivision, soit, pour ce qui le concerne, la somme de 803,38 euros (7 230,39 euros x 1/9) représentant 1/9ème des sommes dues.

Il sera donc condamné à payer au demandeur la somme de 803,38 euros représentant sa quote part de 1/9ème dans l’indivision, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus.

Monsieur [A] [Y] sera condamné à payer au demandeur la somme de 803,38 euros représentant sa quote part de 1/9ème dans l’indivision, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus. .

Monsieur [V] [Y] sera condamné à payer au demandeur la somme de 803,38 euros représentant sa quote part de 1/9ème dans l’indivision, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus.

Monsieur [W] [Z] sera condamné à payer au demandeur la somme de 2 410,13 euros représentant sa quote part de 1/3 dans l’indivision, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus.

Madame [L] [X] sera condamnée à payer au demandeur la somme de 2 410,13 euros représentant sa quote part de 1/3 dans l’indivision, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [B] [Y], Monsieur [W] [Z], Monsieur [A] [Y], Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [X] seront condamnés aux dépens.

Monsieur [F] [B] [Y] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens. Monsieur [F] [B] [Y], Monsieur [W] [Z], Monsieur [A] [Y], Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [X] seront condamnés, chacun, à lui verser la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclare irrecevable la demande en paiement pour les charges antérieures au 10 avril 2020, soit la somme de 9 281,07 euros ;

Déclare recevable la demande en paiement pour les charges postérieures au 10 avril 2020, soit la somme de 7 230,39 euros ;

Condamne Monsieur [F] [B] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], situé [Adresse 8], représenté par son syndic, GROUPE INVEST, la somme de 803,38 euros au titre des charges de copropriété, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne Monsieur [A] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], situé [Adresse 8], représenté par son syndic, GROUPE INVEST, la somme de 803,38 euros au titre des charges de copropriété, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne Monsieur [V] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] I, situé [Adresse 8], représenté par son syndic, GROUPE INVEST, la somme de 803,38 euros au titre des charges de copropriété, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne Monsieur [W] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] I, situé [Adresse 8], représenté par son syndic, GROUPE INVEST, la somme de 2 410,13 euros au titre des charges de copropriété, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne Madame [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] I, situé [Adresse 8], représenté par son syndic, GROUPE INVEST, la somme de 2 410,13 euros au titre des charges de copropriété, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Déboute Monsieur [F] [B] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [B] [Y], Monsieur [W] [Z], Monsieur [A] [Y], Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [X] à verser chacun la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], situé [Adresse 8], représenté par son syndic, GROUPE INVEST, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [B] [Y], Monsieur [W] [Z], Monsieur [A] [Y], Monsieur [V] [Y] et Madame [L] [X] aux dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,