Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01974 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIV6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

Monsieur [W] [D], venant aux droits de Monsieur [G] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Youcef IDCHAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [R] [N]

demeurant [Adresse 4]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 avril 2021, Monsieur [G] [I] a donné à bail à Madame [R] [N], un immeuble à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 € hors charges.

Par acte notarié en date du 24 avril 2023, Monsieur [G] [I] a vendu le bien sis [Adresse 3] à Monsieur [W] [D].

Monsieur [W] [D] a fait délivrer le 19 janvier 2024 à Madame [R] [N] un commandement de payer les loyers échus.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 25 janvier 2024, Monsieur [W] [D], venant aux droits de Monsieur [G] [I], a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 avril 2024 et signifiée à étude, Monsieur [W] [D] a attrait Madame [R] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2.391,00 € euros au titre de sa créance locative, outre les intérêts légaux, à compter de la signification de l’acte de commandement de payer,

—  1.920,00 € au titre des dommages-intérêts correspondant aux réparations locatives ;

—  750,00 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal ;

—  750,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal ;

— les entiers dépens.

Une première audience s’est tenue le 15 octobre 2024 pour finalement être renvoyée à celle du 18 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience de renvoi, Monsieur [W] [D], représenté par son conseil, a expliqué que Madame [R] [N] avait laissé le logement dans un état particulièrement dégradé. Il a actualisé le montant de la somme demandée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 1.200 € indiquant que le renvoi a été accordé sur demande de Madame [R] [N] pour qu’elle constitue avocat, ce qu’elle n’a pas effectué. Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités par Madame [R] [N].

Madame [R] [N], comparante en personne, a expliqué qu’elle s’était rendue à [Localité 5], et qu’elle avait, pendant cette période, confié les clefs de son logement à une amie. Elle a soutenu que cette personne avait dégradé l’appartement. Elle a expliqué percevoir le RSA et affirmé avoir demandé au bailleur la possibilité de régler sa dette en plusieurs mensualités. Elle a sollicité du tribunal des délais de paiement.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] verse aux débats un décompte arrêté au mois de février 2024 inclus établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2.391 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [W] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [R] [N] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 2.391 €, outre les intérêts légaux, à compter de la signification de l’acte de commandement de payer.

Compte-tenu du montant de la dette, de la situation financière de Madame [R] [N] et de l’absence de règlement des loyers sur les quatre dernières échéances, il n’y a pas lieu, même d’office, de lui accorder des délais de paiement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

En vertu de l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Par ailleurs, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi.

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] verse au débat les procès-verbaux d’état des lieux d’entrée et de sortie, tous deux réalisés de façon contradictoire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par Madame [O] [L] sur procuration de Madame [R] [N].

Le bailleur sollicite que Madame [R] [N] soit condamnée à lui payer la somme de 1.920 € au titre des réparations locatives, correspondant selon le devis n°DE00022866, réalisé par la société Evolution Services et également versé au débat, au montant du nettoyage et de la désinfection de l’appartement.

Il ressort de l’analyse et de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les détériorations suivantes ont été constatées et consignées :

— les plinthes (séjour, cuisine, alcôve, chambre) qui étaient en bon état lors de l’état des lieux d’entrée sont marquées comme étant dans un état « sale », voire « dégradé » sur l’état des lieux de sortie ;

— plusieurs portes et encadrement de portes (chambre, salle de bain, WC), qui étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux sont marquées comme étant « cassées » ou « dégradées » sur l’état des lieux de sortie ;

— les fenêtres et encadrements de fenêtre (séjour, cuisine et chambre), qui étaient « neuves » lors de l’état des lieux d’entrée sont marquées comme étant « non lavées », « sales » avec la présence de matière collante lors de l’état des lieux de sortie ;

— les volets PVC du séjour, dont l’état était « neuf » lors de l’état des lieux d’entrée, sont marqués comme « sales » lors de l’état des lieux de sortie ;

— les différents meubles électroménagers de la cuisine sont décrits sur l’état des lieux de sortie comme étant « encrassés », « bouchés » ou « cassés », alors qu’ils sont étaient en bon état lors de l’état des lieux d’entrée ;

— les appareillages sanitaires de la salle de bain et des WC (meuble lavabo, douche, WC, abattant) sont décrits dans l’état des lieux de sortie comme étant « sales » alors qu’ils étaient dans un état « neuf » ou « bon » lors de l’état des lieux d’entrée ;

— les grilles de ventilation, dont l’état était marqué comme « mauvais » lors de l’état des lieux d’entrée sont marquées comme étant poussiéreuses lors de l’état des lieux de sortie ;

— les sols (entrée, séjour, cuisine, chambre, alcove, salle de bain et WC), dont l’état était marqué comme « bon » lors de l’état des lieux d’entrée est décrit comme « sale » sur l’état des lieux de sortie, qui précise la présence de matière collante, de « pourriture », de déchets ou encore d’excréments d’oiseaux.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne permet pas de comparer l’état des appareils de chauffage, des robinetteries, des miroirs, des interrupteurs et des prises de courant.

Toutefois, l’analyse de l’état des lieux de sortie ainsi que les déclarations de Monsieur [W] [D] à l’audience témoignent de ce que le logement a été rendu dans un état de saleté particulièrement avancé, comme en atteste la présence dans plusieurs pièces du logement de fientes d’oiseaux, de serviettes hygiéniques, de « pourriture » et de traces collantes.

Par ailleurs, à l’audience, Madame [R] [N] ne conteste pas les différentes dégradations relevées dans le logement. Elle reconnaît avoir été destinataire des photographies de l’état du logement mais fait valoir qu’elle a prêté le logement à une amie, à qui elle impute l’origine des désordres. Or, le seul fait qu’elle ait prêté son logement ne suffit pas à l’exonérer de la charge des désordres et des réparations, dès lors qu’elle a régulièrement introduit cette tierce personne dans son logement.

En effet, sa qualité de preneuse du bail a perduré jusqu’à réalisation de l’état des lieux de sortie et remise volontaire des clefs. Dans ce contexte, Madame [R] [N] doit répondre des désordres consignés dans l’état des lieux de sortie.

Dès lors, en l’absence de contestation sur les dégradations constatées, d’éléments de nature à exonérer Madame [R] [N] de la charge des réparations consécutives aux désordres constatés et eu égard à l’état d’insalubrité du logement, il y a lieu de considérer que la somme de 1.920 € sollicitée au titre des réparations locatives et corroborée par le devis de l’entreprise Evolution Services est justifiée.

Par conséquent, Madame [R] [N] sera condamnée à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 1.920 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [R] [N].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [W] [D] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer à la Monsieur [W] [D] la somme de 2.391 € arrêtée au mois de février 2024 inclus, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse, outre les intérêts légaux, à compter de la signification de l’acte de commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 1.920 € au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [W] [D] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE