TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03553 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBH4

N° de MINUTE : 26/00327

DEMANDEUR

S.A.S. LES TROIS COEURS agissant poursuites et diligences de sa Présidente

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1838

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Floriane BOUST de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB192

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 09 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 15 décembre 2008, renouvelé par acte du 7 juin 2018, la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER a donné à bail commercial à la SARL RIBEIRA DE PENA & FAFE des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à Drancy (93). Ledit rez-de-chaussée est divisé en trois lots de copropriété distincts, numérotés 1, 2 et 19.

Par acte du 24 décembre 2018, la SARL RIBEIRA DE PENA & FAFE a cédé son fonds de commerce à la SAS LES TROIS COEURS, en ce compris le droit au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, la SAS LES TROIS COEURS a assigné la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin qu’elle soit notamment condamnée sous astreinte à lui délivrer le lot 19. Cette première instance a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 23-08376.

Par jugement en date du 7 avril 2025 rendu dans le cadre de l’instance précitée, le tribunal judiciaire de Bobigny a dit que le lot n°19 de l’immeuble sis [Adresse 1] à Drancy – [Adresse 2] (93) ne faisait pas partie des locaux visés au bail liant la SAS LES TROIS COEURS et la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER, renouvelé par acte du 7 juin 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SAS LES TROIS COEURS a assigné la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de, notamment, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été délivré par la SCI DO NASCIMENTO le 1er mars 2024. C’est l’objet de la présente instance, qui a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 24-03553.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, la SAS LES TROIS COEURS sollicite du tribunal de :

A titre principal :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire lui ayant été délivré par la SCI DO NASCIMENTO le 1er mars 2024 ;

— dire qu’il ne produira aucun effet ;

— débouter la SCI DO NASCIMENTO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— enjoindre à la SCI DO NASCIMENTO de rectifier le décompte locatif en supprimant les sommes contestées car non justifiées ou non dues ;

— condamner la SCI DO NASCIMENTO à lui rembourser la somme de 1.895,34 euros au titre des charges injustifiées ;

A titre subsidiaire :

— lui octroyer 24 mois de délais pour régler toutes sommes qui pourraient être allouées à la SCI DO NASCIMENTO ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI DO NASCIMENTO à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI DO NASCIMENTO à supporter les entiers dépens de l’instance ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER sollicite du tribunal de :

— débouter la société LES TROIS COEURS de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2024 n’encourt pas la nullité ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de la société LES TROIS COEURS ainsi que de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, des lieux dont s’agit sis à [Adresse 3] ;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société LES TROIS COEURS à lui payer à titre principal la somme de 7.134,11 euros et à titre subsidiaire la somme de 5.381,95 euros, compte arrêté au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, sur les loyers et charges impayés, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de la signification des présentes conclusions ;

— condamner la société LES TROIS COEURS à compter du 2 avril 2024, à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat ;

— juger que cette indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise ;

— condamner la société LES TROIS COEURS à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire pour les obligations et ou condamnations mises à sa charge.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025, et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 9 octobre 2025.

A l’issue de celle-ci, le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025, puis il a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A) Sur la demande principale tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer, et sur la demande reconventionnelle tendant à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est constant que, pour être efficace, le commandement de payer doit en outre indiquer le montant des loyers dus d’une manière suffisamment précise pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.

Il est également constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

En outre, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il en résulte que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire insérée au sein d’un contrat de bail commercial doit le faire de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie alors au jour où le commandement de payer a été délivré.

En l’espèce, il conviendra d’apprécier la régularité du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 au regard des règles précitées, en tenant compte dans un premier temps du bien-fondé des sommes réclamées dans le commandement litigieux, et dans un second temps du contexte procédural dans lequel se trouvaient les parties au moment de la délivrance de ce commandement.

1) Sur le bien-fondé des sommes réclamées dans le commandement de payer

Le contrat de renouvellement du bail commercial liant les parties stipule, en son avant-dernière page au paragraphe intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE”, la clause suivante :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plain droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires qu’une simple ordonnance de référé pour, si besoin était, contraindre le preneur à quitter les lieux et ordonner la ventes des mobilier et marchandises, ce, nonobstant toutes offres et conciliations ultérieures, dans ce cas, les loyers versés d’avance resteraient acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux, du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions.”

Il ressort du décompte joint au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 1er mars 2024, que le bailleur réclame un montant principal de 9.230,90 euros arrêté au 1er mars 2024, composé des sommes suivantes :

—  2.042,43 euros ;

—  90 euros ;

—  263,37 euros ;

—  10 euros ;

—  3.211,75 euros ;

—  90 euros ;

—  221,60 euros ;

—  3.211,75 euros ;

—  90 euros.

Le bailleur indique dans ses dernières conclusions que ces sommes correspondent aux loyers et aux charges prévus par le contrat de bail.

a) Sur les loyers réclamés dans le commandement de payer

Le bailleur admet à titre liminaire – et les parties s’accordent sur ce fait – que les loyers ne sont à payer qu’à termes échus, et que donc, parmi les sommes réclamées, le loyer du premier trimestre 2024 a été intégré par erreur au commandement de payer délivré le 1er mars 2024 alors qu’il n’était pas exigible à cette date, puisque ce loyer n’était exigible qu’à son terme échu, à savoir à la fin du mois de mars 2024, de telle sorte qu’il convient de déduire du montant principal de 9.230,90 euros la somme de 3.301,75 euros (soit l’addition des deux dernières sommes figurant au décompte : 3.211,75 euros correspondant au loyer du premier trimestre 2024 sans les charges, et 90 euros correspondant à la provision pour charges du premier trimestre 2024).

La société LES TROIS COEURS considère par ailleurs que le loyer principal annuel s’élève lors du renouvellement du bail commercial à 11.931 euros, soit 2.982,75 euros par trimestre, conformément aux termes du contrat de renouvellement du 7 juin 2018.

Elle conteste à cet égard la révision triennale des loyers opérée par le bailleur en décembre 2020, puisque selon elle :

— le contrat de renouvellement du bail aurait dû mentionner que la révision s’opèrerait selon l’indice des loyers commerciaux et non sur celui du côut de la construction ;

— la demande de révision du 3 décembre 2020 est irrégulière en la forme, la date d’envoi de la demande devant être postérieure à l’échéance de la période triennale à défaut de quoi la demande est nulle ;

— la simple demande de révision ne rend pas pour autant le loyer révisé exigible, celui-ci ne pouvant être exigible qu’après accord amiable et explicite sur son montant, via la signature d’un avenant, ou après fixation judiciaire ;

— aucun accord amiable n’est intervenu, ni implicite ni explicite, puisque la locataire a continé à régler le loyer sur l’ancienne base (soit 2.982,75 euros) alors que le bailleur a appelé un loyer révisé de 3.211,75 euros à compter du 3ème trimestre 2021.

— dans ces conditions, il appartenait au bailleur de saisir le juge pour voir fixer le montant du loyer révisé, ce qu’il n’a pas fait.

La SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER déclare au contraire qu’elle pouvait procéder à la révision triennale du loyer commercial puisque le principe de cette révision était prévu au contrat de renouvellement du bail, et que conformément aux dispositions des articles L 145-37 et suivants du code de commerce, elle pouvait procéder à la dite révision, ce qui a été régularisé suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 décembre 2020.

Elle concède que l’indice qui devait être pris en compte pour la révision triennale du loyer opérée en décembre 2020 n’était pas l’indice du coût de la construction, mais l’indice des loyers commerciaux.

Elle observe que néanmoins la société LES TROIS COEURS n’avait jusqu’alors jamais explicitement contesté la révision triennale opérée alors qu’une demande amiable de révision en bonne et due forme lui avait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 décembre 2020, et elle en déduit qu’en l’absence de réponse de la locataire, le nouveau montant du loyer a été quittancé et que cette dernière est désormais mal fondée à contester a posteriori la révision des loyers dans le cadre de la présente instance.

Elle considère en effet que si la société LES TROIS COEURS n’était pas d’accord avec cette proposition, il lui appartenait de diligenter une procédure de contestation conformément aux dispositions des articles L 145-56 et suivants du code de commerce, et cela dans le délai de deux ans à compter de la date de la demande de révision soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par acte d’huissier, ce qu’elle n’a pas fait.

Sur ce :

Vu les articles L 145-37 et suivants du code de commerce ;

Conformément à ces dispositions, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, étant précisé qu’il s’agit d’un délai d’attente strict : la demande en révision ne peut être formée que si la période triennale est échue.

En l’espèce, le bailleur a formé sa demande en révision par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 décembre 2020 (pièce 15 de la partie demanderesse). Or le locataire n’était entré en jouissance des lieux qu’au mois de décembre 2018, et le point de départ du bail renouvelé était le 15 décembre 2017, ce qui ressort explicitement du contrat de renouvellement du bail en date du 7 juin 2018 (pièce 3 de la partie défenderesse).

Dès lors, la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER ayant formulé sa proposition de révision du loyer avant le 15 décembre 2020, en contradiction avec les exigences légales précitées, ne peut se prévaloir du loyer révisé.

En outre et à titre surabondant, en vertu des dispositions susvisées, l’acceptation de la demande par le locataire ou une décision du juge des loyers est indispensable pour rendre la révision exigible. L’acceptation du loyer révisé peut résulter d’un écrit du locataire. Elle peut également être tacite et résulter par exemple du fait que le locataire règle le nouveau loyer, même de manière épisodique. Toutefois, l’acceptation tacite ne peut être retenue que si la demande de révision est régulière.

En l’espèce, il résulte de la lecture des écritures des parties et des pièces versées aux débats que la société LES TROIS COEURS n’a jamais explicitement accepté la proposition de révision formulée dans le courrier du 3 décembre 2020.

En outre, aucune acceptation tacite ne peut être déduite de l’absence de réponse du locataire, d’autant plus que la société LES TROIS COEURS a continué à régler l’ancien loyer, ce qui n’est pas contesté par le bailleur et ce qui ressort des pièces versées aux débats.

En tout état de cause, l’acceptation tacite ne peut pas être retenue au cas d’espèce, la demande de révision étant irrégulière comme ayant été formée avant le 15 décembre 2020.

Dès lors, contrairement aux allégations de la société DO NASCIMENTO IMMOBILIER, il appartenait à celle-ci de demander au juge des loyers commerciaux la fixation du loyer révisé, et le locataire n’avait aucune obligation de diligenter une action en contestation conformément aux dispositions des articles L 145-56 et suivants du code de commerce.

Pour l’ensemble de ces raisons, aucune révision triennale ne pouvait être appliquée par le bailleur au loyer contractuel, de telle sorte que la composante du loyer correspondant à la révision appliquée est injustifiée et doit être déduite des sommes réclamées dans le commandement de payer du 1er mars 2024 au titre des loyers.

A cet égard, il convient de s’interroger sur la demande subsidiaire de la SCI DO NASCIMENTO IMMOBILIER au titre des sommes qu’il convient de retenir au titre des loyers et de la différence qu’il est indispensable de retrancher du décompte.

La SCI DO NASCIMENTO prétend pouvoir rectifier l’erreur initiale du bail renouvelé concernant l’indice de revalorisation (soit l’indice du coût de la construction selon le contrat du 7 juin 2018) , en appliquant l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction entre le 15 décembre 2020 et le 15 décembre 2023. Toutefois, nulle proposition régulière n’ayant été formalisée en ce sens auprès de la société locataire, conformément aux dispositions précitées, seuls les termes du contrat du renouvellement du bail commercial en date du 7 juin 2018 pouvaient être appliqués, et le bailleur ne peut prétendre a posteriori rectifier l’erreur initiale concernant l’indice réglementaire à appliquer.

La SCI DO NASCIMENTO sera donc déboutée de l’intégralité de ses demandes concernant la révision triennale des loyers.

Concernant le calcul des sommes indument réclamées par le bailleur au titre de la révision, il convient de constater que ce dernier a appelé de manière injustifiée des loyers révisés à compter du deuxième trimestre 2021, à raison de 3.211,75 euros par trimestre au lieu de 2.982,75 euros par trimestre, soit un excédent de 229 euros par trimestre, auquel s’ajoute un rappel de loyer également injustifié de 267,09 euros en date du 1er juillet 2021.

Il convient donc de déduire des sommes réclamées dans le commandement de payer, au titre des loyers arrêtés au dernier trimestre 2023, la somme totale de 2.328,09 euros correspondant à l’indu lié à la révision injustifiée (calculée entre le deuxième trimestre 2021, où la révision commence à être appliquée, et le dernier trimestre 2023 inclus, étant précisé que le premier trimestre 2024 a en tout état de cause été retranché des sommes du commandement de payer puisqu’il n’était pas exigible au moment de la délivrance de ce dernier).

b) Sur les charges réclamées dans le commandement de payer

La société LES TROIS COEURS rappelle que le bail a été renouvelé à effet du 15 décembre 2017, soit postérieurement à la publication du décret du 3 novembre 2014, décret d’application de la loi PINEL du 18 juin 2014, de telle sorte que les dispositions d’ordre public de l’article L 145-40-2 du code de commerce doivent s’appliquer.

Elle ajoute qu’en application de ce texte, le bailleur ne peut transférer sur le locataire des impôts ou des charges qu’en vertu de clauses contractuelles expresses, claires et détaillées, et qu’en cas de doute, les stipulations contractuelles doivent être interprétées dans l’intérêt du locataire.

Elle considère que contrairement aux dispositions impératives, le renouvellement du bail litigieux ne contient pas d’inventaire des charges ni les modalités de répartition entre les locataires, qu’il ne contient pas davantage le paiement d’une provision pour charges en sus du loyer trimestriel, que pourtant, la bailleresse appelle trimestriellement des sommes au titre des charges spéciales, dont les montants diffèrent d’un trimestre à l’autre, et que ces charges n’ont jamais été justifiées et ne sont pas prévues au bail.

Sur ce :

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code du commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Selon l’article R.145-36 du code du commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l’absence de régularisation annuelle des charges locatives dans les conditions prévues par le bail commercial et par les textes susmentionnés rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement.

Le bailleur a certes la faculté de justifier, au plus tard au cours de l’instance dans le cadre de laquelle la demande en répétition de l’indu est formée, du quantum des charges qui seraient effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve que cette justification intervienne avant l’expiration de la prescription quinquennale.

Toutefois, cette faculté pour le bailleur de justifier des charges réclamées au moment de l’instance afin d’obtenir du locataire leur remboursement ne prive pas le juge de son appréciation souveraine quant à une éventuelle mauvaise foi du bailleur au stade de la délivrance du commandement de payer si ce dernier n’avait pas mis le locataire en mesure de comprendre les charges réclamées par le commandement.

En l’espèce, le contrat de renouvellement du bail commercial liant les parties prévoit en ses pages 2 et 3, au paragraphe intitulé CHARGES ET CONDITIONS :

“Le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes, indépnedamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l’usage, que le preneur s’engage à respecter sous peine de résiliation immédiate, sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages intérêts, à savoir :

I- CHARGES :

1) rembourser au bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme de loyer, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l’égout, de balayage et autres, incombant à l’immeuble, et la moitié, ou toute autre quotité légale, de la taxe spéciale prévue au profit du Fond National d’Amélioration de l’Habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentations d’impôt légalement mises à la charge des locataires, les dites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété.

2) Acquitter en outre directement, toutes consommations personnelles d’eau et de gaz, d’électricité, de téléphone, etc…, selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts lui incombant, tels que cote mobilière et patente, sans que le bailleur en soit responsable.”

Ces stipulations contractuelles répondent suffisamment à l’exigence légale susmentionnée selon laquelle tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

En revanche, la SCI DO NASCIMENTO ne justifie pas avoir procédé, préalablement à l’introduction de la présente instance, à la régularisation annuelle des charges locatives conformément aux dispositions légales et réglementaires précitées. Elle communique néanmoins, dans la présente instance, des justificatifs des charges dont la société LES TROIS COEURS pourrait se trouver en partie redevable à son égard, à savoir les factures d’eau et d’électricité relatives aux lots de copropriété lui appartenant au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] (pièces 13 et 14 de la partie défenderesse).

Or il convient de rappeler qu’au sein de cet immeuble, si les lots 1 et 2 appartenant au bailleur sont effectivement mis à disposition de la locataire pour l’exploitation de son commerce de café, en revanche les autres lots appartenant au bailleur ne sont pas des locaux mis à disposition de la société LES TROIS COEURS, de telle sorte que les charges afférentes à ces lots ne peuvent en aucun cas être imputées à cette dernière.

Dans le cadre de la présente instance, la SCI DO NASCIMENTO a communiqué dans sa pièce 9 un document établissant un décompte des charges trimestrielles suivant les tantièmes correspondant aux lots 1 et 2 faisant l’objet du bail commercial, entre le 1er janvier 2019 et le 1er juillet 2024, en appliquant aux dépenses de la copropriété (en électricité et en eau) la quote-part qu’elle estime être imputable à la locataire, et en y ajoutant les dépenses d’eau spécifiques au café correspondant aux relevés du compteur d’eau individuel.

La société LES TROIS COEURS conteste toute imputation de charges d’électricité, affirmant qu’elle règle directement ses consommations d’électricité auprès de son fournisseur, et produit un certain nombre de factures EDF dans sa pièce 18, toutes postérieures au mois de décembre 2022, qui correspondent donc à la période visée par le commandement de payer.

Force est de constater que la société LES TROIS COEURS, conformément aux stipulations contractuelles ci-dessus mentionnées, s’est acquittée directement de ses consommations personnelles d’électricité, selon les indications de ses compteurs et relevés, sans que le bailleur en soit responsable, de telle sorte que la SCI DO NASCIMENTO ne pouvait artificiellement répercuter sur sa locataire des lots 1 et 2 la quote-part relative à ces lots concernant ses dépenses générales d’électricité pour toute l’immeuble du [Adresse 4] , ce qui n’était pas prévu au bail, d’autant plus que la locataire justifie suffisamment du réglement de ses consommations personnelles d’électricité pour les locaux visés au bail, et ce conformément aux stipulations contractuelles.

En outre, ainsi que l’observe la société LES TROIS COEURS à juste titre, le bailleur appelle trimestriellement à partir du troisième trimestre 2023 une somme de 90 euros à titre de provision pour charges, sans que cette provision soit prévue au contrat de renouvellement du bail du 7 juin 2018, sans qu’un avenant ait été signé à ce sujet, sans qu’aucune information préalable ait été communiquée au locataire, et sans fournir d’explications dans le cadre de la présente instance sur les charges qui seraient ainsi provisionnées alors que le décompte figurant en annexe du commandement de payer distingue clairement les loyers, des charges spéciales qui diffèrent d’un trimestre à l’autre, et des provisions pour charges appelées en supplément des charges spéciales à compter du 1er juillet 2023, à hauteur de 90 euros par trimestre.

La société DO NASCIMENTO restant taisante au sujet des provisions pour charges réclamées à partir du mois de juillet 2023 d’une part et au sujet du paiement direct par la société LES TROIS COEURS de ses consommations personnelles d’électricité liées aux locaux visés par le bail à partir du mois de janvier 2023, il convient de considérer que les charges d’électricité et les provisions pour charges visées par le commandement de payer ne sont pas justifiées et qu’elles doivent être déduites des sommes réclamées par le bailleur au titre de ce commandement.

Quant aux charges liées aux dépenses d’eau, seuls le décompte de charges et les factures produits par le bailleur en cours d’instance (et donc postérieurement à la délivrance du commandement de payer) tendent à justifier une partie des sommes visées au commandement de payer, lesquelles ne pouvaient en tout état de cause être comprises par la société locataire au moment de la réception du commandement, le 1er mars 2024.

c) Sur les frais de relance réclamés dans le commandement de payer

Le bailleur réclame 10 euros le 23 septembre 2023 au titre de “frais de relance 1", alors que cette somme n’est pas justifiée par le bailleur, et ne peut pas correspondre, ainsi que le ce dernier le prétend, à des loyers ou à des charges.

Ces frais visés par le commandement de payer ne constituent pas davantage les frais de 3,50 euros qui ont été appelés à douze reprises et qui ont été recrédités le 1er avril 2022 à hauteur de 42 euros (3,[Immatriculation 1]) que le bailleur évoque dans ses conclusions, les dites sommes n’étant pas concernées par la période visée dans le commandement de payer.

La somme de 10 euros mentionnée dans le commandement de payer n’est donc pas justifiée, et doit être déduite du principal.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’observer qu’aucune des sommes appelées par le bailleur dans le commandement de payer qu’il a fait délivrer le 1er mars 2024 à son locataire n’est justifiée :

— les loyers appelés (à hauteur de 3.211,75 euros) sont tous excessifs, puisqu’ils incluent une révision injustifiée, or la société locataire a bien réglé les loyers correspondant à la période du commandement de payer selon les stipulations contractuelles du renouvellement du bail en date du 7 juin 2018 : en attestent les règlements intervenus le 4 janvier 2023 (pour le dernier trimestre 2022), le 5 avril 2023 (pour le premier trimestre 2023), le 5 juillet 2023 (pour le deuxième trimestre 2023), le 29 septembre 2023 (pour le troisième trimestre 2023), à hauteur de 2.993,78 euros pour chaque loyer trimestriel (pour un loyer trimestriel dû de 2.982,75 euros selon les stipulations du bail renouvelé).

Seul le dernier trimestre 2023 n’a pas été réglé à son terme échu.

Le premier trimestre 2024 n’était pas exigible à la date du commandement de payer, et le bailleur n’aurait pas dû le réclamer dans le commandement de payer, ce qu’il a reconnu dans le cadre du présent litige. Les sommes appelées au titre du premier trimestre 2024 sont totalement injustifiées.

Les “charges spéciales” sont partiellement injustifiées, ainsi qu’il a été démontré ci-dessus, et elles n’étaient aucunement explicitées à la date de délivrance du commandement de payer.

Les provisions pour charge à hauteur de 90 euros sont totalement injustifiées.

Les frais de relance sont totalement injustifiés.

Ainsi, un seul loyer aurait dû être mentionné dans le commandement de payer du 31 mars 2024, celui du dernier trimestre 2023, qui aurait dû être réglé à hauteur de 2.982,75 euros. Des charges liées aux dépenses d’eau auraient pu être réclamées si elles avaient fait l’objet de justificatifs précis conformes à la réglementation au plus tard à la date du commandement de payer afin d’être exigibles.

A cet égard, il convient de constater à la lecture du décompte actualisé produit par le bailleur (pièce 12 bis) que la société LES TROIS COEURS a réglé le loyer du dernier trimestre 2023 le 27 mars 2024 (à hauteur de 2.993,78 euros), soit dans le mois suivant la signification du commandement de payer du 1er mars 2024. Dès lors, si le bailleur n’avait réclamé que des sommes justifiées dans son commandement de payer du 1er mars 2024, aucune acquisition de la clause résolutoire n’aurait pu être revendiquée un mois après sa délivrance.

2) Sur le contexte procédural dans lequel se trouvaient les parties au moment de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire

Il est constant qu’à la date de la délivrance du commandement de payer litigieux, soit le 1er mars 2024, deux litiges opposaient déjà les parties, et deux instances judiciaires étaient encore pendantes s’agissant de ces litiges préexistants :

— le premier litige concernait une revendication de la société locataire relative à une délivrance partielle des locaux visés par le bail commercial, et une demande d’inclusion du lot 19 dans le périmètre de ce dernier : ce litige, qui avait été introduit le 1er août 2023 par la société locataire, a été tranché par la juridiction de céans par jugement rendu le 7 avril 2025, ayant débouté la société LES TROIS COEURS de ses prétentions ;

— le second litige concernait des dysfonctionnements affectant les deux chaudières présentes dans les locaux occupés par la société LES TROIS COEURS, ayant conduit à une procédure en référé diligentée par la société locataire à l’encontre de la société bailleresse, une ordonnance de référé du 27 mars 2023 ayant ordonné une mesure d’expertise judiciaire, et l’expert ayant constaté la non-conformité des deux chaudières et préconisé leur remplacement, ce qui a été réalisé les 12 et 13 juin 2024 à la suite d’un devis établi le 16 février 2024. Dans son rapport définitif en date du 12 septembre 2024 (pièce 16 de la partie demanderesse), l’expert a estimé que des difficultés de fonctionnement des chaudières ont pu se produire depuis début 2023 jusqu’à leur remplacement en juin 2024, du fait des non conformités ayant été constatées, et a retenu un préjudice de jouissance subi par la société LES TROIS COEURS.

Nonobstant le fait que la société locataire a finalement été déboutée de ses prétentions dans le cadre du premier litige concernant l’inclusion du lot 19 dans le périmètre du bail commercial, il convient de constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par la bailleresse le 1er mars 2024, soit dans une période extrêmement conflictuelle entre les parties, et particulièrement incertaine compte tenu des deux instances judiciaires en cours et des litiges qui n’étaient absolument pas résolus à la date du commandement de payer, étant précisé que ces litiges concernaient directement les conditions d’exploitation de l’activité commerciale de la société locataire visée au bail.

Compte tenu de ce contexte procédural, ajouté au fait que le commandement de payer litigieux inclut des sommes majoritairement injustifiées, ayant été décrites ci-dessus, et considérant que si le bailleur n’avait réclamé que des sommes justifiées dans son commandement de payer du 1er mars 2024, aucune acquisition de la clause résolutoire n’aurait pu être revendiquée un mois après sa délivrance, ainsi qu’il a été démontré ci-dessus, la société DO NASCIMENTO IMMOBILIER apparaît avoir manqué à l’obligation de bonne foi qui s’imposait à elle dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il convient, pour ce motif, de dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’elle a fait signifier le 1er mars 2024 à la société LES TROIS COEURS doit être privé d’effet.

Il n’y a pas lieu, par suite, de statuer sur les demandes subsidiaires formées par la société locataire tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, dont il ressort sans ambiguïté du corps de ses conclusions qu’elles se trouvent fondées sur l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce et supposent donc une clause résolutoire valablement acquise.

La demande reconventionnelle formée par la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER tendant à ce que soit constatée, par l’effet de ce commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte de la société locataire, au sort des meubles se trouvant dans les lieux, et au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

B) Sur les demandes des parties concernant le décompte locatif arrêté au 1er janvier 2025

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER demande reconventionnellement de condamner la société LES TROIS COEURS à lui payer à titre principal la somme de 7.134,11 euros et à titre subsidiaire – en excluant l’excédent des loyers si le tribunal considérait la révision injustifiée – la somme de 5.381,95 euros, terme du 4ème trimestre 2024 inclus.

Elle produit à l’appui de ses demandes ses pièces 12 et 12 bis, qui décrivent la situation comptable entre la bailleresse et la locataire arrêtée au 1er janvier 2025.

Il convient de reprendre les éléments analysés dans les développements précédents concernant la validité du commandement de payer du 1er mars 2024, et de rappeler que, au 1er janvier 2024, la société LES TROIS COEURS n’avait pas réglé la somme de 2.982,75 euros au titre du loyer du dernier trimestre 2023, seule somme qui justifiait à cette date le solde débiteur de la locataire.

A la lecture du décompte de l’année 2024 (pièce 12 bis), le Tribunal considère, également à la lumière des développements précédents, que :

— les sommes suivantes sont justifiées au débit de la locataire : les loyers principaux des quatre trimestres de l’année 2024, à hauteur de 11.931 euros, soit 2.982,75 euros par trimestre.

— les sommes suivantes ne sont pas justifiées au débit de la locataire : provisions pour charges, frais huissier, honoraires acte, complément dépôt garantie, rappel loyer.

— les sommes suivantes sont partiellement justifiées : charges spéciales

Au titre de ces charges, compte tenu des justificatifs fournis par la bailleresse en cours d’instance, il convient d’ajouter à ce solde débiteur les charges d’eau comptabilisées entre le 1er janvier 2019 et le 1er juillet 2024, que le tribunal évalue à 2.381,91 euros en s’appuyant sur les pièces 9 et 13 produites par la bailleresse, étant précisé que seules ces charges d’eau ont été comptabilisées selon l’analyse effectuée précédemment, et que les charges d’électricité et les provisions pour charges ont été exclues.

En additionnant toutes les sommes justifiées au débit de la société locataire, le Tribunal en déduit que la société LES TROIS COEURS était redevable de la somme totale de 17.295,66 euros (2.982,75 + 11.931 + 2.381,91).

Or d’après le décompte produit par la bailleresse pour l’année 2024, la société LES TROIS COEURS a réglé les sommes suivantes :

—  2.993,78 euros le 27 mars 2024 ;

—  8.981,34 euros le 9 octobre 2024 ;

—  2.993,78 euros le 31 décembre 2024 ;

Soit la somme totale de 14.968,90 euros, au crédit de la société locataire.

Ainsi, le tribunal considère que la société LES TROIS COEURS est redevable de la somme de 2.326,76 euros envers la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER, solde arrêté au 1er janvier 2025 (loyer du dernier trimestre 2024 inclus). En conséquence, la SAS LES TROIS COEURS sera condamnée à verser à cette somme à la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER.

La S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER sera déboutée du surplus de ses demandes principale et subsidiaire au titre de l’arriéré locatif.

La demande de la SAS LES TROIS COEURS tendant au remboursement d’un trop perçu de 1.895,34 euros n’apparaît aucunement justifiée au regard des écritures des parties et des pièces versées aux débats. Elle en sera déboutée.

C) Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER, qui a contraint sa cocontractante à agir en justice en manquant à l’obligation de bonne foi qui s’imposait à elle dans la délivrance du commandement de payer qu’elle lui a fait signifier, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER sera également tenue de verser à la société LES TROIS COEURS une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande toutefois de limiter à la somme de 2.000 euros compte-tenu des propres manquements de la locataire à ses obligations.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire que la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER a fait signifier le 1er mars 2024 à la SAS LES TROIS COEURS est privé d’effet ;

REJETTE en conséquence la demande formée par la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail commercial la liant à la SAS LES TROIS COEURS, ainsi que ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte de cette société, au sort des meubles se trouvant dans les lieux, et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS LES TROIS COEURS à verser à la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER la somme de 2.326,76 euros au titre du décompte locatif, solde arrêté au 1er janvier 2025 (loyer du dernier trimestre 2024 inclus) ;

CONDAMNE la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER à verser à la SAS LES TROIS COEURS la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. DO NASCIMENTO IMMOBILIER aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Février 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND