Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00009 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ISSO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Mai 2025

ENTRE :

S.A. SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Armelle BOUBA, avocat au barreau de LYON, substituée à l’audience par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [C] [O] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 septembre 2023 prenant effet à compter du 15 septembre 2023, la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES a donné à bail à Monsieur [C] [O] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 392,27 euros outre une provision sur charges de 101,28 euros.

La S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES a fait délivrer le 9 octobre 2024 à Monsieur [C] [O] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 713,21 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 9 octobre 2024, la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 23 décembre 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES a attrait Monsieur [C] [O] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [O] [U] ;

— de condamner Monsieur [C] [O] [U] au paiement des sommes suivantes :

1 713,21 € au titre de sa créance locative arrêtée au 9 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 9 octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et rappeler que la décision est exécutoire par provision.

La S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 24 décembre 2024.

L’audience s’est tenue le 6 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 713,21 € sa créance locative arrêtée au 8 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Monsieur [C] [O] [U], régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [C] [O] [U] le 9 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 713,21 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [C] [O] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 décembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats un décompte arrêté au 8 avril 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 713,21 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES apparaît tant justifiée dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [O] [U] à payer la somme de 1 713,21 € actualisée au 8 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [C] [O] [U] a effectivement repris le paiement du loyer. Toutefois, aucune demande relative à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En revanche, il convient de préciser que, en ce qui concerne les délais de paiement sur le fondement de l’article précité, le Juge peut les accorder d’office, sous réserve que le paiement du loyer courant ait effectivement repris.

Ainsi, Monsieur [C] [O] [U] a versé la somme de 536,91 euros le 08 avril 2025, correspondant au montant du loyer courant.

Il ressort du diagnostic social et financier que celui-ci peut régler la somme de 50,00 euros, outre le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, en cas d’octroi de délais de paiement sur la base de mensualités à 50,00 euros, le locataire bénéficierait de 35 mois. Ce délai est inférieur à celui prévu par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence d’accorder au locataire des délais de paiement tels que prévus au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [O] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [O] [U] à verser cette indemnité à la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [O] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 14 septembre 2023 entre la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES et Monsieur [C] [O] [U] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [U] à payer à la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES, la somme de 1 713,21 € arrêtée au 8 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [C] [O] [U] à se libérer en 34 mensualités de 50,00 euros, la 35ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [O] [U] ;

DIT que faute par Monsieur [C] [O] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [O] [U] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [O] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE