Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00692 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUH7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

S.A. SOCIETE FRANCAISE D’HABITATIONS ECONOMIQUES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [B] [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 juillet 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a donné à bail à Madame [B] [P] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 361,54 euros outre une provision sur charges de 85,14 euros.

La SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a fait délivrer le 2 décembre 2024 à Madame [B] [P] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 927,74 €.

Par courrier simple avec accusé de réception électronique du 27 novembre 2024, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 6 février 2025 et signifiée à personne, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a attrait Madame [B] [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] [R] ;

— de condamner Madame [B] [P] [R] au paiement des sommes suivantes :

1 504,39 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 2 décembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et rappeler que la présente décision est exécutoire par provision de droit.

La SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 7 février 2025.

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 209,21 € sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Le conseil du bailleur a indiqué s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement.

Madame [B] [P] [R], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois sur une période de 36 mensualités. Elle a précisé que la caisse d’allocations familiales réglait également une partie du loyer. Elle a précisé travailler dans une cantine pour une rémunération comprise entre 200 et 300 euros. En outre, elle est bénéficiaire de la prime d’activité.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [B] [P] [R] le 2 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 927,74 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [B] [P] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 février 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [B] [P] [R] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] [R] et de dire que faute par Madame [B] [P] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 209,21 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES les sommes de 112,16 euros et de 91,26 euros qui correspondent à des frais de procédure et qui, par conséquent, entrent dans les dépens.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [P] [R] à payer la somme de 1 005,79 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [B] [P] [R] a repris le paiement du loyer courant et elle sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur ne s’est pas opposé à cette demande.

Outre le paiement des loyers courants justifiés par des versements mensuels réguliers depuis le mois de décembre 2024, il apparaît que les versements sont généralement supérieurs au montant du loyer courant. Ainsi, pour le mois de mai elle a effectué un versement de 360,00 euros alors que le loyer résiduel s’élève à 210,89 euros.

Au regard de la diminution de la dette, des versements effectués depuis le mois de décembre 2024 et des efforts globalement fournis par la locataire, il apparaît que Madame [P] [R] est en capacité de régler la somme de 30,00 euros par mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [B] [P] [R] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [P] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 1 juillet 2024 entre la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES et Madame [B] [P] [R] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [B] [P] [R] à payer à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, la somme de 1 005,79 € arrêtée au 31 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [B] [P] [R] à se libérer en 33 mensualité de 30,00 euros, la 34ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [B] [P] [R] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 3 février 2025 et Madame [B] [P] [R] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [B] [P] [R] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [P] [R] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [P] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE