Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 13 janvier 2026, n° 24/13830

TJ Marseille 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges étaient dues et que les mises en demeure étaient valides, rendant la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a estimé que seuls les frais nécessaires et justifiés pouvaient être réclamés, et a validé les frais présentés par le syndicat.
Accepté
Résistance abusive au paiement des charges
La cour a constaté que la défaillance de Madame [L] [W] à payer les charges a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter l'intégralité des frais engagés, et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 13 janv. 2026, n° 24/13830
Numéro(s) :	24/13830
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 13 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 24/13830 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YQU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [L] [B] ép. [W] ; DRFIP DE LA RÉGION PACA ET DÉPARTEMENT BDR

DÉBATS : A l’audience Publique du 14 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 13 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSES

Madame [L] [B] épouse [W]

née le 08 juin 1927 à [Localité 6] (CAP VERT)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

défaillante

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA RÉGION PROVENCE ALPES CÔTE D’AZUR ET DÉPARTEMENT BOUCHES-DU-RHÔNE

service déconcentré de l’Etat à compétence interrégionale enregistrée sous le SIREN n°130 013 030

dont le siège social est sis [Adresse 2]

es qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [Y] [W] né le 24 mai 1918 à [Localité 5] (CAP VERT) et décédé le 29 septembre 2024 à [Localité 4] (13)

par désignation du Tribunal judiciaire de Marseille suivant ordonnance du 07 octobre 2024

prise en la personne de son représentant légal

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [W] épouse [B] et Monsieur [M] [W] étaient propriétaires des lots 3, 9 et 10 dans la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3].

Monsieur [M] [W] est décédé le 29 décembre 2014.

Par courriers recommandés des 29 février et 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a mis en demeure Madame [L] [W] épouse [B] et Monsieur [M] [W] de payer les charges échues.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Marseille du 7 octobre 2024, la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W].

Suivant exploits des 9 et 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait assigner Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W], aux fins de voir entendre, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner solidairement Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W] à lui payer :

—  29.153,61 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 novembre 2024,

—  1.904,15 euros au titre des frais,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024, date du commandement de payer,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assignés, Madame [L] [W] épouse [B] (par procès-verbal de l’article 659 du Code de procédure civile, AR produit) et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône (à personne morale) n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges et frais

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment les pièces suivantes :

— la fiche d’immeuble,

— les titres de propriété de Madame [L] [W] épouse [B] et de Monsieur [M] [W],

— les courriers officiels de mise en demeure de payer les charges,

— le relevé de compte de charges au 18 novembre 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, et votant le budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, ratifiant plusieurs postes de travaux d’urgence,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2020, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020, et votant le budget prévisionnel du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, et ratifiant des travaux d’urgence,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 mars 2021, approuvant le budget de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et adoptant le budget prévisionnel du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, et ratifiant les travaux de purge de la façade,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 avril 2022, approuvant le budget de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, votant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, et ratifiant a posteriori divers travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 26 octobre 2022 approuvant des travaux suite à arrêté de péril,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 31 août 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, modifiant le budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, votant le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2024, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, modifiant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône étant défaillants, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] formule des demandes au titre des charges dues depuis le 31 décembre 2018.

Toutefois, les seules charges susceptibles d’être recouvrées dans le cadre de la présente procédure initiée les 9 et 11 décembre 2024 concernent la période commençant le 9 décembre 2019.

La somme de 6.584,52 euros due au titre de la période comprise entre le 31 décembre 2018 et le 5 décembre 2019 doit être soustraite du total réclamé.

S’agissant des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] : 35 euros + 48 euros = 83 euros, les frais d’hypothèque n’étant pas justifiés et les frais d’assignation du 28 février 2024 ne correspondant pas à la présente procédure et faisant partie en tout état de cause des dépens. Par ailleurs, aucun commandement de payer n’est versé à la procédure.

—  22.569,09 euros au titre des charges arrêtées au 18 novembre 2024,

—  83 euros au titre des frais de recouvrement.

Ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’espèce, Madame [L] [W] épouse [B] s’est abstenue de payer l’intégralité des charges dues, ce qui constitue une faute qui a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui n’a pas bénéficié des liquidités nécessaires pour faire face aux charges courantes et aux travaux exceptionnels.

La direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur pour sa part n’a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] que le 7 octobre 2024. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ne caractérise aucune faute de sa part.

Seule Madame [L] [W] épouse [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Succombant, Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice :

—  22.569,09 euros au titre des charges arrêtées au 18 novembre 2024,

—  83 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Madame [L] [W] épouse [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Dit que l’ensemble de ces condamnations produiront des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre de la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] [W],

Condamne in solidum Madame [L] [W] épouse [B] et la direction régionale des finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur et département Bouches-du-Rhône en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [M] MORAISà payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE