Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05494 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRXM

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025

ENTRE :

S.A. BATIR ET LOGER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [L], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [U] [C] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [T] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

réputé cpontradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 février 2019, la S.A BATIR ET LOGER a donné à bail à Madame [U] [K] et Monsieur [T] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 374,08 euros outre une provision sur charges de 194,59 euros.

La S.A BATIR ET LOGER a fait délivrer le 11 juillet 2024 à Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2304,64 euros, échéance de juin 2024 inclus.

Par courrier simple en date du 17 janvier 2024, la S.A BATIR ET LOGER a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 décembre 2024, la S.A BATIR ET LOGER a attrait Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire,ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2335,66 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, des révisions légales et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La S.A BATIR ET LOGER a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 6 décembre 2024.

A l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025, la S.A BATIR ET LOGER, représentée par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 912,52 euros, y ajoutant une demande de validation du plan d’apurement en cours à hauteur de mensualités de 114,07 euros, ce incluant le gel de la clause résolutoire.

Monsieur [T] [K] a confirmé demander la validation du plan d’apurement avec maintien dans les lieux.

Madame [U] [K] née [C], citée à personne, n’a pas été comparante, ni représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DE LA DÉFENDERESSE

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, la S.A BATIR ET LOGER a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] le 11 juillet 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2304,64 euros, échéance de juin 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] est demeuré partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 12 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 912,52 euros, échéance de février 2025 inclus.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] à payer cette somme à la S.A BATIR ET LOGER, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la demande commune du bailleur et du locataire, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 114,07 euros par mois pendant 8 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de février 2025 inclus),Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] devront régler solidairement à la S.A BATIR ET LOGER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

Et faute par Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la S.A BATIR ET LOGER aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS :

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] qui ne peut uniquement être déduite du défaut de paiement des loyers, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A BATIR ET LOGER sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonce à la CAF et à la préfecture.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de la S.A BATIR ET LOGER ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 17 février 2019 entre la S.A BATIR ET LOGER et Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] à payer à la S.A BATIR ET LOGER la somme de 912,52 euros, échéance de février 2025 inclus au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] à se libérer en 7 mensualités de 114,07 euros, la 8ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision (juillet 2025) ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A BATIR ET LOGER sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de février 2025 inclus),Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] devront régler solidairement à la S.A BATIR ET LOGER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er mars 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute par Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la S.A BATIR ET LOGER aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la S.A BATIR ET LOGER ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [K] née [C] et Monsieur [T] [K] au paiement des dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonce à la CAF et à la préfecture ;

REJETTE la demande de la S.A BATIR ET LOGER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION