Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 15 juillet 2025, n° 25/01720

TJ Saint-Étienne 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour vente
La cour a jugé que le congé pour vente était régulier, respectant les exigences de la loi du 6 juillet 1989, et a constaté la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que le locataire n'a pas quitté les lieux après la résiliation du bail, justifiant ainsi l'ordonnance d'expulsion.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation illicite du locataire justifie le versement d'une indemnité d'occupation, fixée au montant du loyer.
Accepté
Partie perdante
La cour a constaté que le locataire était la partie perdante et a ordonné sa condamnation aux dépens.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé équitable de condamner le locataire à verser une somme aux bailleurs pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 15 juil. 2025, n° 25/01720
Numéro(s) :	25/01720
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	1 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	John CURIOZStéphanie PALLE
Parties :	POLE DE LA PROTECTION

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01720 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IW24

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [G] [B]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [P] [B]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [O] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 janvier 2022 Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] ont donné à bail à Monsieur [O] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 310,00 euros outre une provision sur charges de 10,00 euros. Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans, prenant effet le 17 janvier 2022 et expirant le 16 janvier 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024 et signifié à étude, Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] ont délivré un congé à Monsieur [O] [X] aux fins de vente, avec effet au 16 janvier 2025.

Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] ont fait délivrer le 2 décembre 2024 à Monsieur [O] [X] un commandement d’adresser aux bailleurs une attestation d’assurance des risques locatifs en cours de validité.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 mars 2025 et signifiée à étude, Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] ont attrait Monsieur [O] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la validité du congé de vente délivré le 10 juillet 2024 ;prononcer la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2022 ;ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, le condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ;le condamner à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner aux dépens.L’audience s’est tenue le 03 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes en indiquant qu’il était urgent pour eux de récupérer leur bien.

Monsieur [O] [X], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la validité du congé de vente

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être notifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En outre, aux termes de l’article15 II de ladite loi « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] ont fait signifier le 10 juillet 2024 à Monsieur [O] [X] un acte intitulé « Congé aux fins de vente », avec effet au 16 janvier 2025. L’acte est ainsi libellé :

« Que les requérants entendent exercer leur droit de reprise sur lesdits locaux aux fins de VENTE en application de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, la vente projetée étant réalisée par les requérants eux-mêmes.

Les conditions de la vente projetée, en cas d’acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire aux conditions ordinaires de droit et d’usage.

Que le prix de vente fixé des locaux concernés est de TRENTE-CINQ MILLE EUROS NET VENDEUR (35 000,00 Euros NET VENDEUR). »

En outre, il est précisé : « lui faisant en conséquence et en cas de déchéance du droit de préemption, SOMMATION pour la date du 16 janvier 2025 d’avoir à quitter les lieux et à les rendre libres de toute occupation après avoir satisfait à toutes les obligations du locataire sortant et notamment de justifier du paiement des impôts et taxes dont il est tenu solidairement en vertu des articles 1686 et 1687 du Code Général des Impôts. »

Le congé délivré aux locataires est expressément fondé sur les dispositions de l’article 15 de la loi 89-462 du 06 juillet1989.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B], propriétaires et bailleurs du logement situé [Adresse 3], ont notifié au locataire leur volonté de vendre le logement, raison du congé adressé.

Le congé, tel que rédigé, identifie précisément les locaux concernés, en mentionnant l’adresse du bien, le type de logement ainsi que ses caractéristiques (superficie, nombres de pièces et équipements).

L’acte mentionne, d’une part, le prix de vente, fixé à 35 000 euros, et, d’autre part, les conditions de la vente projetée, à savoir le versement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente, aux conditions ordinaires de droit et d’usage.

En outre, le congé a été notifié le 10 juillet 2024 pour prendre effet le 16 janvier 2025, respectant ainsi le délai de préavis de six mois prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire, non-comparant à l’audience, n’a en conséquence pas justifié avoir notifié son intention d’acquérir le logement dans les deux premiers mois du délai de préavis.

Au regard de l’ensemble de ses éléments, le congé pour vente délivré par les bailleurs le 10 juillet 2024 est régulier. En conséquence, Monsieur [O] [X], qui n’a manifestement donné aucune suite, et qui n’a pas comparu pour contester cet état de fait, se trouve occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2025, date à compter de laquelle le bail conclu le 17 janvier 2022 se trouve résilié.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [O] [X] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [X] et de dire que faute par Monsieur [O] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, élai_pour_quitter_lieux1deux moisélai_pour_quitter_lieux1 après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [X] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice aux bailleurs qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [O] [X] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] l’ensemble des frais non compris dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [X] à verser à ceux-ci la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 janvier 2022 entre Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B], d’une part, et Monsieur [O] [X], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], par l’effet du congé pour vente délivré le 10 juillet 2024, à compter du 16 janvier 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [X] et celle de tous occupants de son chef ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [X] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B], ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [O] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [O] [X] à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [P] [B] la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE