Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 9 décembre 2025, n° 24/03580

TJ Saint-Étienne 9 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires étaient en situation d'occupation sans droit ni titre, justifiant leur expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers selon le contrat de bail
La cour a constaté que les locataires avaient des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Préjudice causé par l'occupation illicite des lieux
La cour a jugé que l'occupation illicite justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Responsabilité des défendeurs pour les frais de l'instance
La cour a condamné les défendeurs aux dépens de l'instance.
Accepté
Droit à une indemnité pour les frais engagés
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 9 déc. 2025, n° 24/03580
Numéro(s) :	24/03580
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabien GIRARDONRomain MONTAGNON
Parties :	SAS NEGO-GEST 2.0 venant aux droits et obligations de la S.C.I. [ F ] c/ POLE DE LA PROTECTION

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03580 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IM3R

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

SAS NEGO-GEST 2.0 venant aux droits et obligations de la S.C.I. [F]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien GIRARDON, avocat au barreau de LYON, substitué à l’audience par M^e Romain MONTAGNON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 4 avril 2016 à effet au 5 suivant, Monsieur [P] [F] a donné à bail à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer révisable mensuel de 630 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

La SCI [F] a fait délivrer le 2 mai 2024 à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 7199,78 euros, échéance d’avril 2024 incluse.

Par courrier électronique en date du 6 mai 2024, la SCI [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 juillet 2024, la SCI [F] a attrait Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, :

— constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut la prononcer,

— ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 7102,95 euros au titre de l’arriéré locatif, somme à actualiser au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,

— le condamner à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayées du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges actuel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI [F] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 6 août 2024.

A l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025, la SCI [F], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5974,90 euros, somme arrêtée au 31 décembre 2024.

Par décision en date du 11 mars 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats en vue de la communication de l’acte ou titre de propriété du logement loué à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], le bailleur Monsieur [P] [F] apparaissant décédé et rien n’étant justifié sur la qualité de la SCI [F].

Selon acte notarié en date du 5 mai 2025, l’immeuble objet de la location a été cédé par la SCI [F] à la société NEGO-GEST 2.0.

L’affaire a été examinée à l’audience de renvoi du 6 octobre 2025 au cours de laquelle la société NEGO-GEST 2.0 rappelant venir aux droits de la SCI [F], et se référant à ses écritures, a sollicité :

le constat de la résiliation du contrat de bail pour le jeu de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et des charges locatives, deux mois après la signification du commandement, à défaut la prononcer,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est, les condamner solidairement au paiement de la somme de 10118,80 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement, somme à parfaire le jour de l’audience,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges actuel, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z], cités à étude à la première audience et régulièrement convoqués à la seconde, n’ont pas comparu, ni été représentés.

La société NEGO-GEST 2.0 justifie avoir fait parvenir ses conclusions aux demandeurs par recommandé en date du 26 septembre 2025.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DES DEFENDEURS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai nonobstant le délai de six semaines instaurée par la loi du 29 juillet 2023.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] le 2 mai 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 7199,78 euros, échéance d’avril 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] est demeuré infructueux dans un délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 3 juillet 2024.

Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] sont donc depuis cette date occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] ne se sont jamais manifestés, notamment pour demander le gel de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société NEGO-GEST 2.0 verse aux débats le commandement de payer reprenant le décompte des locataires de juin 2023 à avril 2024 faisant état d’une dette de 7199,78 euros, à laquelle il convient d’ajouter les loyers dus jusqu’à juillet 2024, date de la résiliation du bail, soit la somme de 9402,95 euros selon le décompte d’huissier joint.

Il sera fait déduction des sommes versés par Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] soit 2300 euros, de sorte que la dette locative s’établit à la somme de 7102,95 euros, échéance de juillet 2024 inclus.

Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] n’ont pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] à verser à la société NEGO-GEST 2.0 la somme de la somme de 7102,95 euros, échéance de juillet 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la société NEGO-GEST 2.0 qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû, soit la somme de 734,39 euros, et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er août 2024.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] au paiement solidaire de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Il sera également rappelé, déduction faite de la pièce 8 communiquée par la demanderesse, que tout paiement intervenu depuis le 11 juin 2024, devra venir en soustraction de la dette.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] aux dépens de l’instance.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 4 avril 2016 à effet au 5 suivant, entre Monsieur [P] [F] d’une part, et Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 3 juillet 2024 ;

CONSTATE que la société NEGO-GEST 2.0 vient aux droits de la SCI [F], propriétaire de l’immeuble ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] à payer à la société NEGO-GEST 2.0 la somme de 7102,95 euros, échéance de juillet 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] à régler à la société NEGO-GEST 2.0 une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû, soit la somme de 734,39 euros, et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er août 2024.et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que tout versement intervenu depuis le 11 juin 2024 par Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] devra venir en déduction de la dette ;

DIT que faute par Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [E] [Z] à payer à la société NEGO-GEST 2.0 la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION