TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [J] [D], [P] [D]/S.A.M. C.V. SMABTP

Ordonnance du : 17 Février 2026

N° RG 25/02989 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E43F

Minute N° 26/00040

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le dix sept Février deux mil vingt six

Par Alexis MIHMAN, Président,

Assisté de Camille LEJEUNE, Greffière

ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur [J] [D]

[Adresse 1]

représenté par M^e Alexandra MIZZI, avocat au barreau de BLOIS, et M^e Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [D]

[Adresse 1]

représentée par M^e Alexandra MIZZI, avocat au barreau de BLOIS, et M^e Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDERESSE

S.A.M. C.V. SMABTP

[Adresse 2]

représentée par M^e Charlotte RABILIER, avocat au barreau de TOURS et M^e Jacques CHEVALIER, substitué par M^e Marie-Laure MORATEL, avocat au barreau de PARIS.

COPIE DOSSIER

Audience publique en date du 16 Décembre 2025.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 juin 2022, Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la SAS CCVL PIERRE ET TERRE, pour un prix de 347 025,29 euros TTC, avec comme délai contractuel de réalisation de l’ouvrage 17 mois à compter de la déclaration d’ouverture du chantier.

La déclaration d’ouverture du chantier datant du 08 novembre 2022, la maison devait être livrée le 08 avril 2024 au plus tard.

Par ordonnance de référé en date du 20 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé a :

— Condamné la SAS CCVL PIERRE ET TERRE à achever ou faire achever les travaux prévus aux termes du contrat de construction de maison individuelle signé le 14 juin 2022 et ses avenants et conformément aux travaux prévus à la notice descriptive signée le même jour ;

— Rejeté la demande d’astreinte de Monsieur [J] [D] et de Madame [P] [D] ;

— Rejeté les demandes de provisions de Monsieur [J] [D] et de Madame [P] [D] ;

— Rejeté la demande de déduction de la somme de 15 150,53 euros au titre des pénalités de retard de Monsieur [J] [D] et de Madame [P] [D] ;

— Condamné la SAS CCVL PIERRE ET TERRE à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Le 02 juin 2025, Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] ont mis en demeure la SMABTP de mobiliser sa garantie et de les indemniser au titre des pénalités de retard dues en vertu du contrat.

Le 28 juillet 2025, la SMABTP a refusé la mobilisation de la garantie au motif de l’absence de défaillance avérée du constructeur.

Le 22 septembre 2025, le conseil de Monsieur [J] [D] et de Madame [P] [D] mettait en demeure la SMABTP de mobiliser sa garantie de livraison sur le chantier afin de nommer un repreneur dans les plus brefs délais.

Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] ont, par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, assigné la SMABTP, devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :

— Vu l’article 835, alinéas 1er et 2nd du code de procédure civile,

— Vu l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation,

— Vu les jurisprudences citées,

— Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer recevables et bien-fondés Monsieur et Madame [D] dans leurs demandes et prétentions ;

Y faisant droit,

— Considérer que toutes les conditions sont réunies pour condamner la société SMABTP à mobiliser sa garantie de livraison pour le chantier suivi par le constructeur CCVL – Groupe Pierre et Terre au bénéfice de Monsieur et Madame [D] ;

— Condamner la société SMABTP à mobiliser sa garantie de livraison au profit de Monsieur et Madame [D] pour le chantier sis [Adresse 3] à [Localité 2] dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle conclue le 14 juin 2022 et en conséquence, reprendre le chantier, procéder à l’achèvement et à la livraison de l’ouvrage dus en vertu de ce contrat, sans délai à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et sous astreinte de 500€ par jour de retard ;

— Condamner la société SMABTP à verser, à titre provisionnel et sous astreinte financière de 500€ par jour de retard, la somme de 74 518,52€ (à parfaire à la date de rendu de l’ordonnance à intervenir) au titre des pénalités de retard dues et échues à la date de l’ordonnance de référé à intervenir à Monsieur et Madame [D], intérêts inclus ;

— Condamner la société SMABTP à verser, à titre provisionnel, les pénalités de retard qui seront dues jusqu’à livraison complète du chantier, et ce, chaque mois, à Monsieur et Madame [D] ;

Par ailleurs,

— Condamner la société SMABTP à verser la somme de 4 000€ à Monsieur et Madame [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SMABTP aux entiers dépens de la présente procédure.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D], demandent au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé de :

— Vu l’article 835, alinéas 1er et 2nd du code de procédure civile,

— Vu l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation,

— Vu les jurisprudences citées,

— Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer recevables et bien-fondés Monsieur et Madame [D] dans leurs demandes et prétentions ;

Y faisant droit,

— Considérer que toutes les conditions sont réunies pour condamner la société SMABTP à mobiliser sa garantie de livraison pour le chantier suivi par le constructeur CCVL – Groupe Pierre et Terre au bénéfice de Monsieur et Madame [D] ;

— Condamner la société SMABTP à mobiliser sa garantie de livraison au profit de Monsieur et Madame [D] pour le chantier sis [Adresse 3] à [Localité 2] dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle conclue le 14 juin 2022 et en conséquence, la condamner à reprendre et terminer le chantier de la maison individuelle précitée, achever et livrer ladite maison conformément aux stipulations contractuelles et aux préconisations figurant dans les documents contractuels, reprendre les malfaçons, désordres et défauts exposés dans l’assignation et qui seront par ailleurs audités par la SMABTP comme elle l’indique elle-même et prendre à sa charge tous les travaux supplémentaires qui seraient induits par les erreurs avérées du constructeur ; plus particulièrement :

* Condamner soit la SMABTP à faire désigner un repreneur du chantier qui procédera à l’achèvement et à la livraison de l’ouvrage dus en vertu de ce contrat, sans délai à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et sous astreinte de 500€ par jour de retard,

* Condamner soit la SMABTP à verser les sommes nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage à Monsieur et Madame [D] qui désigneront alors un repreneur de leur propre chef ;

— Condamner la société SMABTP à verser, à titre provisionnel et sous astreinte financière de 500€ par jour de retard, la somme de 84 127,29€ (à parfaire à la date de rendu de l’ordonnance à intervenir en appliquant une base de 120,24€ par jour supplémentaire) au titre des pénalités de retard dues et échues à la date de l’ordonnance de référé à intervenir à Monsieur et Madame [D], intérêts inclus ;

— Condamner la société SMABTP à verser, à titre provisionnel, les pénalités de retard, sur la base de 120,24€ par jour de retard, qui seront dues jusqu’à livraison complète du chantier, et ce, chaque mois, à Monsieur et Madame [D] ;

Par ailleurs,

— Condamner la société SMABTP à verser la somme de 4 000€ à Monsieur et Madame [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SMABTP aux entiers dépens de la présente procédure ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit en référé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la SMABTP, demande au président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé de :

— Vu l’article L.121-6 du code de la construction et de l’habitation,

— Constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de condamnation provisionnelle formulée par Monsieur et Madame [D] ;

— Débouter Monsieur et Madame [D] de leurs demandes de condamnation sous astreinte à reprendre le chantier ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une condamnation de la SMABTP,

— Dire que toute condamnation sous astreinte prendra effet dans un délai de trois mois suivant la signification de l’ordonnance ;

— Débouter Monsieur et Madame [D] de leurs demandes de condamnation au paiement des pénalités de retard ;

— Condamner Monsieur et Madame [D] au paiement d’une somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner en tous les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mobilisation de la garantie livraison de la SMABTP

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité est la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire, que son origine soit délictuelle ou contractuelle, législative ou réglementaire.

En application de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation : « I.-La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

II.-Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

Au cas où, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet des procédures de sauvegarde et de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, le garant peut mettre en demeure l’administrateur de se prononcer sur l’exécution du contrat conformément à l’article L. 621-28 dudit code. A défaut de réponse dans le délai d’un mois et sans que ce délai puisse être prorogé pour quelque raison que ce soit, le garant procède à l’exécution de ses obligations. Il y procède également dans le cas où, malgré sa réponse positive, l’administrateur ne poursuit pas l’exécution du contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse.

III.-Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l’article L. 231-2.

IV.-La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ».

Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] demandent la condamnation de la SMABTP à mobiliser sa garantie de livraison et la condamner à reprendre et terminer le chantier et plus particulièrement la condamner, sous astreinte de 500€ par jour de retard, à faire désigner un repreneur du chantier qui procédera à l’achèvement et à la livraison de l’ouvrage ou la condamner à verser les sommes nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage aux époux [D] qui désigneront alors un repreneur de leur propre chef.

Il résulte des débats que, selon contrat de construction de maison individuelle en date du 14 juin 2022, Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] ont confié à la SAS CCVL PIERRE ET TERRE, l’édification d’une maison individuelle à usage d’habitation et qu’une garantie de livraison à prix et délais convenus a été souscrite auprès de la société CGI BATIMENT, à laquelle s’est substituée la SMABTP.

Par ordonnance de référé en date du 20 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Blois a ordonné à la SAS CCVL PIERRE ET TERRE d’achever ou de faire achever les travaux prévus aux termes du contrat de construction signé le 14 juin 2022.

L’ordonnance a été signifiée à la SAS CCVL PIERRE ET TERRE le 27 juin 2025.

Il résulte des rapports d’expertise du cabinet MH EXPERTISES en date du 14 février 2024 et du 18 septembre 2024, du rapport d’expertise de la SARL EXPERT-ARCHI28 en date du 29 juillet 2024 et du procès-verbal de constat en date du 22 octobre 2024 dressé par un commissaire de justice, que l’ouvrage est inachevé, et présente des malfaçons.

Suite à l’ordonnance de référé rendue le 20 mai 2025, signifiée à la SAS CCVL PIERRE ET TERRE le 27 juin 2025, Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] ont réalisé un virement d’un montant de 15 150,03 euros au bénéfice de la SAS CCVL PIERRE ET TERRE.

Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] ont mis en demeure la SMABTP, en sa qualité de garant de livraison à prix et délais, de désigner un repreneur et de faire reprendre les travaux dans un délai de quinze jours par courrier en date du 02 juin 2025.

Par courrier en date du 24 juillet 2025, les époux [D] mettaient en demeure la SAS CCVL PIERRE ET TERRE et la SMABTP de reprendre le chantier. Par courrier en date du 28 juillet 2025, la SMABTP confirmait que le chantier des époux [D] bénéficiait d’une garantie de livraison à prix et délai convenu, mais qu’en l’absence de défaillance avérée du constructeur, la garantie de livraison à prix et délai convenu ne pouvait être mobilisée.

Les époux [D] mettaient également en demeure la SAS CCVL PIERRE ET TERRE, par courrier en date du 04 août 2025, de reprendre immédiatement le chantier et d’assurer la poursuite des travaux jusqu’à leur achèvement, de régler la somme de 10 000,00 euros à titre de provision sur les pénalités de retard et de rembourser la surconsommation d’eau pour un montant de 4 201,95 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 septembre 2025, le conseil des époux [D] mettait en demeure la SMABTP de mobiliser sa garantie de livraison et de nommer un repreneur dans les plus brefs délais ainsi que de verser les pénalités de retard dues pour le retard de livraison.

Les époux [D] expliquent que le chantier est toujours à l’arrêt et qu’aucune avancée notable ne saurait être constatée. Seule une chape de béton a été réalisée. Le constructeur ne démontre aucun signe allant dans le sens d’une reprise des travaux. Aussi, des indices laissent penser que la santé financière de l’entreprise est susceptible d’être remise en cause prochainement. Les époux [D] démontrent avoir signifié une requête et l’ordonnance portant injonction de payer à la SAS CCVL PIERRE ET TERRE, le 05 novembre 2025. Un procès-verbal de saisie-attribution a été signifié par les époux [D] à la BANQUE EUROPENNE DU CREDIT MUTUEL en vertu de la requête et de l’ordonnance portant injonction de payer. La BANQUE EUROPENNE DU CREDIT MUTUEL déclare que le total disponible et le total saisissable sur les comptes de la SAS CCVL PIERRE ET TERRE s’élèvent à la somme de 305,64 euros.

La SMABTP argue quant à elle d’une reprise du chantier, toutefois, elle ne produit aucun élément caractérisant une telle reprise. En effet, les procès-verbaux de constat de dépôt produits par la SMABTP ne permettent pas de caractériser une reprise du chantier, dès lors qu’il s’agit de photographies, qui plus est, en noir et blanc. La SMABTP indique également que les demandeurs rendent compliquée l’exécution des travaux en ce qu’ils refuseraient de signer les avenants, formuleraient des demandes de modification de dernière minute, se livreraient à un dénigrement systématique et abusif des travaux réalisés, n’entretiendraient pas les extérieurs et auraient installé une caméra sur le chantier. Si la présence d’une caméra est avérée, il n’est pas démontré que celle-ci a été installée afin de compliquer l’exécution des travaux. Quant aux autres éléments, ils ne sont pas démontrés par la SMABTP.

Il ressort de l’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation que la mobilisation de la garantie de livraison suppose la défaillance du constructeur. Cette notion de défaillance ne se limite pas à un aspect économique ou financier. Elle est également caractérisée par l’inexécution contractuelle de la part du constructeur de ses obligations.

Le non-respect de son obligation légale de faire terminer les travaux, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, pour le garant de livraison, permet de caractériser la condition du trouble manifestement illicite de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Ainsi, compte tenu de la défaillance du constructeur, caractérisée par son abandon de chantier et l’absence de ressources financières suffisantes, et au vu des désordres affectant l’ouvrage, il y a lieu d’enjoindre à la SMABTP en qualité de garant de livraison à prix et délais convenus, à désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, afin de reprendre et terminer les travaux de construction de la maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 2], d’achever et livrer la maison conformément aux dispositions contractuelles et aux préconisations figurant aux documents contractuels, et de reprendre les éventuels malfaçons et désordres qui pourraient être relevés.

A ce stade, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes de provision sous astreinte

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] sollicitent la condamnation de la SMABTP à leur verser une provision, sous astreinte financière de 500€ par jour de retard, d’un montant de 84 127,29 euros au titre des pénalités de retard dues et échues à la date de l’ordonnance de référé à intervenir, intérêts échus. Ils demandent également la condamnation de la SMABTP à leur verser, à titre provisionnel, les pénalités de retard, sur la base de 120,24 euros par jour de retard, qui seront dues jusqu’à livraison complète du chantier, et ce, chaque mois.

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle en date du 14 juin 2022 stipule « qu’en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème prix convenu fixé au contrat par jour de retard ».

La clause de ce contrat est une clause pénale et comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond. Le juge des référés, saisi d’une demande provisionnelle et dans le cadre d’une décision qui n’a pas autorité de la chose jugée, n’a pas vocation à statuer sur l’application de pénalités contractuelles.

Les demandes de provision formées par Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SMABTP, partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer à Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SMABTP est rejetée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONDAMNONS la SMABTP à mobiliser sa garantie livraison et ENJOIGNONS la SMABTP, en qualité de garant de livraison à prix et délais convenus, à désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux, afin de reprendre et terminer les travaux de construction de la maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 2], d’achever et livrer la maison conformément aux dispositions contractuelles et aux préconisation figurant aux documents contractuels, et de reprendre les éventuels malfaçons et désordres qui pourraient être relevés ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] de leur demande d’astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] de leurs demandes de provision ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SMABTP aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SMABTP à verser à Monsieur [J] [D] et Madame [P] [D] la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTONS la SMABTP de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,