Minute n°

N° RG 24/00688 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IP5C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 JANVIER 2025

ENTRE :

Monsieur [S] [O],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué à l’audience par M^e Juliette CHARBONNIER, avocate au barreau de ST ETIENNE

Monsieur [J] [O],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué à l’audience par M^e Juliette CHARBONNIER, avocate au barreau de ST ETIENNE

Madame [X] [O],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué à l’audience par M^e Juliette CHARBONNIER, avocate au barreau de ST ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [M] [Z],

demeurant [Adresse 1]

non comparant

DEBATS : Audience publique du 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Wafa SMIAI-TRABELSI, juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 février 2023, Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] ont donné à bail à Monsieur [U] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 290 euros, outre une provision sur charges de 40 euros par mois.

Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] ont fait délivrer le 10 janvier 2024 à Monsieur [U] [Z] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 921,05 €.

Suivant assignation en référé délivrée par Commissaire de justice le 11 octobre 2024 et signifiée à étude, Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] ont attrait Monsieur [U] [Z] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ;

— de condamner Monsieur [U] [Z] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

2 261,27 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 24 septembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter de la délivrance du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;de prononcer une astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et de dire que l’exécution provisoire de la décision à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 15 octobre 2024.

L’audience s’est tenue le 7 janvier 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 3 597,27 € sa créance locative arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Monsieur [U] [Z], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes d’expulsion et de condamnation à des indemnités d’occupation

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En outre, l’article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Enfin, la compétence du juge des référés est retenue en présence d’une clause attributive de compétence dans le contrat de bail.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat quele bail litigieux comporte une clause attributive de compétence du Juge des référés en cas de demande de constat de la résiliation du bail.

Dans ces conditions, la demande sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [Z] le 10 janvier 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 921,05 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [U] [Z] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que le locataire n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner son expulsion et de dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [Z] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

L’existence de l’obligation de paiement à laquelle est soumise le locataire n’est pas sérieusement contestable. Cette demande est donc recevable.

Sur le fond, il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] verse aux débats un décompte arrêté au 1er janvier 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 597,27 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O], à titre de provision, la somme de 3 597,27 € actualisée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de fixation d’une astreinte

Selon l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [U] [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné au mécanisme de l’astreinte.

Sur les dépens

Monsieur [U] [Z] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens comprenant le commandement de payer, les frais d’assignation et le coût de sa dénonciation en préfecture.

Par ailleurs, il n’apparait pas équitable de laisser aux demandeurs la charge des frais engagés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [Z] sera donc condamné à leur verser la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DECLARONS recevable la demande de condamnation au paiement d’une provision ;

CONSTATONS que le contrat signé le 6 février 2023 entre Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] d’une part et Monsieur [U] [Z] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 11 mars 2024 par application de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] :

La somme provisionnelle de 3 597,27 €, représentant les loyers impayés, échéance du mois de janvier 2025incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;Une indemnité d’occupation mensuelleégale au montant du loyer et des charges dûs si le bail n’avait pas été résilié, à compter de l’échéance du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DISONS que faute par Monsieur [U] [Z] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeurée infructueux ;

RAPPELONS qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] aux dépens comprenant le commandement de payer et les frais d’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Z] à verser à Monsieur [J] [O], Monsieur [S] [O] et Madame [X] [O] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE