Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03362 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMJZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

Madame [R] [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marwane NADIM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-002277 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

Madame [Z] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparante

Monsieur [W] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [E] est locataire depuis le 15 octobre 2014 d’un appartement de type F4 avec garage et cour situés au [Adresse 3] à [Localité 5], appartenant à Madame [Z] [G] et Monsieur [W] [G]. Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 480 euros, outre une provision sur charges de 140 euros par mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception des 18 septembre 2022 et 26 octobre 2022, Madame [E] a demandé aux bailleurs de réaliser des travaux de rénovation énergétique et a signalé des difficultés concernant son logement.

Puis le 26 mars 2023, la Caisse d’Allocations Familiales de la Loire a fait procéder à un diagnostic du logement occupé par Madame [E]. Le technicien mandaté sur place a conclu à la non décence du logement, et préconisé les travaux suivants :

remplacement des meuiseries extérieures,reprise ou remplacement VMC,reprise de la pente de la cour extérieure pour éviter le phénomène de cuvette et permettre la bonne évacuation des eaux pluviales,dépose de l’antenne de toit,reprise d’évacuation des eaux usées (cuisine, salle de bains) pour empêcher le refoulement,isolation thermique des combles conseillée.

Ce même technicien a également relevé lque le DPE était incomplet et qu’il n’existait pas de sous compteur pour le chauffage au fioul.

Par courrier du 23 mai 2023, la CAF de la Loire a indiqué à Madame [E] avoir notifié aux bailleurs la conservation des aides au logement, jusqu’à la mise en conformité du logement, celle-ci devant intervenir sous un délai de dix-huit mois.

Suivant exploit de Commissaire de justice du 19 juillet 2024, et signifié à étude, Madame [R] [E] a assigné Madame [Z] [G] et Monsieur [W] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE;

A l’audience du 05 novembre 2024, Madame [E], représentée par son conseil, a demandé au juge de :

dire et juger que son action est recevable et bien fondée,condamner solidairement les consorts [G] à procéder, à leurs frais exclusifs et sous la supervision d’un expert judiciaire, aux réparations préconisées par le diagnostic habitat du 27 mars 2023, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, un mois après la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement les consorts [G] à prendre en charge financièrement le relogement de Madame [E] durant la réalisation des travaux,dire qu’elle ne sera redevable d’aucun loyer et charge en raison du caractère indécent du logement, à compter du jugement à intervenir et ce jusqu’à réalisation complète des travaux,condamner solidairement les consorts [G] à lui rembourser les loyers et charges versés depuis le mois de septembre 2022, date de ses premières réclamations écrites,condamner solidairement les consorts [G] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi et le préjudice moral,condamner solidairement les consorts [G] à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement les consorts [G] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de son argumentation, elle affirme que les réparations préconisées ne font pas partie des réparations locatives, qu’elle a demandé à ses bailleurs de les exécuter à plusieurs reprises, que face à leur refus elle a saisi la CAF qui a constaté l’indécence du logement et enjoint à ces derniers d’exécuter des travaux de remise aux normes avec suspension de l’aide au logement, et que l’inspection diligentée le 14 octobre dernier démontrera que rien n’a été fait.

Face à la carence des bailleurs dans l’exécution de leurs obligations, elle se déclare bien fondée à solliciter la suspension du règlement des loyers à titre d’exception d’inexécution, à compter du mois de septembre 2022, date de ses premières réclamations écrites.

Elle indique qu’elle vit dans un logement indécent depuis plusieurs années, non entretenu par ses propriétaires, qu’elle a toujours réglé ses loyers et charges, que l’inertie injustifiée de ses bailleurs l’a privée de la jouissance de son domicile et lui a causé un préjudice moral, ainsi qu’un préjudice lié à leur résistance abusive et injustifiée. Elle ajoute qu’elle est malade, seule, que ses bailleurs lui mettent la pression et qu’elle n’a pas les moyens de se reloger.

En défense, les consorts [G] ont demandé au juge de :

constater que les seuls travaux à effectuer ne concernent que trois fenêtres,de leur accorder un délai d’un an pour exécuter ces travaux,de rejeter les autres demandes formulées par Madame [G].

Au soutien de leurs demandes, ils indiquent qu’en dépit de leurs interventions pour entretenir le bien loué à Madame [E], la maison s’est dégradée au fil du temps en raison d’un défaut d’entretien de sa part, notamment des parties extérieures et du jardin, laissés à l’abandon.

Ils affirment que leur locataire ventile peu son logement, et que si la VMC fonctionne et que la salle de bains a été rénovée récemment, des traces de moisissures sont présentes du fait de Madame [E]. Ils précisent que le DPE a été fait récemment, que le logement loué est un héritage de leur grand-père, et qu’à la suite d’une nouvelle visite de la CAF devant donner lieu à un rapport, il leur a été dit que seules trois fenêtres doivent être changées.

Ils expliquent que le loyer payé est en-dessous du prix du marché, qu’ils ne perçoivent aucune aide au logement depuis le mois de novembre 2022 pour une raison qu’ils ignorent, qu’ils sont prêts à changer trois fenêtres donnant sur la rue (côté cuisine et chambre) car cet élément semble être la principale réserve émise par la CAF, mais que leur situation financière délicate en raison de la suspension de l’APL ne leur permet pas d’exécuter ces travaux.

Ils ajoutent que Madame [E] a aménagé une chambre au sous-sol, dans un espace normalement destiné à un usage commun avec le logement situé à l’étage inférieur ce qui explique le problème d’isolation thermique, qu’ils ont dû intervenir il y a deux mois pour désencombrer et nettoyer cet espace, que les autres locataires avant elle ont toujours été satisfaits du logement, que Madame [E] jette des déchets chez sa voisine, trouble la tranquilité des autres résidents par des nuisances sonores et porte des accusations mensongères contre eux.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’exécution des travaux

Il convient de rappeler que les caractéristiques de décence sont définies par deux textes légaux : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Un logement décent ne présente pas de risque pour la sécurité physique et la santé des occupants, ce qui le distingue de l’insalubrité. Il est pourvu des éléments de confort habituels, répond à des critères de surface et de performance énergétique minimale et est exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques.

A compter du 1 er janvier 2023, un logement situé en France métropolitaine ne pourra être considéré comme «énergétiquement » décent qu’à la condition que sa consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE) défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation soit inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an (article 3 bis ajouté au décret n° 2002-120 par un décret n°2021-19 du 11 janvier 2021.

Pratiquement, cette disposition, qui ne concernera que les baux conclus à compter du 1 er janvier

2023, vise à faire à sortir du marché locatif les logements étiquetés « G » par le DPE puisque ces

logements seront d’office considérés comme indécents.

Cette volonté d’exclusion progressive du marché locatif des logements considérés comme des

« passoires thermiques » est poursuivie par la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 qui

modifie par étape la rédaction de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Répondront ainsi aux

caractéristiques d’un logement décent les logements atteignant un niveau de performance

énergétique, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, compris :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F, à l’exclusion donc des bâtiments

classés G, le seuil étant donc établi à 420 kWh/m2 et / an ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E, à l’exclusion des logements classés F et G, le seuil étant donc établi à 330 Kwh/m2 et /an ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D, à l’exclusion des logements classés G, F et E, le seuil étant donc établi à 250 Kwh/m2 et /an.

En l’espèce, selon un diagnostic CAF établi le 27 mars 2023, le technicien chargé d’expertiser le bien loué par Madame [E] a relevé les désordres suivants :

Menuiseries extérieures en simple ou survitrage présentant un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau,VMC défectueuse nécessitant un entretien ou un remplacement,refoulement des eaux usées dans cuisine et salle de bains,humidité importante en sous-sol possiblement liée à un défaut d’évacuation des eaux pluviales dans la cour extérieure (cuvette avec dégradation des sols et altération du mur de soutènement);rique de chute de l’antenne TV sur le toit,isolation thermique insuffisante.

L’exécution des travaux suivants a été préconisée :

— remplacement des meuiseries extérieures,

reprise ou remplacement VMC,reprise de la pente de la cour extérieure pour éviter le phénomène de cuvette et permettre la bonne évacuation des eaux pluviales,dépose de l’antenne de toit,reprise d’évacuation des eaux usées (cuisine, salle de bains) pour empêcher le refoulement,isolation thermique des combles conseillée.

Puis par lettre du 23 mai 2023, la CAF de la Loire a informé Madame [E] de la non-conformité de son logement au regard des critères de décence, de la retenue sur le versement de son aide au logement de 367 euros au profit de son bailleur, de l’obligation pour elle de payer la part de loyer restante, et de l’obligation pour les consorts [G] d’effectuer les travaux sous dix-huit mois.

Il résulte des débats tenus à l’audience que les consorts [G] reconnaissent devoir changer les menuiseries de la cuisine et de la chambre donnant sur la rue (trois au total) sans pouvoir s’exécuter, faute de disposer de moyens financiers suffisants, et indiquent que le reste des travaux ont été soit effectués (VMC, antenne retirée), soit liés à un défaut d’entretien de leur locataire (isolation thermique de la chambre créée dans le garage).

Pour sa part, Madame [E] reconnaît que la VMC fonctionne et que l’antenne du toit a été retirée.

En ce qui concerne le constat dressé par la CAF le 27 mars 2023, il convient de relever que si celui-ci établit un problème de non décence, il n’est pas suffisamment précis pour déterminer les travaux de réfaction du logement occupé par Madame [E].

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire permettant de déterminer si le logement occupé par Madame [E] est toujours indécent, et les cas échéant, les travaux devant être exécutés par le bailleur.

Les demandes sur le fond seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, avant dire droit,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire du logement occupé par Madame [R] [E] sis [Adresse 3] à [Localité 5], appartenant à Madame [Z] [G] et Monsieur [W] [G];

DESIGNE [J] [N], expert inscrit auprès de la Cour d’appel de LYON pour y procéder, avec mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux après avoir pris connaissance des éléments de la cause ;

— décrire l’ensemble des désordres affectant le lieu loué où réside la demanderesse,

— décrire les travaux à effectuer pour y remédier, d’en chiffrer le coût et d’indiquer qui doit les assumer,

— préciser la ou les responsabilités de chacun,

— donner un avis précis sur l’ensemble des préjudices subis par la demanderesse,

— d’une façon générale, faire toutes remarques et constatations utiles à la solution du présent litige.

DIT que l’expert accomplira sa mission en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et la conduira conformément aux dispositions des articles 232 et suivants, et 263 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DIT que les frais d’expertise seront avancés par le Trésor Public ;

DIT que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ; qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT que l’expert devra déposer son rapport avant le 15 juillet 2025 et qu’il en adressera copie aux parties ou à leur avocat le cas échéant, en mentionnant cette remise sur l’original du rapport ;

DIT qu’avant de déposer son rapport, l’expert fera connaître aux parties ses premières conclusions, leur impartira un délai pour formuler des dires et observations qu’il annexera avec ses réponses à son rapport ;

DIT que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises ou à défaut du magistrat qui prononce la présente décision, une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance sur requête ;

DIT que cette expertise sera effectuée sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises ou à défaut du magistrat qui prononce la présente décision, à qui il en sera référé en cas de difficulté, notamment en cas de retard affectant la mesure d’instruction ;

RESERVE les demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE