Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01042 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVDY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ENTRE :

S.C.I. LYONNAISE 1

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [B] [Z] divorcée [G]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Amélie BOUTEILLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-1108 du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 juin 2023, la S.C.I LYONNAISE 1 a donné à bail à Madame [B] [Z] divorcée [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 680,00 euros hors charges.

La S.C.I LYONNAISE 1 a fait délivrer le 17 octobre 2024 à Madame [B] [Z] divorcée [G] un :

un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 975,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 18 octobre 2024, la S.C.I LYONNAISE 1 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 5 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I LYONNAISE 1 a attrait Madame [B] [Z] divorcée [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] divorcée [G] ;

— de condamner Madame [B] [Z] divorcée [G] au paiement des sommes suivantes :

1 521,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;900,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I LYONNAISE 1 a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique le 06 février 2025.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 13 mai 2025 pour finalement être renvoyé à celle du 14 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I LYONNAISE 1, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, en actualisant à la somme de 3 258,00 euros sa créance locative arrêtée au 1eroctobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. En outre, le bailleur a précisé que l’assurance d’habitation n’a toujours pas été fournie.

Madame [B] [Z] divorcée [G], assistée de son conseil et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, a demandé au Juge des contentieux de la protection, suivant conclusions écrites, de :

— à titre principal, juger que :

la S.C.I LYONNAISE 1 n’a pas respecté les obligations qui pesaient sur elle en sa qualité de bailleur ;la S.C.I LYONNAISE 1 a failli à son obligation de fournir un logement décent à Madame [B] [Z] divorcée [G] ;Madame [B] [Z] divorcée [G] est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour le paiement des loyers réclamés, compte tenu de l’inertie de son bailleur face aux difficultés rencontrées relatives à l’insalubrité du logement ;- en conséquence, débouter la S.C.I LYONNAISE 1 de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Madame [B] [Z] divorcée [G] ;

— à titre subsidiaire, juger que Madame [B] [Z] divorcée [G] se trouve dans une situation précaire qui l’empêche, indépendamment de sa volonté, de se libérer immédiatement de sa dette ;

— en conséquence, reporter à deux années le paiement des sommes dues, ou, à titre infiniment subsidiaire, octroyer les plus larges délais de paiement au profit de Madame [B] [Z] divorcée [G] ;

— en tout état de cause, dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile compte tenu des circonstances de l’espèce.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives caractère insalubre du logement

Il résulte de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En ce sens, il est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En outre, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire se trouve dans l’obligation de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués ». Le même article précise que le locataire doit se voir informé par le bailleur de la nature et des modalités d’exécution desdits travaux, notamment par un courrier recommandé avec accusé de réception. Ces travaux ne peuvent, en outre, être réalisés que durant la semaine, hors jours fériés et week-end sauf accord du locataire.

L’article 1217 du Code civil prévoit donc que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En l’espèce, Madame [B] [Z] divorcée [G] prétend que son logement est insalubre eu égard à la présence de rongeurs et de moisissures au sein de celui-ci. Elle précise également que les volets électriques n’étaient pas reliés à l’alimentation électrique.

Ces désordres ne sont toutefois attestés par aucune pièce, notamment par un constat effectué dans le cadre d’une procédure administrative diligentée par les services municipaux ?

Dans ces conditions, la demande de constat d’insalubrité sera rejetée et, de surcroît les troubles tels qu’explicités par la locataire ne présentent pas un critère de gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution du contrat de bail et donc le non-paiement du loyer.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

A titre liminaire, il convient de préciser que la demande de constat sera examinée au regard de l’absence de paiement des loyers courants dès lors que l’assignation vise d’abord celle-ci. La demande relative au défaut d’assurance intervient donc à titre subsidiaire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [B] [Z] divorcée [G] le 17 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 975,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [B] [Z] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 décembre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [B] [Z] divorcée [G] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] divorcée [G] et de dire que faute par Madame [B] [Z] divorcée [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Eu égard à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers courants, il ne sera pas examiné la demande relative au défaut d’assurance.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I LYONNAISE 1 verse aux débats un décompte arrêté au 1er octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 258,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I LYONNAISE 1 est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [Z] divorcée [G] à payer la somme de 3 258,00 € actualisée au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de paiements.

En l’espèce, Madame [B] [Z] divorcée [G] sollicite des délais de paiement échelonnés sur deux années en expliquant se trouver dans une situation financière précaire et ce, indépendamment de sa volonté.

Le diagnostic social et financier précise que deux enfants scolarisés de 7 et 17 ans vivent dans le logement. Le même diagnostic fait état d’un restant à vivre mensuel négatif de 62,00 euros.

Ainsi, en l’absence d’éléments à l’audience, il apparaît que Madame [B] [Z] divorcée [G] n’est pas en capacité de pouvoir régler sa dette locative par l’octroi de délais de paiement.

Il convient en conséquence de débouter Madame [B] [Z] divorcée [G] de sa demande relative à l’octroi de des délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [B] [Z] divorcée [G] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I LYONNAISE 1.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [Z] divorcée [G] à verser cette indemnité à la S.C.I LYONNAISE 1 et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [Z] divorcée [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I LYONNAISE 1 l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [B] [Z] divorcée [G] à verser à la S.C.I LYONNAISE 1 la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [B] [Z] divorcée [G] de sa demande relative au caractère indécent du logement ;

CONSTATE que le bail conclu le 13 juin 2023 entre S.C.I LYONNAISE 1 et Madame [B] [Z] divorcée [G] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 18 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] divorcée [G] à payer à S.C.I LYONNAISE 1 la somme de 3 258,00 € arrêtée au 1er octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [B] [Z] divorcée [G] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [B] [Z] divorcée [G] ;

DIT que faute par Madame [B] [Z] divorcée [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [Z] divorcée [G] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.C.I LYONNAISE 1 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] divorcée [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] divorcée [G] à verser à la S.C.I LYONNAISE 1 la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE