Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01536 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWJ2

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [W] [N], gestionnaire contentieux, muni d’un pouvoir

ET :

Madame [F] [X] épouse [S]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 25 janvier 2016, la SA [Adresse 5] devenu par la suite la SA ALLIADE HABITAT a donné en location à Madame [F] [X] épouse [S] et à Monsieur [J] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel révisable de 359,19 € révisable et 34,87 € de provisions pour charge.

Monsieur [J] [B] est décédé le 1 novembre 2020.

Par courrier du 7 août 2024, la SA ALLIADE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SA ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 12 août 2024 à Madame [F] [X] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4148,11 €.

Suivant assignation le 20 mars 2025, la SA ALLIADE HABITAT a attrait Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SA ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 7] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 21 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025.

Lors de l’audience, la SA ALLIADE HABITAT a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [F] [X] mais de lui accorder des délais de paiements suspendant la clause résolutoire. la SA ALLIADE HABITAT a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [F] [X] au paiement des sommes suivantes :9103,37 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA ALLIADE HABITAT a expliqué au soutien des prétentions :

qu’un échéancier amiable avait été mis en place mais n’a pas été respecté sur la durée, les derniers paiements intervenant en novembre 2024.

Madame [F] [X] a demandé au tribunal :

— de lui accorder des délais de paiements de 150,00 € par mois puis à compter de mai de 400,00 € par mois,

— qu’elle avait effectué un paiement le 9 octobre 2025 de 450,00 € pour reprendre le paiement des loyers,

Madame [F] [X] expliquait qu’elle a de multiples dettes et qu’elle a privilégié le remboursement de ses crédits à la consommation, sa situation doit s’améliorer ave la fin d’un de ses crédits. En outre elle bénéficie d’une aide pour réaliser son budget.

Un diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l’audience

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 7] par la voie électronique le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SA ALLIADE HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

— Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [F] [X] le 12 août 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 4148,11 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [F] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2024, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le contrat de bail celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi de juillet 2023 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [F] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA ALLIADE HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 9103,37 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [X] à payer la somme de 9103,37 € actualisée au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Cette somme ne prend pas en compte le paiement de 450,00 € effectué le 9 octobre par Madame [F] [X].

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [F] [X] le 12 août 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [F] [X] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 octobre 2024 soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [F] [X] a été condamné à payer la somme de 9103,37 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2025.

Toutefois, compte tenu de la demande de la SA ALLIADE HABITAT, de la reprise des paiements même récente et l’engagement de Madame [F] [X] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [F] [X] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 150,00 € par mois pendant 6 mois, puis la somme de 450,00 € pendant les 19 mois suivants et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [F] [X] devra régler à la SA ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [F] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC des Deux Fleuves [Localité 7] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [F] [X], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [F] [X], la demande de condamnation formée par la SA ALLIADE HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA ALLIADE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2016 entre la SA ALLIADE HABITAT et Madame [F] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 6] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 13 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à la SA ALLIADE HABITAT une somme de 9103,37 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [F] [X] à se libérer en 6 mensualités de 150,00 €, puis 19 mensualités de 450,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA ALLIADE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [F] [X] dans le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [F] [X] devra régler à la SA ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [F] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC des Deux Fleuves [Localité 7] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [F] [X] ;

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2024, de la saisine de la CCAPEX de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE