TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09984 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGQP

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE,

[Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [I] [D],

[Adresse 2]

comparante en personne assistée de Mme [F] [N] ([Localité 2])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09984 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGQP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 août 2018, la S.A. ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, escalier n°01, porte n°214), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 546,13 euros et d’une provision pour charges de 236,63 euros.

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2018, les parties ont également conclu un contrat de location pour un emplacement de stationnement n°0010 situé au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 60,39 euros et d’une provision pour charges de 10,36 euros. Elles ont enfin conclu un second contrat de location le 26 juin 2024 pour un emplacement de stationnement n°0226 situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 100,12 euros et d’une provision pour charges de 8,88 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 310,62 euros au titre de l’arriéré locatif au 21 mars 2025 dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires contractuelles.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [D] le 10 avril 2025.

Par acte du commissaire de justice du 27 octobre 2025, la S.A. ICF LA SABLIERE a assigné Mme [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

— constater que Mme [I] [D] n’a pas saisi le juge pour solliciter la suspension des effets des clauses résolutoires,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du logement et des deux emplacements de stationnement,

— constater la résiliation de plein droit des trois contrats de location,

— ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celles de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit,

— ordonner la séquestration et le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la S.A. ICF LA SABLIERE de choisir, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais et périls des expulsés,

— la condamner à payer la somme de 1 872, 36 euros au titre du logement, à titre de provision, sauf à parfaire, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer valant mise en demeure de payer,

— la condamner à payer la somme de 1 433,84 euros au titre du parking n°0010, à titre de provision, sauf à parfaire, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer valant mise en demeure de payer,

— la condamner à payer la somme de 791,51 euros au titre du parking n°0226, à titre de provision, sauf à parfaire, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer valant mise en demeure de payer,

— la condamner à payer, à compter du 11 juin 2025, date à laquelle les clauses résolutoires ont été acquises et les contrats de bail résiliés de plein droit, une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant des loyers en cours pour le logement et les parkings, majorés des charges à titre de provision,

— la condamner à payer une indemnité de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— rappeler l’exécution provisoire attachée de plein droit à la décision à intervenir,

— la condamner en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile comprenant notamment les frais des commandements de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 26 février 2026, la S.A. ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 25 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, a diminué et s’élève désormais à 3 914,93 euros. La S.A. ICF LA SABLIERE considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte ainsi le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [I] [D], assistée et représentée par sa fille Mme [F] [N], reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 110 euros, en plus du loyer courant. Elle indique avoir deux enfants à charge, tous les deux étudiants dans une école éloignée.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenues dans les contrats de bail a été signifié à la locataire le 09 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 310,62 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 09 juin 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique du décompte établi au 25 février 2026 que les loyers ont été réglés pour l’échéance de janvier 2026 et que la dette a diminué de manière significative depuis le commandement de payer. Elle semble ainsi être en mesure d’assumer le paiement d’une somme de 110 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette sur une période de 36 mois.

La bailleresse accepte de la faire bénéficier de délais pour apurer la dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement à la défenderesse pour s’acquitter du solde de la dette locative de 3 914,93 euros, arrêtée au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension des effets des clauses résolutoires pendant ce délai.

En cas de respect de ces modalités de paiement, les clauses résolutoires seront donc réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [I] [D] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement à titre de provision de la dette locative et d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la S.A. ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, Mme [I] [D] lui devait la somme de 3 914,93 euros, soustraction faite des frais de procédure, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Mme [I] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de la dette en autorisant Mme [I] [D] à se libérer du solde dû selon les modalités détaillées ci-après et de suspendre les effets des clauses résolutoires. En cas de défaut de paiement du loyer courant et de la mensualité due au titre de la dette locative, les clauses résolutoires seront acquises et elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [I] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A. ICF LA SABLIERE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 08 août 2018 entre la S.A. ICF LA SABLIERE, d’une part, et Mme [I] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, escalier n°01, porte n°214) est résilié depuis le 09 juin 2025 à minuit,

CONSTATONS, également, que les contrats conclus les 10 septembre 2018 et 26 juin 2024 entre la S.A. ICF LA SABLIERE, d’une part, et Mme [I] [D], d’autre part, concernant les emplacements de stationnement n°0010 et n°0226, respectivement situés au [Adresse 3] et au [Adresse 4], sont résiliés depuis le 09 juin 2025 à minuit,

CONDAMNONS Mme [I] [D] à payer à la S.A. ICF LA SABLIERE la somme de 3 914,93 euros (trois mille neuf cent quatorze euros et quatre-vingt-treize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Mme [I] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros (cent dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [D],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juin 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et déboutons la bailleresse de sa demande d’astreinte,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et déboutons la bailleresse s’agissant du séquestre de meubles et objets mobiliers,

Mme [I] [D] sera condamnée à verser à la S.A. ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme [I] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 et celui de l’assignation du 27 octobre 2025,

CONDAMNONS Mme [I] [D] à payer à la S.A. ICF LA SABLIERE la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge