TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2024/

du 04 Juillet 2024

Enrôlement : N° RG 21/11390 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZQKK

AFFAIRE : Mme [O] [E] ( la SELARL BAGNIS – [Localité 8])

C/ Syndicat DE LA COPROPRIETE [Adresse 4] (la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Avril 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Juillet 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [O] [E]

née le 28 Février 1992 à [Localité 10], demeurant et domiciliée [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-françois DURAN de la SELARL BAGNIS – DURAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté son syndic en exercice le CABINET [W], SA immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 057 803 140, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Jean-pascal BENOIT de la SELARL SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 5 juin 2018, Madame [O] [E] a acquis un appartement avec jouissance d’une terrasse au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Un four-cheminée se trouve sur la terrasse dont Madame [E] a la jouissance.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 octobre 2021, au cours de laquelle une résolution numéro 12 a été adoptée demandant que la structure four et cheminée présente sur le toit terrasse soit retirée.

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à Madame [E] le 5 novembre 2021.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 décembre 2021, Madame [E] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin de voir prononcer l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale de la copropriété du 21 octobre 2021.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/11390.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [E] demande au tribunal, au visa des articles 544 du code civil, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 12 votée par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » en date du 21 octobre 2021,

— CONDAMNER [Localité 9] des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] » à payer à Madame [E] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

— JUGER que la requérante sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses faits, moyens et prétentions.

Elle soutient essentiellement que la cheminée présente sur le toit-terrasse dont elle a la jouissance constitue un attribut de ce droit réel immobilier de sorte que l’assemblée générale ne peut y porter atteinte en la privant de cet équipement. Elle estime que cette décision constitue un abus de majorité dès lors qu’elle ne répond à aucun impératif légal ou de sécurité ni à aucune nécessité en lien avec la réalisation des travaux d’étanchéité de la terrasse, et qu’aucun abus de sa part n’est prouvé dans la jouissance de la cheminée qui ne génère aucune nuisance. Elle souligne par ailleurs que le retrait de cet équipement n’a pas de lien avec l’irrégularité de la construction de la véranda édifiée sur la terrasse, qui fait l’objet d’un litige parallèle. Ainsi, selon elle, cette décision n’a été prise que dans l’intention de lui nuire et doit être annulée.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 février 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] demande au tribunal, au visa des articles 9, 10, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 1217, 1231-1 et 1240 et suivants du code civil, de :

— DÉBOUTER Madame [O] [E] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n°12 votée par l’Assemblée Générale de copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] en date du 21 octobre 2021,

— CONDAMNER Madame [O] [E] à payer au Syndicat de la copropriété [Adresse 1] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— ORDONNER l’exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir.

— CONDAMNER Madame [O] [E] aux entiers dépens.

Il fait valoir principalement la décision de l’assemblée générale sollicitant le retrait de la structure du four et de la cheminée est justifiée par le caractère irrégulier de cette construction et les nuisances qu’elle occasionne du fait de l’usage abusif qu’en fait Madame [E] (fumée et risque d’incendie). Selon lui, la dépose du four s’inscrit ainsi dans le cadre d’une suppression de tous les ouvrages irrégulièrement édifiés sur la toiture-terrasse de l’immeuble, du fait du préjudice qu’ils causent à la copropriété et de l’obstacle qu’ils constituent à la réfection de l’étanchéité. Il soutient que la construction de cette cheminée constitue une faute de la requérante dans la jouissance de son lot s’agissant de travaux non autorisés.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 novembre 2023.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 18 avril 2024.

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la demande principale d’annulation de la résolution numéro 12

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il n’est pas contesté en l’espèce que Madame [E] était opposante à la résolution litigieuse et qu’elle a agi dans le délai de deux mois prévu par la loi. Elle est donc recevable à la contester.

Sur le fond, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, en vertu de l’article 14 de la même loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Il est enfin constant que l’abus de majorité lors d’une assemblée générale est constitué lorsque la majorité des copropriétaires use de ses droits dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété. C’est le cas en particulier lorsqu’elle adopte une décision sans profit pour elle-même dans l’intention de nuire, ou dans le seul but de favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

La preuve de cet abus doit être rapportée par celui qui l’invoque. Il ne peut en aucun cas résulter de l’absence de justification des motifs de la décision, ou de l’absence de « justes motifs » invoqués par les copropriétaires, le tribunal ne pouvant se livrer à un contrôle de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 que la résolution numéro 12 qui fait l’objet de la demande d’annulation est rédigée de la manière suivante :

«12/ A la demande de Mmes [M] et [F] décision à prendre concernant le retrait de la structure four et cheminée présente sur le toit terrasse de l’immeuble côté gauche (email joint)

Projet de résolution :

Les copropriétaires demandent que soit retirée la structure four et cheminée présente sur le toit terrasse ».

Il est constant que le four-cheminée dont le retrait est demandé dans le cadre de cette résolution est situé sur une terrasse qui constitue une partie commune dont Madame [E] a la jouissance exclusive aux termes du règlement de copropriété. Elle a donc également, de fait, la jouissance exclusive de cet équipement.

Aucun élément n’est produit qui permettent au tribunal de connaitre les circonstances dans lesquelles cette cheminée a été mise en place ni à quelle date : ainsi, si le syndicat soutient qu’il s’agirait d’une construction irrégulièrement édifiée sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, il ne produit aucun élément sur ce point, ne précise pas à quelle clause du règlement de copropriété l’édification de cet équipement contreviendrait ni à quelle date il a eu connaissance de son existence. Il n’est pourtant pas contesté que ce four a été construit antérieurement à l’acquisition de son appartement par la requérante en 2018, ce qui ressort notamment de la copie d’une annonce immobilière produite par celle-ci relative à la vente de l’appartement, qui mentionne la présence de ce « barbecue » sur la terrasse.

Il ne peut dès lors être argué du caractère irrégulier de cette construction, qui n’est pas prouvé, pour solliciter son retrait, cette demande étant au demeurant susceptible d’être prescrite.

S’agissant par ailleurs des nuisances invoquées, le tribunal constate que le syndicat ne produit pas davantage d’élément de preuve qui permettrait de les établir. Ainsi, il est uniquement versé aux débats :

— un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2020, mentionnant à titre d’observations diverses que « l’utilisation de ce four représenterait une nuisance de par la fumée émise et un danger pour le risque d’incendie » ;

— un courriel de Madame [M], copropriétaire à l’origine de la résolution attaquée, indiquant : « je ne pense pas que l’assurance de notre immeuble couvrirait le risque d’incendie possible puisque ce four est installé sur les communs de l’immeuble ».

Aucun écrit de l’assureur de l’immeuble, ni procès-verbal de constat de commissaire de justice, ni attestation de témoins, ne sont fournis qui viendraient démontrer l’existence d’une quelconque nuisance en lien avec les fumées émises par le four ou d’un risque d’incendie susceptible de ne pas être couvert par l’assurance. Il n’est pas davantage rapporté la preuve technique que cette cheminée aurait été construite sans respecter les règles de l’art et présenterait une dangerosité au regard de ce même risque d’incendie.

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse, indispensables au regard des infiltrations subies par les copropriétaires habitant à l’étage inférieur, nécessiteraient la dépose de cet équipement.

Or, il ne rapporte là encore pas la preuve de ce qu’il allègue, puisque le rapport technique de l’architecte Monsieur [U] relatif à ces travaux ne fait état que de la nécessité de déposer les vérandas construites sur la terrasse, sans aucune mention du four-cheminée.

Au surplus, les photographies produites démontrent que celui-ci n’est pas situé à proximité de la véranda, dont il est complètement indépendant et qui peut être déposée sans y porter atteinte. Elles permettent également de constater que le four-cheminée est un élément en maçonnerie encastré dans le mur de la terrasse, qui est construit en hauteur sans toucher le sol de sorte qu’il est permis de penser que la réfection de l’étanchéité de la terrasse peut sans difficulté être réalisée sans déposer cet équipement.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que le four-cheminée dont le retrait a été demandé dans le cadre de la résolution attaquée constituerait une construction irrégulière, ni qu’il causerait une quelconque nuisance à la copropriété ou aux copropriétaires, et encore moins qu’il serait de nature à créer un risque d’incendie susceptible de ne pas être couvert par l’assurance de l’immeuble.

Il ne peut dès lors qu’être constaté que la résolution attaquée a été adoptée par la majorité des copropriétaires dans un but autre que l’intérêt collectif de la copropriété, puisque le retrait de cette cheminée ne lui procure aucun profit et ne vise ni à la conservation ou à l’entretien de l’immeuble, ni à la sauvegarde des droits des copropriétaires.

L’intention de nuire à Madame [E] apparait en outre manifeste compte tenu du contexte conflictuel existant avec cette dernière à propos de la dépose de sa véranda et de la réfection de l’étanchéité des terrasses, que le syndicat a tenté de mettre à la charge financière exclusive de celle-ci et des autres copropriétaires du 7ème étage, avant que les résolutions votées en ce sens ne soient annulées par le tribunal dans le cadre de précédentes décisions.

Il y a lieu par conséquent d’annuler la résolution numéro 12 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 ayant demandé le retrait du four-cheminée situé sur la terrasse.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser à Madame [E] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire assortit de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

ANNULE la résolution numéro 12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], en date du 21 octobre 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SA CABINET [W], à payer à Madame [O] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SA CABINET [W], aux dépens de la présente instance ;

DIT que Madame [O] [E] sera dispensée de sa participation à la dépense commune au titre des frais de procédure en lien avec la présente instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre juillet deux mille vingt quatre

LE GREFFIER LE PRESIDENT