TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/07244 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZY35

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDERESSE

Société GVL CAPITAL

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #Z0046

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CHRONO DIAGNOSTIC

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

S.A.S. SCOOP IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0308

Madame [I], [J], [V] [K] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Valérie GUILLEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0105

Décision du 19 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/07244 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZY35

Monsieur [G], [E], [M] [K]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par Maître Valérie GUILLEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0105

S.A. MMA IARD

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 7]

[Localité 7]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P477

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. AJ MEYNET & ASSOCIES prise en la personne de Maître [Z] [U], ès qualité d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER,

[Adresse 8]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0308

S.E.L.A.R.L. [S] YANG-TING prise en la personne de Maître [R] [S], ès qualité de mandataire judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER,

[Adresse 9]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-François BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0308

***

Décision du 19 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/07244 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZY35

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 04 Décembre 2025, tenue publiquement, Madame Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Mme [L] [O] veuve [K], Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K], ci-après les consorts [K], étaient propriétaires indivis de biens et droits immobiliers sis [Adresse 10], comprenant :

— une cave en sous-sol du bâtiment A (lot n°1), correspondant à 1/1001èmes des parties communes générales ;

— une boutique et une arrière-boutique au rez-de-chaussée du bâtiment A, à gauche de l’entrée, avec droit à l’usage du water-closet de la cour, (lot n°17), correspondant à 76/1001èmes des parties communes générales.

Ils ont confié, le 12 avril 2022, un mandat exclusif de vente du local commercial (lot n°17) sis [Adresse 10] à la société SCOOP IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne L’ADRESSE [Localité 10] [Adresse 11] pour un prix de 580 000 euros, honoraires d’agence à hauteur de 30 000 euros inclus.

Le lot n°17 était physiquement réuni avec un local situé dans l’immeuble mitoyen, au [Adresse 12], et l’ensemble était donné à bail au CREDIT DU NORD qui l’exploitait à usage d’agence bancaire.

Par compromis de vente sous seing privé du 6 mai 2022, rédigé par l’agence SCOOP IMMOBILIER, les consorts [K] ont vendu leur ensemble immobilier à la société GVL CAPITAL.

Le compromis de vente mentionnait pour le lot n°17 une superficie de 75,80 m², suivant certificat de mesurage établi le 31 mars 2022 par la société CHRONO DIAGNOSTIC, concluant à une superficie Carrez de 61,20 m², outre une entrée de 14,60 m² en annexe (hors Carrez), et annexé à l’acte.

Décision du 19 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/07244 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZY35

Un avenant au compromis était signé les 17 et 19 mai 2022 par les vendeurs et l’acquéreur, auquel était annexé un certificat de mesurage établi par la société CHRONO DIAGNOSTIC concluant à une superficie Carrez de 75,80 m² pour le lot n°17.

La vente a été réitérée par acte authentique du 9 septembre 2022 au prix de 580 000 euros.

L’acte notarié mentionne une superficie de 75,80 m² pour le lot 17.

Postérieurement à la vente, l’acquéreur, la société GVL CAPITAL a fait établir un nouveau métrage du lot n°17, par le Cabinet AB6, géomètre expert, lequel concluait à une superficie carrez de 62,40 m², soit une différence de superficie de 13,40m².

Par un jugement en date du 11 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société SCOOP IMMOBILIER et a désigné :

— la SELARL [S] YANG-TING, en la personne de Maître [R] [S], en qualité de mandataire judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER ;

— la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES, en la personne de Maître [Z] [U], en qualité d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER.

Par exploit introductif d’instance signifié le 22 mai 2023, la société GVL CAPITAL a fait assigner les consorts [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 102 533,05 euros au titre de la diminution du prix de vente, la somme de 7 471,47 euros au titre du surcoût des frais de mutation, la somme de 600 euros en remboursement des frais de géomètre et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit d’huissier en date du 19 septembre 2023, Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] ont fait assigner en intervention forcée les sociétés AXA FRANCE IARD, CHRONO DIAGNOSTIC, SCOOP IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (ensemble dénommées les MMA) devant le tribunal judiciaire de Paris.

Les deux instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, la société GVL CAPITAL demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil ;

Vu l’article 1310 du Code civil ;

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile ;

Vu les articles A 444-32 et suivants du Code de commerce ;

(…)

Déclarer la société GVL CAPITAL recevable et bien fondée en son action,

Condamner solidairement :

— Madame [L] [T] [O] veuve [K] ;

— Madame [I] [J] [V] [K] épouse [X] ;

— Monsieur [G] [K] ;

à verser à la société GVL CAPITAL

➢ A titre principal, la somme de 110 604,52 € se décomposant comme suit :

—  102 533,05 € correspondant à la diminution du prix de vente ;

—  7 471,47 € à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût de l’opération induit par la surévaluation du prix de vente (droits de mutation, frais et honoraires du notaire) ;

—  600 € au titre du remboursement des frais de géomètre ;

➢ A titre subsidiaire, la somme de 109 652,29 € se décomposant comme suit :

—  101 472,30 € correspondant à la diminution du prix de vente ;

—  7 579,99 € à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût de l’opération induit par la surévaluation du prix de vente (droits de mutation, frais et honoraires du notaire) ;

—  600 € au titre du remboursement des frais de géomètre ;

Condamner solidairement Madame [L] [T] [O] veuve [K], Madame [I] [J] [V] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] au paiement de la

somme de 5 000 € au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement Madame [L] [T] [O] veuve [K], Madame [I] [J] [V] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Amandine JOUANIN, Avocat au Barreau de PARIS, ainsi qu’aux frais engagés au titre des articles A 444-32 et suivants du Code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir ; »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 décembre 2024, Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K], en représentation de leur mère décédée, demandent au tribunal de :

« Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article L 124-3 du Code des assurances

Vu l’article 1992 du Code civil,

(…)

Au principal :

— DEBOUTER la société GVL CAPITAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la société GVL CAPITAL à payer à Madame [I] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la société GVL CAPITAL était accueillie en ses demandes :

— CONDAMNER in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, la société CHRONO DIAGNOSTIC et son assureur, la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [I] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] la somme de 102 533,05 € à parfaire ou diminuer à due proportion du prix à restituer à la société GVL CAPITAL, à titre de dommages et intérêts pour perte de chance certaine de vendre leur bien au prix stipulé à l’acte de vente.

— CONDAMNER in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, la société CHRONO DIAGNOSTIC et son assureur, la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [I] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] les frais et condamnations accessoires qui résulteront de la procédure initiée à leur encontre par la société GVL CAPITAL.

— CONDAMNER les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER à payer à Madame [I] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] la somme de 30 000 € pour inexécution du mandat aux prix, charges et conditions convenues en réparation intégrale de leur préjudice.

— CONDAMNER in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, la société CHRONO DIAGNOSTIC et son assureur, la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [I] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K] la somme de 19 440 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, la société CHRONO DIAGNOSTIC et son assureur, la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, ci-après les sociétés MMA, demandent au tribunal de :

« ➢ DEBOUTER Monsieur [G] [K] et Madame [I] [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

➢ DEBOUTER les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD de l’appel en garantie dirigé à l’encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

➢ DEBOUTER toute autre partie de toutes demandes qui pourraient être dirigées à l’encontre de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD,

A titre subsidiaire,

➢ DECLARER OPPOSABLE la franchise contractuelle à hauteur de 10% du sinistre, avec un minimum de 1.500 euros et un maximum de 6.000 euros applicable sur le principal et frais et LIMITER en conséquence toute condamnation des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD en application des exceptions, plafond et franchise du contrat d’assurance souscrit.;

➢ CONDAMNER la société CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à relever et garantir les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de l’ensemble des condamnations, principal, accessoire, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout cas,

➢ CONDAMNER Monsieur [G] [K] et Madame [I] [X] ou tout succombant à verser à MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER – Maître [W] [P]. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1231-1 et suivants de code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article L.124-3 du code des assurances,

Débouter la société GVL CAPITAL de ses demandes excédant 101.207,12 €,

La débouter de toute demande qu’elle pourrait formuler directement contre les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD,

Débouter les consorts [K] de leurs demandes formées contre les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD,

Subsidiairement,

Faire une juste appréciation du pourcentage de chance perdu par les consorts [K] de vendre leur bien au même prix avec une surface moindre et les débouter de toutes leurs demandes excédant ce juste pourcentage,

En tout état de cause,

Débouter les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes formées contre la société CHRONO DIAGNOSTIC et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD,

Condamner les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD de toutes condamnations qui pourraient prononcées contre elles,

Condamner tout succombant à verser aux sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens. ».

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 mai 2024, la SELARL AJ MEYNET, prise en la personne de Maître [Z] [U], et la SELARL [S] YANG-TING, prise en la personne de Maître [R] [S], sont intervenus volontairement à la procédure respectivement ès qualité d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER et ès qualité de mandataire judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER. Elles demandent au tribunal de :

« Vu les articles 325 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les articles L622-21 du Code de Commerce,

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL AJ MEYNET, prise en la personne de Maître [Z] [U], ès qualité d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMOBILIER, et de la SELARL [S] YANG-TING, prise en la personne de Maître [R] [S], ès qualité de mandataire judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER, et leur en donner acte,

— Déclarer purement et simplement irrecevables les demandes en paiement formées à l’encontre de la société SCOOP IMMOBILIER, et en conséquence les rejeter,

— Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K], ou tout succombant, à payer à la société SCOOP IMMOBILIER une somme de 3.000,00 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamner solidairement Madame [J] [K] épouse [X] et Monsieur [G] [K], ou tout succombant, aux entiers dépens. ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2025.

A l’audience du 4 décembre, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait, pour celles d’entre elles qui ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire des administrateurs et mandataires judiciaires de la société SCOOP IMMOBILIER

Conformément à l’article 325 du code de procédure civile, « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. ».

En l’espèce, il est établi que par jugement du 11 mai 2023 le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société SCOOP IMMOBILIER et a désigné la SELARL [S] YANG-TING, en la personne de Maître [R] [S], en qualité de mandataire judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER, ainsi que la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES, en la personne de Maître [Z] [U], en qualité d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER.

La SELARL [S] YANG-TING, en la personne de Maître [R] [S] et la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES, en la personne de Maître [Z] [U], sont donc recevables à agir à la présente instance en leur qualité respective de mandataire judiciaire et d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER, ce qui n’est au demeurant pas contesté.

Mention en sera faite au dispositif.

Sur la demande de réduction de prix

Sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la société GVL CAPITAL demande au tribunal de retenir le mesurage réalisé par un géomètre expert qui conclut à un écart de superficie de 13,4 m2 avec la superficie stipulée dans l’acte de vente du 9 septembre 2022, et de condamner en conséquence les consorts [K] à lui verser, à titre principal, la somme de 102 533,05 euros au titre de la réduction sur le prix de vente, et à titre subsidiaire, la somme de 101 472,30 euros.

Elle fait valoir que tant le compromis de vente que l’acte authentique ont mentionné une superficie de 75,8 m² pour le lot n°17 alors que la superficie Carrez a été fixée à 62,4m2 par le géomètre expert, soit une différence de 17,68%. Elle expose, en outre, que l’avenant au compromis signé entre les parties comme le compromis visent le lot n°1 (non mesuré) et le lot n°17, ce dernier étant mesuré à 75,80 m².

Elle souligne que la question de savoir si la cave était ou non prise en compte dans la superficie mentionnée dans le mandat de vente conclu avec l’agence immobilière est indifférente, étant seulement de nature à faire naître un débat auquel elle est étrangère sur le montant de la commission perçue par l’agence immobilière. De même, le fait que la superficie mentionnée dans l’annonce comprenait la surface de la cave, estimée à 8 m² par les consorts [K] n’est pas, selon elle, de nature à justifier l’écart de superficie constaté. Enfin, elle fait valoir qu’il importe peu qu’elle détienne un patrimoine immobilier, ou que les vendeurs n’aient pas eu connaissance du dossier de diagnostic avant la signature du compromis, dès lors qu’il n’est pas contesté que ledit dossier était annexé à l’acte qui leur a été transmis pour signature.

S’agissant du montant de la réduction due, elle soutient qu’il est de jurisprudence constante qu’en l’absence de ventilation du prix entre les différents lots, la réduction du prix en cas d’erreur de mesurage se calcule sur le prix global, sans qu’il y ait à en retrancher le prix des lots accessoires.

Si le tribunal considérait que la réduction du prix droit être calculée sur le seul prix du lot 17, elle fait valoir que les deux lots 1 et 17 sont indissociables, ayant été réunis et la « cave » étant accessible depuis le local commercial.

Elle précise avoir à toutes fins fait évaluer les lots par un cabinet d’expertise immobilière, qui a estimé le lot n°17 à 574 000 euros et le lot n°1 à 6 000 euros, sans que les consorts [K] ne produisent d’éléments utiles à remettre en cause cette estimation.

Les consorts [K] ne contestent pas devoir supporter une réduction proportionnelle à la moindre mesure dès lors que le compromis et l’acte authentique de vente font référence à une surface Carrez erronée de 75,8m2, contrairement à la seconde mesure réalisée par la société CHRONO DIAGNOSTIC qui concluait à une superficie de 61,2m2.

Ils concluent néanmoins au débouté de la demande, estimant que la demanderesse échoue à rapporter la preuve de la valeur de la cave et donc du montant de la réduction proportionnelle à appliquer. Ils soutiennent que celui-ci ne peut se calculer sur le prix de vente de 580 000 euros, dès lors que ce prix inclut une cave, hors champ Carrez, dont la valeur doit être retranchée de la base de calcul de la réduction du prix du lot n°17. Ils font valoir que contrairement à ce qu’affirme la société GVL, la jurisprudence de la Cour de cassation impose de calculer la réduction du prix en déduisant du prix global la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ils estiment que la somme à restituer n’est pas liquidable, dès lors qu’il n’est pas possible de reconstituer artificiellement la valeur de la cave à partir des tantièmes de copropriété, cette dernière ayant une valeur intrinsèque en cas de vente isolée et une valeur relative associée à la vente d’un lot principal, et que la valorisation établie par la société mandatée par la demanderesse n’est pas probant.

La société CHRONO DIAGNOSTIC fait valoir qu’en application des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il est de jurisprudence constante que « dans le cas d’un prix globalement fixé, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application » des dispositions précitées. Soutenant que la cave n’a pas été cédée gratuitement, elle précise qu’il convient de ventiler le prix global de vente entre le local commercial et la cave afin de déduire avant calcul de la diminution du prix proportionnelle à la moindre surface. Compte tenu de l’affectation des tantièmes (76 pour le lot 17, et 1 pour la cave), elle soutient que le prix de la cave peut être évalué à la somme de 7 500 euros. Elle en déduit que la diminution proportionnelle à la moindre surface s’élève à la somme de 101 207,12 euros et sollicite le débouté de toute demande excédant cette somme.

Sur ce,

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure Carrez en raison de leur qualité, le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces de qualité Carrez, seule soumise à la réduction.

Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces de qualité Carrez et les autres.

En l’espèce, le géomètre expert mandaté par la société GVL CAPITAL après la vente pour mesurer le local commercial litigieux (lot n°17) fixe à 62,4 m2 la surface Carrez de ce lot.

Il est constant que ce lot n’a pas subi de modifications altérant sa surface entre la vente et l’évaluation faite par le géomètre expert le 30 septembre 2022.

L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente du 9 septembre 2022 est de 13,40 m2 (75,80 – 62,4).

Elle est supérieure au vingtième de la surface stipulée qui est de 3,79 m2 (75,80 /20).

En application des dispositions précitées, les consorts [K] doivent donc supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Toutefois, le bien vendu comprend également une cave (lot n°1) qui ne satisfait pas par définition aux critères Carrez mais qui, néanmoins, est nécessairement entrée dans la composition du prix et ne peut représenter une valeur vénale nulle, peu important que celle-ci ait été réunie au lot n°17 ou encore qu’elle ne figurait pas dans le mandat de vente dès lors qu’elle figure bien dans la description des lots vendus tant dans le compromis que dans l’acte notarié de vente.

Il convient de déterminer dans le prix global stipulé la part du prix correspondant à la surface Carrez stipulée afin de faire application de la formule de réduction proportionnelle suivante :

Ecart de surface Carrez constaté X Prix de la surface Carrez stipulée / Surface Carrez stipulée

En l’espèce, si les consorts [K] contestent la valeur probante de l’estimation fournie par la société GVL CAPITAL, ils ne produisent aucun élément permettant de remettre en cause l’évaluation établie par la société B&E PARTNERS, cabinet d’expertises immobilières, et qui évalue, sur un prix net vendeur de 580 000 euros pour l’ensemble immobilier, la valeur du lot n°17 à 574 000 euros et celle du lot n°1 à 6 000 euros. Cette évaluation paraît cohérente, rapportée à l’évaluation proposée par la société CHRONO DIAGNOSTIC et établie au regard des tantièmes, laquelle est néanmoins moins pertinente puisqu’elle ne tient pas compte des caractéristiques du lot en cause.

Il convient donc d’estimer le prix de la cave (lot n°1) à 6 000 euros.

Le prix du local commercial (lot n°17) seul doit donc être estimé à 574 000 euros (580 000 euros – 6 000 euros).

La réduction de prix est donc de 101 472,30 euros (13,40m2 x 574 000 euros / 75,80 m2 arrondis).

Les consorts [K] seront donc condamnés in solidum à verser cette somme à la société GVL CAPITAL.

Sur la demande de remboursement des frais accessoires à la vente

Sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, la société GVL CAPITAL demande également la condamnation des consorts [K] à l’indemniser des sommes trop versées à hauteur de 7 471,47 euros, à titre principal, correspondant au trop payé de droits de mutation et de frais de notaire compte tenu de la superficie Carrez réelle du bien vendu. Elle réclame à titre subsidiaire, si le tribunal retenait une diminution du prix de 101 472,30 euros, une somme de 7 579,99 euros au titre des frais.

Les consorts [K] concluent au débouté de ces demandes, estimant n’avoir commis aucune faute civile susceptible d’engager leur responsabilité et soulignant que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, d’application stricte, ne permet pas d’indemniser les préjudices réclamés. Ils font valoir que la société GVL CAPITAL a la faculté de solliciter du notaire et de l’administration fiscale le remboursement des honoraires et droits de mutation indus.

La société CHRONO DIAGNOSTIC conclut également au rejet de ces demandes sur le fondement des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce,

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas à l’acquéreur de réclamer au vendeur la réduction des frais accessoires à la vente.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la société GVL CAPITAL ne démontre pas la réalité de son préjudice à raison du trop payé des frais de notaire et des droits de mutation acquittés, alors qu’elle dispose d’une action en restitution à l’encontre de la DGFIP, l’article 1961 du code général des impôts ne l’interdisant pas, et qu’elle peut également agir à l’encontre du notaire.

La demande de la société GVL CAPITAL en remboursement partiel des droits acquittés doit donc être rejetée.

Sur la demande de remboursement des frais de géomètre expert

La société GVL réclame le remboursement de la somme de 600 euros, engagée pour faire réaliser une estimation de superficie par un géomètre expert.

Les consorts [K] concluent au rejet de cette demande, soutenant que la demanderesse avait mandaté le géomètre-expert aux fins de mesurer la superficie du local commercial et de figurer sur plan côté sa distribution pour les besoins de la procédure de fixation du loyer de renouvellement du bail du 17 février 1992. Ils soulignent que contrairement à ce qu’elle allègue, la société demanderesse n’a pas découvert l’erreur de superficie après la vente mais en avait eu conscience avant la signature du compromis, ayant fait supprimer toute référence à la surface utile du lot n°17 figurant en page 3 de sa version initiale, en discordance avec la partie privative figurant en page 4, de sorte que l’expertise était inutile. Au surplus, ils font valoir que si l’expertise a été réalisée avec l’objectif exclusif de faire la preuve de la superficie réelle du lot, son coût s’analyserait comme des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce,

A supposer même que l’estimation du géomètre expert ait été établi pour les seuls besoins de la cause, le tribunal constate, avec les consorts [K], que les frais de géomètre expert dont il est réclamé indemnisation à hauteur de 600 euros relèvent des frais irrépétibles non compris dans les dépens dont l’indemnisation est régie par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la société GVL CAPITAL sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires des consorts [K]

Les consorts [K] recherchent la responsabilité de la société SCOOP IMMOBILIER, en sa qualité d’agent immobilier, sur le fondement des dispositions de l’article 1992 du code civil, et celle de CHRONO DIAGNOSTIC, en sa qualité de diagnostiqueur, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, et réclament la condamnation in solidum, des assureurs de SCOOP IMMOBILIER et de CHRONO DIAGNOSTIC, avec son assureur, au paiement de la somme de 102 533,05 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur perte de chance certaine de vendre le bien au prix stipulé dans l’acte de vente, outre leur condamnation à leur payer les frais et condamnations accessoires qui résulteront de la procédure initiée par la société GVL CAPITAL.

S’agissant de la perte de chance alléguée, ils estiment qu’elle est certaine et sans aléa possible, étant corroborée par le rapport d’expertise établi par M. [C] [N] qui a estimé la valeur des lots cédés en septembre 2022 à la somme de 610 000 euros.

Ils soulignent que :

— la superficie du local commercial n’est pas l’unique critère déterminant son prix, celui-ci dépendant également de son lieu de situation, des caractéristiques de l’immeuble, de l’état du marché immobilier, et surtout en l’espèce des conditions d’occupation et du profil de la banque, locataire en place de trente ans, qui étaient de nature à assurer la rentabilité de l’investissement de l’acquéreur ;

— l’erreur de superficie n’a pu échapper à M. [B], gérant de la société acquéreuse et professionnel aguerri, lequel a fait une offre au prix et a fait supprimer dans le compromis la référence à la surface utile de 66 m² en discordance avec la surface carrez de 75,80 m², de sorte qu’il ne fait aucun doute que la société GVL CAPITAL, ou tout autre investisseur, aurait acquis le bien vendu au même prix même si la surface carrez exacte avait été portée au compromis ;

— l’agence immobilière et le diagnostiqueur ont tous deux, par leurs fautes respectives, contribué à la réalisation de leur préjudice.

Ils sollicitent également la condamnation des sociétés MMA, en leur qualité d’assureur de la société SCOOP IMMOBILIER, à leur verser la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts pour inexécution de son mandat aux prix, charges et conditions convenus.

Sur la responsabilité la société CHRONO DIAGNOSTIC et la garantie de la société AXA FRANCE IARD

Les consorts [K] recherchent la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, estimant qu’il est responsable de la perte de chance subie de vendre le bien au même prix.

Ils soutiennent que mandaté par l’agence immobilière pour établir les diagnostics immobiliers du bien vendu et tenu d’une obligation de résultat, le diagnostiqueur a commis une faute engageant sa responsabilité en éditant deux certificats de mesurages distincts le même jour sous la même référence, l’un mentionnant une surface carrez totale de 61,20 m², l’autre une surface Carrez erronée de 75,80 m² prenant en compte une pièce (entrée) hors lot, lequel a été retenu dans l’acte de vente.

Ils font valoir qu’il appartenait à la société CHRONO DIAGNOSTIC de requérir de son mandant la transmission du plan du bien et de toute autre pièce utile à l’exécution de sa mission et de faire preuve de vigilance lorsque son mandant lui a indiqué que l’entrée était à exclure du mesurage du lot 17.

Ils soulignent que la version des faits données par la société CHRONO DIAGNOSTIC n’est corroborée par aucune pièce, celle-ci ne produisant pas notamment l’ordre de mission reçu de la société SCOOP IMMOBILIER.

La société CHRONO DIAGNOSTIC et la société AXA, son assureur, concluent au débouté des demandes indemnitaires des consorts [K], estimant que la démonstration n’est pas faite d’une faute de sa part, d’un préjudice et d’un lien de causalité. En particulier sur la faute qui est reprochée au diagnostiqueur, elles rappellent que le lot n°17 était matériellement réuni avec un local situé dans l’immeuble mitoyen, l’ensemble constituant une unité matérielle exploitée par l’agence bancaire, de sorte qu’au jour de son intervention, elle a mentionné cette entrée comme une partie « annexe » pour 14,60 m² sans l’inclure dans la superficie du bien expertisé. Elles font valoir que c’est l’agence immobilière qui au moment de la rédaction du compromis de vente a pris l’initiative de rajouter la surface de l’entrée dans la superficie carrez du lot et lui a demandé de corriger son certificat en ce sens. Elles soutiennent qu’il appartenait à l’agence immobilière et aux vendeurs, en possession des actes et plan de copropriété dont elle ne disposait pas, de procéder aux vérifications utiles, le technicien n’étant tenu de déterminer la superficie du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de son intervention.

Elles rappellent que la réduction du prix de vente par application de la loi Carrez n’est pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat et soulignent que la demande au titre de la perte de chance formée par les demandeurs s’analyse en un recours en garantie, ceux-ci réclamant une indemnisation supérieure à la réduction du prix. Elles estiment que si la société GVL CAPITAL avait eu connaissance avant la vente de la réalité de la surface Carrez du local, elle l’aurait certainement acquise à moindre prix et que les consorts [K] ne démontrent pas la réalité de leur préjudice à ce titre.

Elles soutiennent enfin que si un préjudice devait être retenu, il serait imputable à l’intervention fautive de l’agence immobilière.

Sur ce,

Il résulte de l’application combiné des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est constant que si la restitution à laquelle le vendeur est tenue en vertu de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, le vendeur peut en revanche se prévaloir à l’encontre du diagnostiqueur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Enfin, celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, étant observé qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par ailleurs, aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article L. 112-6 du même code, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, à supposer même que la société CHRONO DIAGNOSTIC ait refait le diagnostic à la demande de l’agence immobilière, tenue d’une obligation de résultat, il lui appartenait de délivrer un diagnostic fiable des parties privatives du lot n°17. Sans mener une analyse juridique des documents relatifs au dit lot, il lui appartenait en particulier de prendre connaissance des plans, ou s’ils ne lui avaient pas été fournis, de les solliciter pour s’assurer de la délimitation du bien dont on lui demandait le mesurage, notamment au regard de sa configuration spécifique.

Dès lors, la société CHRONO DIAGNOSTIC a manqué à ses obligations contractuelles en établissant un certificat de mesurage erroné.

S’agissant du préjudice, les consorts [K] réclament la condamnation du diagnostiqueur et de son assureur au paiement de la somme de 102 533,05 euros de dommages et intérêts résultant de la perte de chance certaine selon eux de vendre le bien au prix stipulé dans l’acte de vente, en dépit de sa moindre mesure.

Si les défenderesses contestent la réalité de ce préjudice, les consorts [K] produisent aux débats une expertise amiable établie par M. [C] [N], expert, qui établit une estimation de la valeur vénale des biens immobiliers litigieux en septembre 2022 à hauteur de 610 000 euros, laquelle n’est utilement contredite par aucun élément versé en défense.

Le tribunal retient avec les consorts [K] que la valeur vénale du bien vendu ne doit pas être fixée au regard de la seule superficie du local mais qu’il doit être également tenu compte de sa localisation, des caractéristiques de l’immeuble, de l’état du marché immobilier, et surtout en l’espèce, des conditions d’occupation et du profil de la banque, locataire en place depuis trente ans, ces éléments étant déterminants et de nature à assurer la rentabilité de l’investissement de l’acquéreur.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, de l’estimation immobilière versée aux débats qui tend à démontrer que la valeur vénale du bien était sensiblement supérieur au prix de vente, le tribunal retient que les consorts [K] justifient d’une perte de chance de 95% de vendre leur bien au même prix malgré la moindre mesure.

En conséquence, la réduction de prix subie par les consorts [K] s’élevant à la somme de 101 472,30 euros, il leur sera alloué la somme de 96 400 euros (101 472,30 euros X 95% arrondis) de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie.

La société CHRONO DIAGNOSTIC sera condamnée au paiement de cette somme in solidum avec son assureur, en application des dispositions de l’article L124-3 du code des assurances précitées.

En application des dispositions de l’article L. 112-6 du même code, la compagnie AXA FRANCE IARD sera en revanche tenue au paiement de cette somme dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance souscrit par son assurée.

Sur la responsabilité de la société SCOOP IMMOBILIER et la garantie des sociétés MMA

Sur le fondement des dispositions de l’article 1992 et 1231-1 du code civil, les consorts [K] recherchent la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière, soutenant que celle-ci a commis des fautes graves et répétées dans l’exécution du mandat exclusif de vente et d’évaluation du bien litigieux qu’ils lui avaient confié, à l’origine de l’action en réduction de prix de vente contre eux intentée par la société GVL CAPITAL et à l’origine des préjudices subis.

Décision du 19 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 23/07244 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZY35

En particulier, ils font valoir que la société SCOOP IMMOBILIER, tenue d’une obligation d’information, de conseil, de loyauté et d’assistance à leur égard, a manqué à ses devoirs et à ses obligations contractuelles en :

— omettant de reporter au mandat de vente la cave et en sous évaluant le bien, ce qui est établi par l’empressement avec lequel la société GVL CAPITAL, professionnelle de l’immobilier, a émis une offre au prix ;

— publiant le 8 avril 2022 une annonce définissant le local commercial par une surface approximative de 70 m² au prix de 580 000 euros alors qu’elle disposait du certificat de mesurage établi par la société CHRONO DIAGNOSTIC le 31 mars 2022 concluant à une surface carrez du lot 17 de 61,2 m², sans référence à la cave, omise du mandat de vente ;

— en avantageant la société acquéreuse, en ajoutant au compromis de vente le lot afférent à la cave sans modification du prix de vente ;

— ne les informant pas sur les risques résultant d’une erreur de mesurage de la superficie Carrez du bien.

Ils soutiennent également que la société SCOOP IMMOBILIER a manqué à son obligation de résultat d’assurer l’efficacité du compromis de vente qu’elle a rédigé, ayant porté au compromis de vente, non la moindre superficie Carrez de 61,2 m² mentionnée dans son annonce, mais celle de 75,8 m² résultant du premier mesurage.

Disposant de certificats contradictoires quant à la superficie carrez du bien, ils soulignent que l’agence a fait preuve d’une négligence fautive, en ne procédant pas aux vérifications nécessaires et en n’interrogeant pas le diagnostiqueur sur les raisons de l’écart de superficie relevé entre les deux certificats.

Ils font valoir que par ses manquements contractuels, l’agence immobilière a contribué à la réalisation de leur perte de chance de vendre le bien au même prix, mais que les manquements avérés à son mandat justifient sa condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts, correspondant au prix de la commission perçue pour la vente.

La société SCOOP IMMOBILIER et ses mandataires judiciaires concluent à l’irrecevabilité et sinon au rejet des demandes formées à l’encontre de l’agence immobilière en application des dispositions des articles L. 622-21 du code de commerce, dès lors que l’assignation en intervention forcée dirigée à son encontre a été signifiée postérieurement au jugement du 11 mai 2023 ayant ouvert une procédure de redressement judiciaire à son encontre. En outre, ils soulignent que les consorts [K] ne justifient pas d’une déclaration de créance à l’encontre de la société SCOOP conformément aux dispositions de l’article L. 622-24 du code de commerce.

Les sociétés MMA, en leur qualité d’assureur de la société SCOOP IMMOBILIER, concluent aux débouté, soutenant tout d’abord que l’agence immobilière n’a pas commis de faute en ne mentionnant pas la cave dans l’annonce, dès lors que le mandat de vente ne la mentionnait pas et qu’aucune modification du prix n’est intervenue lors du compromis de vente parce que celle-ci était déjà inclus dans l’esprit des consorts [K]. Elles font valoir que l’agence a attiré l’attention des vendeurs sur la garantie de superficie à laquelle ils étaient tenus, une clause étant stipulée au compromis de vente sur ce point. Elles soutiennent en outre que l’agence n’a pas commis de faute en portant un mesurage conforme aux indications fournies par le diagnostiqueur.

Ensuite, les sociétés MMA contestent l’existence d’un lien de causalité entre l’action de l’agence immobilière et les préjudices allégués par les consorts [K].

Enfin, elles estiment que les préjudices allégués par les vendeurs ne sont pas établis, ceux-ci ne démontrant pas qu’ils auraient pu vendre au même prix le bien avec une surface moindre, le quantum réclamé n’étant en outre pas justifié.

S’agissant de la demande au titre de la commission de l’agence immobilière, les sociétés MMA font valoir que l’annulation de la vente n’est pas requise et que la commission est due, la vente étant effective.

À titre subsidiaire, elles sollicitent de déclarer opposable la franchise contractuelle à hauteur de 10% du sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros applicable sur le principal et frais, et limiter en conséquence toute condamnation à leur encontre en application des exceptions, plafond et franchise du contrat souscrit.

Sur ce,

Il résulte de l’application combiné des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est jugé que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (1ère civ., 25 novembre 1997, pourvoi n° 96-12.325.).

Enfin, celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, étant observé qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Par ailleurs, aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article L. 112-6 du même code, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, la société SCOOP IMMOBILIER a établi le compromis de vente le 6 mai 2022 en portant au contrat une surface Carrez de 75,80 m². Si elle s’est référée pour ce faire à un certificat établi par la société CHRONO DIAGNOSTIC le 31 mars 2022, il y a lieu de constater qu’à la même date, le même diagnostiqueur avait édité un autre certificat de superficie, versé aux débats, établissant la surface Carrez du lot n°17 à 61,20 m², mesurage qu’elle n’ignorait pas puisqu’elle l’avait mentionnée dans l’annonce immobilière, également produite, publiée en vue de la vente du bien. Elle disposait également de l’acte de donation partage du 25 septembre 1997, faisant naître l’indivision conventionnelle entre les consorts [K], aux termes duquel la surface utile du bien immobilier litigieux était estimée à 66 m², surface reprise dans le mandat exclusif de vente la mandatant.

Ces éléments, en particulier la surface stipulée dans l’acte de donation partage, et surtout l’établissement par la société CHRONO DIAGNOSTIC de deux mesurages distincts, ne traitant pas de la même manière la surface de l’entrée, auraient dû être de nature à alerter la société SCOOP IMMOBILIER de la difficulté.

Tenue d’une obligation de résultat quant à l’efficacité juridique du compromis de vente qu’elle a rédigé, elle aurait dû vérifier l’adéquation des biens mesurés avec les lots vendus et vérifier si l’entrée faisait ou non partie de ce lot au regard de la configuration des lieux et des plans à sa disposition.

En ne procédant pas aux vérifications qui s’imposaient, elle a manqué à ses obligations contractuelles et commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Par cette faute, elle a concouru, avec le diagnostiqueur, à la perte de chance des consorts [K] de vendre le bien au même prix pour une surface moindre.

Le tribunal constate qu’aux termes des dernières écritures des consorts [K] qui seules le saisissent en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, ces derniers ne réclament pas la condamnation de la société SCOOP IMMOBILIER mais uniquement celle de ses assureurs.

En application des dispositions de l’article L124-3 du code des assurances, les sociétés MMA, en leur qualité d’assureur de la société SCOOP IMMOBILIER, seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 96 400 euros à titre de dommages et intérêts dans la limite néanmoins des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance souscrit par leur assurée en application des dispositions de l’article L. 112-6 du même code.

En revanche, s’agissant de la somme de 30 000 euros réclamée à titre de dommages et intérêts à raison de l’inexécution par l’agence immobilière de son mandat, force est de constater que les consorts [K] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui de la perte de chance et n’expliquent pas quels préjudices concrets les manquements allégués de l’agence immobilière leur auraient occasionnés, étant souligné qu’en dépit de la faute retenue à son encontre, la société SCOOP immobilier a exécuté son mandat, la vente ayant été conclue.

Ils seront donc déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

Sur les appels en garantie réciproques formés par les sociétés MMA et la société CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD

Les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD recherchent la garantie des sociétés MMA sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, au motif que les fautes commises par l’agence immobilière sont prépondérantes dans la survenance du dommage, en ce qu’elle n’a pas transmis au diagnostiqueur les titres de propriété et l’état descriptif de division, n’a pas précisé que l’entrée ne faisait pas partie du local commercial à mesurer, qu’elle a exigé la modification du certificat de mesurage préalablement établi, et n’a pas fait preuve de vigilance.

Elles opposent en tout état de cause les limites de leur franchise contractuelle prévue au contrat d’assurance souscrit par la société CHRONO DIAGNOSTIC en application des dispositions de l’article L112-6 du code des assurances.

Les sociétés MMA concluent au rejet de l’appel en garantie formé par les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD, estimant qu’il appartenait au diagnostiqueur de vérifier la contenance des lots qu’elle mesurait et qu’ayant failli à ses obligations, elle doit seule en supporter les conséquences. Elles sollicitent réciproquement la condamnation des sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que par leurs négligences respectives, les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et SCOOP IMMOBILIER ont chacune concouru à la réalisation du dommage subi par les consorts [K].

Au regard de la gravité des fautes respectivement commises par ces sociétés dans l’exécution de leurs obligations contractuelles, le tribunal considère qu’elles ont chacune contribué de façon équivalente à la réalisation du préjudice de perte de chance subi par les vendeurs et fixe le partage de responsabilité à hauteur de 50% chacune.

Les sociétés MMA, d’une part, et la société CHRONO DIAGNOSTIC, assurée par la compagnie AXA FRANCE IARD, d’autre part, seront donc condamnées à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre de la perte de chance subie par les consorts [K] à proportion de 50% chacune.

En application des dispositions précitées de l’article L132-6 du code des assurances, la garantie des sociétés MMA et AXA FRANCE IARD est due la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance souscrit par leurs assurées.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés MMA, assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, et la société CHRONO DIAGNOSTIC, assurée auprès de AXA FRANCE IARD, parties succombantes à l’instance, seront condamnées aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Amandine JOUANIN, avocat, qui en fait la demande.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation au paiement des sommes soumises aux dispositions de l’article A 444-32 du code de commerce.

Dès lors, la demande formée par la société GVL CAPITAL au titre des frais d’exécution forcée de la décision sera rejetée.

L’équité justifie de condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

les consorts [K] à payer à la société GVL CAPITAL la somme de 3 000 euros ;les sociétés MMA, en leur qualité d’assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, et la société CHRONO DIAGNOSTIC, assurée auprès de AXA FRANCE IARD, seront également condamnés in solidum à verser aux consorts [K] la somme de 6 000 euros ;de rejeter toute autre demande de ce chef.

Au regard de ce qui précède, les appels en garantie pourront s’exercer par moitié entre les sociétés MMA, en leur qualité d’assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, d’une part, et les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD, d’autre part.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELARL [S] YANG-TING, en la personne de Maître [R] [S], en qualité de mandataire judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SELARL AJ MEYNET & ASSOCIES, en la personne de Maître [Z] [U], en qualité d’administrateur judiciaire de la société SCOOP IMMOBILIER ;

Condamne in solidum Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] à verser à la société GVL CAPITAL la somme de 101 472,30 euros à titre de réduction du prix de vente du lot n° 17 de l’immeuble situé [Adresse 10] ;

Déboute la société GVL CAPITAL de sa demande dirigée contre Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] en remboursement des frais accessoires à la vente, soit à titre principal la somme de 7 471,47 euros, et à titre subsidiaire la somme de 7 579,99 € « à titre de dommages et intérêts au titre du surcoût de l’opération induit par la surévaluation du prix de vente (droits de mutation, frais et honoraires du notaire) » ;

Déboute la société GVL CAPITAL de sa demande dirigée contre Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] en remboursement des frais de géomètre expert à hauteur de 600 euros ;

Déboute Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] de leur demande indemnitaire à hauteur de 30 000 euros au titre des frais d’agence ;

Condamne in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en qualité d’assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, la société CHRONO DIAGNOSTIC et la société AXA FRANCE IARD à payer aux consorts [K] la somme de 96 400 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance subie ;

Dit que les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sont condamnées dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance souscrit par la société SCOOP IMMOBILIER ;

Dit que la compagnie AXA FRANCE IARD est condamnée dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance souscrit par la société CHRONO DIAGNOSTIC ;

Fixe le partage de responsabilités entre la société SCOOP IMMOBILIER, assurée par les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, d’une part, et la société CHRONO DIAGNOSTIC, assurée auprès de AXA FRANCE IARD, à hauteur de 50% chacune ;

Dit que la garantie des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et AXA FRANCE IARD est due dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance souscrit par leurs assurées ;

Condamne in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société CHRONO DIAGNOSTIC et la société AXA FRANCE IARD, aux dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Amandine JOUANIN, avocate, qui en fait la demande ;

Rejette la demande de la société GVL CAPITAL tendant à la condamnation Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] au paiement des sommes soumises aux dispositions de l’article A 444-32 du code de commerce ;

Condamne in solidum Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K] à verser à la société GVL CAPITAL la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d’assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, et la société CHRONO DIAGNOSTIC, assurée auprès de AXA FRANCE IARD, à verser à Mme [I] [K] épouse [X] et M. [G] [K], pris ensemble, la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les recours pourront s’exercer à hauteur de 50% chacune entre les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en leur qualité d’assureurs de la société SCOOP IMMOBILIER, d’une part, et les sociétés CHRONO DIAGNOSTIC et AXA FRANCE IARD, d’autre part ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE