Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02343 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYOK

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Y] [U]

né le 22 Novembre 1991

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet le 29 août 2022, la SCI T2O IMMO, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL L’AGENCE, a donné à bail à Monsieur [H] [U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 350 euros, hors charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 29 août 2022 entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la SCI T2O IMMO, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL L’AGENCE.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de la SCI T2O IMMO, a fait signifier à Monsieur [H] [U] le 27 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 1750 euros.

Par courrier électronique du 28 avril 2023, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du ST-ETIENNE pour obtenir le constat à titre principal, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sa condamnation au paiement des loyers impayés pour un montant de 8623,75 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1750 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux, du paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 20 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 10435 euros, échéance de mai 2025 inclus.

Monsieur [H] [U], cité à étude, n’a été ni comparant, ni représenté.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité des demandes :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI T2O IMMO à l’encontre de Monsieur [H] [U] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Le contrat de cautionnement en date du 29 août 2022 et une quittance subrogative du 26 mai 2025, pour un montant total de 10435 euros, échéance de mai 2025 inclus, revêtue du visa du bailleur sont communiqués.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire.

Une copie de l’assignation a bien été également notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La CCAPEX a également été avisée.

L’ensemble des demandes sera donc déclaré recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, sous un délai de deux mois.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, subrogée au bailleur, qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [U] le 27 avril 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1750 euros, s’agissant des échéances de novembre, décembre 2022 et janvier, février et mars 2023.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [H] [U] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Monsieur [H] [U] est donc depuis occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Monsieur [H] [U] ne s’est pas présenté à l’audience de plaidoirie pour notamment demander le gel de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la dette locative :

Sur l’arriéré locatif :

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, le décompte actualisé de sa créance ainsi que la quittance subrogative correspondante, ce qui porte la dette à 7365,36 euros.

Monsieur [H] [U] n’a pas sollicité de délai de paiement y compris par écrit.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [H] [U] au paiement de la somme de 10435 euros, échéances de novembre 2022 à mai 2025 inclus, (correspondant à de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

En application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé. Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Si l’occupation illicite des lieux par Monsieur [H] [U] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, ne sont remboursables que les sommes acquittées et faisant l’objet d’une quittance subrogative.

En effet, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter de la résiliation du bail que si elle justifie avoir réglé ces sommes au bailleur à la place du locataire par la production d’une quittance subrogative et si elle formule une prétention chiffrée.

Dès lors, la demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, Monsieur [H] [U] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mise à disposition des parties au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location à effet le 29 août 2022 conclu entre la SCI T2O IMMO, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL L’AGENCE, et Monsieur [H] [U], s’agissant du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 28 juin 2023 ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dans les droits de la SCI T2O IMMO ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 10435 euros, échéances de novembre 2022 à mai 2025 inclus, (correspondant à de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation), outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [H] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ;

CONDAMNE Monsieur [H] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonce à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE