Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01459 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWET

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT – OPHL

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

représenté par Mme [S], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [G] [J]

née le 12 Février 1992 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 octobre 2023 prenant effet à compter du 05 décembre 2023, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [G] [J], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 540,43 euros hors charges.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a fait délivrer le 23 décembre 2024 à Madame [G] [J] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 684,47 €.

Par courrier simple du 3 décembre 2024, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a attrait Madame [G] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] ;

— de condamner Madame [G] [J] au paiement des sommes suivantes :

4 345,41 € au titre de sa créance locative arrêtée au 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique le 04 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 723,90 € sa créance locative arrêtée au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, en précisant qu’un plan d’apurement de 100,00 euros a été mis en place et est respecté par la locataire depuis trois mois. Dans ces conditions, le bailleur sollicite la validation de celui-ci et le gel de la clause résolutoire.

Madame [G] [J], comparante en personne, a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, conformément à l’échéancier actuel.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [G] [J] le 23 décembre 2024 pour un arriéré de loyers de 3 684,47 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [G] [J] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 février 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 8 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5723,90 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [J] à payer la somme de 5 723,90 € actualisée au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [G] [J] a effectivement repris le paiement du loyer et, avec le bailleur, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Durant l’audience, elle s’est mise d’accord avec l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT sur des mensualités de 100,00 euros, outre le paiement des loyers courants, conformément à l’échéancier actuellement en cours.

Au regard du plan d’apurement mis en place et des efforts fournis par la locataire, il convient donc de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois sur une période de 36 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [G] [J] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [G] [J].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 27 octobre 2023 entre l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT et Madame [G] [J] concernant le bien sis [Adresse 1] – [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 4 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT la somme de 5 723,90 € arrêtée au 8 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [G] [J] à se libérer en 35 mensualité de 100,00 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [G] [J] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 4 février 2025 et Madame [G] [J] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [G] [J] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 1] – [Localité 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [J] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE