N° RG 25/00493 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E2JP

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [K] [Y] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 18 Septembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 20 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Epoux [I]

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-493. Jugement du 20 novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant accord verbal à effet au mois de juin 2019, M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] ont donné à bail à M. [U] [W] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, les propriétaires ont fait délivrer à M. [W] un commandement de payer la somme de 5500 euros et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] ont fait assigner M. [U] [W] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion M. [U] [W] et tous biens et occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois conféré par le commandement de quitter,

— condamner M. [U] [W] à leur payer :

—  6600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre les loyers impayés à venir au jour de l’audience, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,

—  600 euros à titre de dommages-intérêts,

— à compter de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges et en subissant les augmentations légales, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [U] [W] à leur régler 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure par voie électronique en date du 26 juin 2025.

A l’audience du 18 septembre,

M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] ont confirmé leurs demandes et actualisé le montant de leur créance à la somme de 8250 euros au titre des loyers impayés.

M. et Mme [I] ont indiqué que le logement avait été donné à bail à M. [W] et à sa compagne, devenue ensuite son épouse, et que cette dernière était décédée vraisemblablement au début de l’année 2024.

Sur interrogation du juge, ils ont indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude d’huissier après vérification du nom du destinataire sur la boîte aux lettres et confirmation du voisinage, M. [U] [W] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

La CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés le 17 avril 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est recevable en la forme.

Sur le bail verbal, la demande en paiement des loyers et charges impayés

Si l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit, le bail verbal n’est cependant pas nul. Le bail verbal est régi par cette loi précitée, même si aucune des parties n’a introduit une instance en vue de sa régularisation.

Il appartient en revanche aux parties de rapporter la preuve des conditions dont elles sont convenues.

M. et Mme [I] exposent que suivant accord verbal à effet au mois de juin 2019, ils ont donné à bail à M. [U] [W] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Ils produisent aux débats un décompte laissant apparaître que l’impayé locatif n’a commencé à se constituer qu’en janvier 2024 et que depuis lors, à l’exception de trois paiements réalisés en avril, mai et juin 2024 pour les sommes respectives de 2000 euros, 750 euros et 550 euros, aucune échéance n’a plus été réglée.

Ils ont fait signifier au preneur un commandement de payer, délivré en l’étude du commissaire de justice après vérification, auprès du voisinage, de l’occupation des lieux par M. [W].

La délivrance de l’assignation a donné lieux aux mêmes vérifications.

Il résulte ainsi du décompte actualisé au jour de l’audience tel que prévu dans l’assignation, que les loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 8250 euros.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [U] [W] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [U] [W] à verser à M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] la somme de 8250 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 18 septembre 2025, échéance de septembre incluse.

Si les demandeurs sollicitent la fixation d’une indemnité d’occupation à compter de l’assignation, il convient de restituer aux prétentions leur exacte qualification et de dire que M. [W] sera également condamné au paiement des loyers échus jusqu’au présent jugement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 sur la somme de 5500 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la résiliation et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que M. [U] [W] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis le mois de juillet 2024, et ce malgré la délivrance d’un commandement de payer et d’une assignation en justice.

Il n’a pas comparu à l’audience pour faire valoir sa situation ou solliciter des délais de paiement.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire qui justifient en l’espèce, au regard du montant de la dette, le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [W], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de ces dispositions, “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

En l’espèce, M. et Mme [I] demandent au juge de supprimer le délai de deux mois en raison de la mauvaise foi manifeste du locataire dans l’exécution de ses obligations.

Or, M. [W] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait et le non-paiement du loyer ne peut, à lui seul, suffire à justifier de la mauvaise foi du locataire.

En l’absence de tout autre élément, la demande de suppression du délai de deux mois sera rejetée.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [U] [W] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 550 euros.

Cette indemnité sera due à compter du 20 novembre 2025.

M. et Mme [I] seront en revanche déboutés de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation dès lors que s’agissant d’un bail verbal pour lequel ils continuent à réclamer des loyers à hauteur de 550 euros, ils ne justifient nullement avoir convenu avec le locataire d’une clause d’indexation.

RG N° 25-493. Jugement du 20 novembre 2025

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] expliquent que l’importance de l’impayé locatif a impacté les revenus puisqu’ils ne bénéficient dès lors que de leurs seules retraites et leur a causé un préjudice moral indéniable compte tenu de l’inertie du locataire.

Dans la mesure où ils ont dû initier une procédure en justice, les demandeurs justifient de troubles et tracas qu’il convient d’indemniser en leur allouant la somme de 300 euros.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [U] [W] supportera les entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 450 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

A défaut pour d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE l’expulsion de M. [U] [W] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DEBOUTE M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] la somme de 8250 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 18 septembre 2025, échéance de septembre incluse, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 sur la somme de 5500 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550 euros, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] de leur demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [U] [W] à payer à M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] la somme de 300 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [U] [W] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [U] [W] à verser à M. [G] [I] et Mme [K] [Y] épouse [I] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE