Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01485 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWFO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

S.A. 3F IMMOBILIERE RHONE ALPES

dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [X] [Y]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 juin 2015, la S.A [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [X] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 206,25 euros hors charges.

La S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a fait délivrer le 12 décembre 2024 à Monsieur [X] [Y] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 494,87 €.

Par courrier simple du 8 juillet 2024, la S.A [Adresse 4] a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 mars 2025 et signifiée par dépôt à étude, la S.A [Adresse 4] a attrait Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ;

— de condamner Monsieur [X] [Y] au paiement des sommes suivantes :

1 034,13 € au titre de sa créance locative arrêtée au 28 février 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par notification électronique le 18 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A [Adresse 4], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 590,88 € sa créance locative arrêtée au 20 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Au regard de la reprise effective du paiement des loyers courants, le bailleur a sollicité des délais de paiement.

Monsieur [X] [Y], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu, renouvelé le 5 juin 2024 soit postérieurement à la réforme du 27 juillet 2023, entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [Y] le 12 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 494,87 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [X] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [X] [Y] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] et de dire que faute par Monsieur [X] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 20 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 590,88 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.A [Adresse 4] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [Y] à payer la somme de 590,88 € actualisée au 20 mai 2025, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] a repris le paiement du loyer courant et la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Outre le paiement des loyers courants justifiés par des versements mensuels réguliers depuis le mois de mars 2025, il apparaît que les versements sont généralement supérieurs au montant du loyer courant. Ainsi, pour le mois d’avril, le défendeur a effectué deux versements pour un total de 520,00 euros alors que le loyer s’élève à 311,46 euros.

Au regard de la diminution de la dette, des versements effectués depuis le mois de mars 2025 et des efforts globalement fournis par le locataire, il apparaît être en capacité de régler la somme de 20,00 euros par mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A [Adresse 4].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [X] [Y] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A [Adresse 4] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [X] [Y].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 5 juin 2015 entre la S.A [Adresse 4] et Monsieur [X] [Y] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 24 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à payer à la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES, la somme de 590,88 € arrêtée au 20 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [X] [Y] à se libérer en 29 mensualité de 20,00 euros, la 30ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A [Adresse 4] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [X] [Y] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 24 janvier 2025 et Monsieur [X] [Y] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A HLM 3F IMMOBILIERE RHONE-ALPES conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [Y] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A [Adresse 4] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE