Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02284 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYK7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Octobre 2025

ENTRE :

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Géraldine PERRET, avocat au barreau de ROANNE, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [J] [Z]

né le 17 Août 1981

demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 mars 2018, et prenant effet le jour même, Monsieur [S] [K] a donné à bail à Monsieur [J] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 320 euros outre une provision sur charges de 20 euros.

Monsieur [S] [K] a fait délivrer le 24 janvier 2025 à Monsieur [J] [Z] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 542,34 €, comprenant une mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 29 janvier 2025, Monsieur [S] [K] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 avril 2025 et signifiée à étude, Monsieur [S] [K] a attrait le locataire devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ;

— de condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

2 299,26 € au titre de la créance locative arrêtée au 24 mars 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [S] [K] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 28 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 21 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [K], représenté, a maintenu ses demandes en se référant à ses dernières écritures et en actualisant à la somme de 384,97 € sa créance locative arrêtée au 6 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Monsieur [J] [Z], comparant en personne, a indiqué s’être acquitté de la somme de 4 610 euros au cours des précédentes semaines pour régler sa dette. Il a expliqué que la somme restante devait correspondre au dernier mois et a demandé un délai pour s’acquitter de ce montant et pouvoir rester dans le logement le temps d’en trouver un autre.

Il a été offert la possibilité aux parties de verser, par note en délibéré, un décompte actualisé de la dette locative. Aucun document n’a été déposé par les parties avant le délai fixé.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer rappelant le délai contractuel, a été délivré à Monsieur [J] [Z] le 24 janvier 2025 pour un arriéré de loyers de 1 542,34 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [J] [Z] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mars 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] verse aux débats un décompte arrêté au 6 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 384,97 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 28,50 facturée en novembre 2024 au titre de « frais de règlement impayé », lesquels ne sont pas justifiés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [Z] à payer la somme de 356,47 € actualisée au 6 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] a réalisé un versement de 4 000 euros le 12 septembre 2025 et un versement de 610,82 euros le 06 octobre 2025. Il a donc repris le paiement du loyer courant. Bien qu’il indique lors de l’audience vouloir changer à terme de logement, il sollicite un délai pour s’acquitter de l’arriéré locatif et par conséquence, la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Bien qu’il lui a été offert à sa demande la possibilité de s’acquitter de sa dette au cours du délibéré, aucun élément n’a été déposé pour rapporter la preuve du paiement.

Toutefois, compte tenu des efforts manifestes de Monsieur [J] [Z] pour s’acquitter de sa dette et de l’importante réduction de celle ci, il convient de lui accorder des délais de paiement tels que décrits dans le dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [S] [K].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [J] [Z] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [S] [K] propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [S] [K] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 23 mars 2018 entre Monsieur [S] [K], et Monsieur [J] [Z], concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 mars 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [S] [K], la somme de 356,47 € arrêtée au 6 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [J] [Z] à se libérer en 3 mensualités de 100,00 euros, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [S] [K] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [J] [Z] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 25 mars 2025 et Monsieur [J] [Z] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 1], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Monsieur [S] [K] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [Z] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [S] [K] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE