Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02117 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJDY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 22 Octobre 2024

ENTRE :

Société [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [G], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [P] [X]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nakita LY TONG PAO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 mars 2023 prenant effet à compter du 06 mars 2023, LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [P] [X], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 377,58 euros hors charges.

La S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 8 février 2024 à Monsieur [P] [X] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 609,40 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 août 2023, la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 avril 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] ;

— de condamner Monsieur [P] [X] au paiement des sommes suivantes :

1 963,58 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 17 avril 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 8 février 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par notification électronique le 24 avril 2024.

L’audience s’est tenue le 22 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 354,98 € sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse en indiquant que le dernier versement est intervenu en juin 2024. En outre, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Par ailleurs, le bailleur indique recevoir des appels des voisins qui se plaignent du bruit causé par des sous-locataires. Il indique également avoir reçu l’attestation d’assurance.

Monsieur [P] [X] a été par son conseil qui a expliqué ne pas être au courant de l’existence de sous-locataires mais qu’il devait plutôt s’agir des allers et venues des amis de Monsieur [X]. Il indique qu’il est en contrat à durée déterminée et dépose son dossier.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [P] [X] le 8 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 609,40 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [P] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 avril 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [P] [X] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] et de dire que faute par Monsieur [P] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, élai_pour_quitter_lieux1deux moisélai_pour_quitter_lieux1 après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 354,98 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN différentes sommes. D’abord, seront déduits les frais de forfait réparations locatives justifiés par aucune pièce, soit la somme de 16,25 euros. De plus, il y a lieu de déduire les frais afférents aux poursuites qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif, soit la somme de 12,16 euros. Les frais de rejet de prélèvement seront également soustraits du montant de la dette locative, soit la somme de 24,00 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [X] à payer la somme de 4 302,57 € actualisée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

En outre, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Monsieur [P] [X] des délais de paiement dès lors que le paiement des loyers courants n’a pas repris et qu’aucun effort n’a été entrepris par ce dernier pour régler son loyer. De plus, au regard des pièces fournis par son conseil, il apparaît le dernier salaire perçu par Monsieur [P] [X] s’élève à 689,22, ce qui s’avère insuffisant pour pouvoir accorder des délais de paiement outre le paiement du loyer courant.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [X] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [X] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN ;

CONSTATE que le bail conclu le 2 mars 2023 entre l’S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN et Monsieur [P] [X] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 9 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [X] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à la S.C.I.C LE TOIT FOREZIEN la somme de 4 302,57 € arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’à complète libération des lieux.

DIT que faute par Monsieur [P] [X] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE