Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03254 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IL7Z

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.C.I. [L] IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par son gérant, Monsieur [M] [L]

ET :

Madame [Z] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [T] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 août 2019, la SCI [L] IMMOBILIER a donné en location à Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 720,00 € révisable.

Par courrier du 16 avril 2024, la SCI [L] IMMOBILIER a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SCI [L] a fait délivrer le 16 avril 2024 à Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 5 359,69 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 juillet 2024, la SCI [L] IMMOBILIER a attrait Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner leur expulsion.

La SCI [L] IMMOBILIER a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie electronique le 15 juillet 2024.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, la SCI [L] IMMOBILIER a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S]. La SCI [L] IMMOBILIER a en outre demandé au tribunal :

de supprimer le délai de deux mois compte tenu du danger,de condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] au paiement des sommes suivantes :7 580,69 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 juillet 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts,850,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [L] IMMOBILIERa expliqué au soutien des prétentions :

que l’appartement n’est pas assuré ce qui constitue un risque pour les autres locataires,que la gestion des impayés crée un préjudice supplémentaire pour le bailleur.

Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] n’ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCI [L] IMMOBILIER a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] le 16 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 5 359,69 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l’absence de demande de Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] ainsi que la la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d’accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juin 2024, à l’expiration du délai fixé par le contrat de bail celui ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] et de dire que faute par Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI [L] IMMOBILIER qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI [L] IMMOBILIERverse aux débats un décompte arrêté au 30 juillet 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 580,69 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI [L] IMMOBILIER est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] à payer la somme de 7 580,69 € actualisée au 30 juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S], la demande de condamnation formée par la SCI [L] à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il convient de condamner solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] à payer à la SCI [L] IMMOBILIER la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par SCI [L] IMMOBILIER ;

CONSTATE que le bail conclu le 19 août 2019 entre SCI [L] IMMOBILIER et Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] à payer la somme de 7 580,69 € actualisée au 30 juillet 2024, au titre de la dette locative mois de juillet compris, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] à payer à SCI [L] IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’août 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que faute par Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] à payer à la SCI [L] IMMOBILIER la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [T] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE