Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02067 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXY7

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

S.C.I. JBS LE VALDORIA B

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [C], gérant

ET :

Monsieur [H] [K]

né le 19 Décembre 1989 à [Localité 5] (ROUMANIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [N] [K]

né le 15 Juin 1991 à [Localité 5] (ROUMANIE)

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 mai 2024 prenant effet à compter du 1er juin 2024, la S.C.I JBS LE VALDORIA a donné à bail à Monsieur [N] [K], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 284,50 euros outre une provision sur charge de 27,00 euros.

Le 31 mai 2024, Monsieur [H] [K] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [N] [K], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, dans la limite d’un montant de 311,50 euros.

La S.C.I JBS LE VALDORIA a fait délivrer le 9 janvier 2025 à Monsieur [N] [K] :

un commandement de payer les loyers échus, dénoncé à la caution le 14 janvier 2025, pour un arriéré de 1 555,00 € ;un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 10 janvier 2025, la S.C.I JBS LE VALDORIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 22 avril 2025 à Monsieur [U] [K] et délivrée le 24 avril 2025 à Monsieur [H] [K], es qualité de caution, toutes deux signifiées par dépôt à étude, la S.C.I JBS LE VALDORIA a attrait ces derniers devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] ;

— de condamner Monsieur [N] [K] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :

2 489,50 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mars 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I JBS LE VALDORIA a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 23 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I JBS LE VALDORIA, représentée par son gérant, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 998,96 euros sa créance locative arrêtée au 9 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Monsieur [N] [K], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [H] [K], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [N] [K] le 9 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 555,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [N] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2025.

Il convient de préciser que Monsieur [U] [K] a donné son congé par courrier daté du 24 juillet 2025. Toutefois, d’une part, aucun justificatif ne permet de savoir si celui-ci a été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception ou en mains propres. De surcroît, la signature apposée sur le courrier de congé ne correspond en aucun cas ni à la signature du locataire ni à celle du garant, après comparaison avec le contrat de bail et l’acte de cautionnement. D’autre part, selon dépôt de plainte effectué le 12 août 2025, des occupants sans droit ni titre se trouveraient dans le logement situé [Adresse 3].

Dès lors, il convient de déclarer le congé de location non valable et, dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K].

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [N] [K] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de dire que faute par Monsieur [N] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I JBS LE VALDORIA verse aux débats un décompte arrêté au 9 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 998,96 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I JBS LE VALDORIA est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [N] [K] à payer la somme de 4 998,96 €, actualisée au 9 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [K] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I JBS LE VALDORIA.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [K] à verser cette indemnité à la S.C.I JBS LE VALDORIA et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

L’article 2297 du Code civil dispose que, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 31 mai 2024 , Monsieur [H] [K] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [N] [K], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Toutefois, il apparaît que le montant en principal et accessoires exprimé sur l’acte de cautionnement s’élève à 311,50 euros, soit un mois de loyer.

Dès lors que ce montant fait foi, Monsieur [H] [K] sera condamné, solidairement avec Monsieur [N] [K], au seul paiement de la somme de 311,50 euros, imputable sur l’arriéré locatif.

La demande relative au paiement d’une indemnité par la caution formée par la S.C.I JBS LE VALDORIA sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [N] [K] et Monsieur [H] [K].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I JBS LE VALDORIA sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [K] in solidum avec Monsieur [H] [K], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I JBS LE VALDORIA l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [N] [K] in solidum avec Monsieur [H] [K], es qualité de caution, à verser à la S.C.I JBS LE VALDORIA la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 31 mai 2024 entre la S.C.I JBS LE VALDORIA et Monsieur [N] [K] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [K] avec Monsieur [H] [K], es qualité de caution, à payer à S.C.I JBS LE VALDORIA la somme de 311,50 euros arrêtée au 9 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à la S.C.I JBS LE VALDORIA la somme de 4 687,46 euros (4 998,96 – 311,50) arrêtée au 9 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [N] [K] ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que faute par Monsieur [N] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [N] [K] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.C.I JBS LE VALDORIA ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la S.C.I JBS LE VALDORIA de sa demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation en ce qui concerne Monsieur [H] [K], es qualité de caution ;

REJETTE la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I JBS LE VALDORIA ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] avec Monsieur [H] [K], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025, de sa signification à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [K] avec Monsieur [H] [K], es qualité de caution, à verser à la S.C.I JBS LE VALDORIA la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE