N° RG 24/01809 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IFSQ

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 20/11/2025

à :

— la SELARL GPS AVOCATS,

— la SELARL BARD

— service expertises

— régie

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [V]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représenté par Maître Vincent BARD de la SELARL BARD, avocats au barreau de la DROME

DÉFENDERESSE :

Société SAFER AUVERGNE RHONE ALPES, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître Xavier RODAMEL, avocat plaidant au barreau de LYON, et Maître Florence SERPEGINI de la SELARL GPS AVOCATS, avocats postulants au barreau de la DROME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. CHEZEL, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : V. PLASSE

DÉBATS :

À l’audience publique du 25 septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Y] [V] s’est porté acquéreur courant 2019 de diverses parcelles alors cadastrées sur la commune de [Localité 13] ZS N° [Cadastre 1] [Adresse 12], d’une contenance de 2ha74a50ca et ZS N°[Cadastre 6] Dromette d’une contenance de 1ha53a66ca le tout représentant 4ha28a16ca moyennant le prix de 200.000 euros.

Monsieur [Y] [V] a signé un compromis de cession des parcelles initiales démembrées et notamment a signé le 19 décembre 2023 un compromis de vente avec les consorts [F] et [B] portant sur la parcelle n° ZS [Cadastre 5] issue de la parcelle ZS [Cadastre 1], d’une superficie de 25a85ca, moyennant le prix de 23.265 euros.

Par un courrier en date du 07 février 2024, la SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL (SAFER) notifiait à Monsieur [Y] [V] son intention de préemption avec révision du prix à hauteur de 2.585 euros.

Un compromis de vente était également signé par Monsieur [Y] [V] portant sur la parcelle ZS [Cadastre 4] d’une superficie de 23a60ca, également issue du démembrement de la parcelle ZS [Cadastre 1], moyennant le prix de 21.240 euros, au profit des époux [J].

Par un courrier du 26 février 2024, la SAFER notifiait à Monsieur [Y] [V] son intention de préempter sur ladite parcelle ZS [Cadastre 2] d’une superficie de 23a60ca et proposait une révision du prix à hauteur de 2.360 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, Monsieur [Y] [V] a assigné la SAFER devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 27 mars 2025, il demande au Tribunal de :

— Déclarer la demande de Monsieur [Y] [V] recevable et bien fondée, et en conséquence :

A titre principal :

— Annuler le droit de préemption de la SAFER sur les parcelles n° ZS [Cadastre 5] et ZS [Cadastre 4],

— Valider la cession de la parcelle ZS [Cadastre 4] d’une superficie de 23a 60ca au prix de 21.240,00 euros et de la parcelle ZS [Cadastre 5] d’une superficie de 25a 85 ca au prix de 23.265,00 euros.

A titre subsidiaire :

— Fixer le prix des parcelles cédées moyennant le prix de 4,60 euros le mètre carré soit :

— s’agissant de la parcelle ZS [Cadastre 5], le prix de 11.891,00 euros,

— s’agissant de la parcelle ZS [Cadastre 4], le prix de 10.856,00 euros.

A titre infiniment subsidiaire :

— Désigner tout professionnel de son choix afin d’expertiser et chiffrer la valeur des parcelles objets du présent litige.

Dans tous les cas :

— Débouter la Société anonyme SAFER de l’intégralité de ses fins et prétentions ;

— Condamner la Société anonyme SAFER à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la Société anonyme SAFER à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la Société anonyme SAFER aux entiers dépens.

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître

Emmanuel BARD pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la SAFER demande au Tribunal de :

— Débouter Monsieur [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec mission de :

— Se faire remettre toutes les pièces utiles et nécessaires, notamment le titre de propriété de Monsieur [V], qui seront versées aux dossiers des parties contradictoirement,

— Procéder, avec les parties, à la visite des parcelles litigieuses,

— Donner tous les éléments techniques et factuels permettant à la juridiction de fixer la valeur vénale des parcelles cadastrées ZS [Cadastre 5] et ZS [Cadastre 4] situées [Adresse 12] [Localité 13], et les conditions de la vente,

— Répondre à toutes demandes utiles des parties.

— Juger que les frais d’expertise seront avancés par le demandeur à la procédure, Monsieur [V],

— Sursoir à statuer sur le prix des parcelles dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

— Condamner Monsieur [V] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le même aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’annulation de la décision de préemption de la SAFER :

L’article L143-2 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : “L’exercice de ce droit [de préemption] a pour objet, dans le cadre des objectifs définis à l’article L. 1 :

1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 ;

3° La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public ;

4° La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation ;

5° La lutte contre la spéculation foncière ;

6° La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ;

7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’Etat ;

8° La protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes publiques en application du présent code ou du code de l’environnement ;

9° Dans les conditions prévues par la section 3 du chapitre III du titre Ier du livre Ier du code de l’urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.”.

L’article L143-3 du même Code ajoute que : “A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. Elle doit également motiver et publier la décision de rétrocession et annoncer préalablement à toute rétrocession son intention de mettre en vente les fonds acquis par préemption ou à l’amiable.”.

Il découle de ce texte que la SAFER doit fournir des données concrètes permettant de vérifier la réalité de l’objectif allégué.

En l’espèce, les avis de préemption de la SAFER indiquent se fonder sur les objectifs suivants, conformément aux dispositions de l’article L143-2 du Code rural et de la pêche maritime :

— la lutte contre la spéculation foncière ;

— l’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

— la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L331-2.

S’agissant de la motivation exigée par l’article L143-3 du Code rural et de la pêche maritime, il est précisé dans les avis de préemption que : “Le bien vendu est situé au Sud de la commune de [Localité 13] au sein de [Localité 13] AGGLOMERATION où le faible taux de libération foncière limite les possibilités d’installation ou de consolidation d’agriculteurs.

La parcelle vendue est composée d’une petite parcelle en nature cadastrale de terre d’une surface de 25a 85ca/23a 60ca située en zone Agricole du Plan Local d’Urbanisme.

L’intervention de la SAFER a pour objectif de maintenir durablement la vocation agricole du bien situé en zone A du document d’urbanisme et de conserver le potentiel de production de l’agriculture du secteur. La SAFER souhaite également permettre la consolidation et/ou l’amélioration de la répartition parcellaire d’une ou plusieurs exploitations locales.

Des demandes locales existent. A titre d’exemple, on peut citer une collectivité qui souhaiterait louer par bail rural le terrain à un agriculteur local agréé par la SAFER. L’acquisition de ce bien lui permettrait de garantir l’exploitation agricole du terrain et de conforter une exploitation agricole locale. De plus en 2023, sur deux communes limitrophes lors de la vente de diverses parcelles agricoles, les publicités légales avaient permis de recueillir une quarantaine de candidatures.

Bien entendu, cet exemple ne préjuge en rien du choix de la SAFER et la publicité légale préalable à la rétrocession permettra à tout intéressé de présenter sa candidature.

Par ailleurs, le prix de cette parcelle à vocation purement agricole est excessif par rapport aux prix pratiqués dans le secteur pour des parcelles de même nature et il est nécessaire de conserver une valeur conforme à un usage agricole.”.

Ainsi, par la référence :

— au contexte local de pression foncière limitant les possibilités d’installation ou de consolidation des agriculteurs, à la nature et la situation des parcelles en cause ;

— à un exemple de souhait de location du terrain à un agriculteur local ;

— à l’existence d’une quarantaine de candidatures lors de la vente de parcelles sur deux communes limitrophes en 2023 ;

La SAFER a fourni à l’appui de sa motivation des données concrètes permettant de vérifier la réalité des objectifs allégués, notamment celui de consolidation d’exploitations ou d’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, et d’installation, réinstallation ou maintien des agriculteurs. Le fait que les personnes et collectivités citées à titre d’exemple ne soient pas nommément désignées n’est pas de nature à entacher les avis de préemption de nullité, dès lors que les éléments fournis sont suffisamment précis.

Monsieur [Y] [V] met en avant le fait que la SAFER n’a pas exercé son droit de préemption lorsqu’il a lui-même acquis ses parcelles en 2019. Cependant, cela n’est pas de nature à remettre en cause le fait que la décision de préemption de la SAFER est suffisamment motivée au regard des exigences légales, étant par ailleurs observé qu’il n’appartient pas au Tribunal d’exercer un contrôle sur l’opportunité des décisions prises par la SAFER.

Il conteste également le motif lié à l’installation, la réinstallation ou le maintien d’agriculteurs ou la consolidation d’exploitations, soutenant que la surface de chacune des parcelles n’est pas de nature à atteindre l’objectif visé, sans étayer cette affirmation, qui là encore ne peut remettre en cause le caractère suffisant de la motivation adoptée.

En conséquence, les avis de préemption émis par la SAFER apparaissent suffisamment motivés au regard des exigences légales, et Monsieur [Y] [V] sera débouté de sa demande de nullité de ceux-ci.

Sur le prix de vente des parcelles :

Aux termes de l’article L143-10 du Code rural et de la pêche maritime, “Lorsque la société d’aménagement foncier et d’établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu’elle estime que le prix et les conditions d’aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions.

Si le vendeur n’accepte pas l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural au tribunal compétent de l’ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l’article L. 412-7.”.

Cet article L412-7 du Code rural et de la pêche maritime dispose que : “ Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d’expertise sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.

Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n’a pas lieu, les frais d’expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.”.

En application de ces textes, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur vénale des biens.

Dans l’attente, il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes en fixation du prix des parcelles, de dommages et intérêts, et au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE Monsieur [Y] [V] de sa demande d’annulation des décisions de préemption de la SAFER notifiées par courriers des 07 février 2024 et 26 février 2024 ;

Avant-dire-droit,

ORDONNE une expertise judiciaire ;

COMMET pour y procéder :

Madame [W] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Expert inscrit sur la liste des experts près la cour d’appel de Grenoble,

laquelle aura pour mission, en s’entourant de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, entendant tous sachants utiles et en demandant, s’il y a lieu, l’avis de tous spécialistes de son choix dans un domaine distinct du sien après en avoir avisé les conseils des parties de :

— Visiter les parcelles cadastrées n°ZS [Cadastre 5] et n°ZS [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 13];

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Déterminer la superficie desdites parcelles et leur topographie,

— Donner tous les éléments techniques et factuels permettant à la juridiction de fixer la valeur vénale de la propriété, en particulier s’agissant de la présence de bâtiments agricoles, de l’existence de réseaux d’irrigation ou de drainage, de l’historique d’exploitation (cultures précédentes, rendements obtenus…), et les conditions de vente,

— Dire s’il existe des servitudes pouvant limiter l’utilisation des parcelles,

— Faire toute observation paraissant utile à la solution du litige,

— Adresser un pré-rapport aux parties et leur laisser un délai de 2 mois pour leur permettre de présenter leurs observations ;

— Répondre aux dires des parties ;

— Dit que l’expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation entre les parties, il déposera l’original ainsi qu’une copie de son rapport au Secrétariat-Greffe de la juridiction dans les six mois de la consignation de la provision à valoir sur ses frais et honoraires,

FIXE à 1.500 euros le montant de ladite provision à consigner par Monsieur [Y] [V] dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision à la Régie de ce tribunal ;

DIT qu’en application de l’article 271 du Code de Procédure Civile, la carence à consigner dans le délai imparti entraînera la caducité de la présente mesure d’instruction ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif au greffe du tribunal sous forme écrite mais également dématérialisée dans les six mois de la date à laquelle il aura été avisé de la consignation de la provision par le greffe ;

DIT que la mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle du juge de la mise en état, à qui il sera référé en cas de difficulté et qui pourra notamment pourvoir au remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement ;

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état dématérialisée du 11 septembre 2026 à 14 heures pour faire le point sur le déroulement des opérations d’expertise ;

SURSEOIT à statuer sur les demandes tendant à la validation ou fixation du prix des parcelles, sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [Y] [V], et sur les demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT