Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00489 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2NG

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Septembre 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET FONCIA LOIRE AUVERGNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par MATHEVET-BOUCHET DE LA SARL BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e MAZOYER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. NAVIMO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Octobre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Navimo est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI Navimo, en date du 15 avril 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Navimo devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

A l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction

de :

Condamner la SCI Navimo à lui payer les sommes de :

9 276,86 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;300 € de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires.

La SCI Navimo, dont l’assignation a été signifiée à étude, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré autorisée par le juge reçue le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis les justificatifs manquants.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la société défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 7 août 2025, il ressort que la SCI Navimo est redevable de la somme de 9 276,86 €, arrêté au 7 août 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, les mises en demeure des 5 mai 2023 et 8 août 2023, ainsi que les relances après mises en demeure des 1er juin 2023, 4 septembre 2023, 24 novembre 2023, 27 mai 2024, 28 août 2024, 2 décembre 2024 et 26 février 2025 ne sont pas justifiées par la production d’un accusé de réception, contrairement aux mises en demeure des 6 novembre 2023, 6 mai 2024, 6 août 2024, 13 novembre 2024 et 11 février 2025.

Les intérêts de retard ne sont justifiés, ni dans leur principe, ni dans leur quantum.

Par ailleurs, les frais de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Enfin, les frais d’huissier des 16 mai 2025 et 11 juillet 2025 ne sont pas justifiés dans le décompte.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI Navimo.

Le commandement de payer fait partie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu à hauteur de 76,18 €.

La SCI Navimo est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 025,37€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 7 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 704,05 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que la SCI Navimo ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI Navimo succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens. Le commandement de payer étant inclus dans les frais au principal, il n’y a pas lieu de l’inclure dans les dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Navimo, partie perdante, est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Navimo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] la somme de 8 025,37 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 7 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 704,05 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] ;

CONDAMNE la SCI Navimo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » sis [Adresse 1] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Navimo aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE