TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] C.C.C + C.C.C.F.E

délivrées le :

à M^e LEBEAU

M^e SUSINI-LAURENTI

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/00532

N° Portalis 352J-W-B7E-CRO24

N° MINUTE : 9

Assignation du :

31 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 24 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOA TONG (RCS de [Localité 14] n°401 448 352) représentée par son gérant Monsieur [M] [E]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5] (RCS de [Localité 14] n°407 636 224)

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

Décision du 23 Mai 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/00532 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRO24

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 23 mai 2024 tenue en audience publique avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 avril 1995, madame [J] [C], aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 5], a consenti à monsieur [N] [E] [O], aux droits duquel vient la SARL HOA TONG, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Adresse 15] 3ème [Adresse 10], à gauche de la porte d’entrée, à destination de « restaurant – traiteur, à l’exclusion de tout autre », pour une durée de neuf années se finissant le 20 avril 2004 et moyennant un loyer annuel de 240 000 francs en principal.

Selon acte sous seing privé du 22 juillet 2002, la SCI [Adresse 5] a consenti à la SARL HOA TONG un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 15] 3ème arrondissement, à droite de la porte de l’immeuble, pour une durée de neuf années se finissant le 24 juillet 2011 et moyennant un loyer annuel de 76 225 € en principal.

La clause de destination du second bail stipulait une destination de :

« -Traiteur en plats froids à emporter ou à consommer sur place à l’exclusion de tous plats nécessitant l’installation à partir du local loué d’une cheminée (…).

— Restauration dans le cadre exclusif de l’utilisation de ce local en tant qu’annexe du local voisin (…) ».

Il y était précisé que la création d’une communication entre les locaux objets des deux baux était expressément autorisée.

Par jugement du 10 novembre 2011, le tribunal de grande instance de PARIS a jugé que par l’effet d’une demande de renouvellement de la locataire du 23 novembre 2005, le bail du 20 avril 1995 avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2006 pour un loyer annuel en principal de 45 770,57 €.

L’appel interjeté contre ce jugement par la bailleresse ayant été déclaré caduc par la cour d’appel de PARIS, cette décision est devenue définitive.

Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2014, la locataire a sollicité le renouvellement du bail du 22 juillet 2002 à compter du 1er juillet 2014.

Par actes extrajudiciaires du 16 septembre 2014, la bailleresse a signifié à la locataire :

— un congé avec refus de renouvellement du bail du 20 avril 1995, qui avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2006, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, avec effet du 31 mars 2015,

— une réponse à la demande de renouvellement du bail du 22 juillet 2002 comportant refus de renouvellement, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par jugement du 28 janvier 2015, confirmé ultérieurement par arrêt de la cour d’appel de PARIS du 07 juin 2017, le juge des loyers du tribunal de grande instance de PARIS, saisi par la locataire d’une demande de révision du loyer du bail du 22 juillet 2022, initialement présentée par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2010, l’a fixé à 72 000 € par an en principal à compter du 22 janvier 2010.

Par ordonnance du 05 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, saisi d’une demande de désignation d’un expert afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement par les parties dans le cadre de l’éviction de la locataire des locaux objets des deux baux, a fait droit à ces demandes et désigné monsieur [A] [H] pour y procéder.

L’expert judiciaire a rendu un rapport en date du 08 février 2018, concluant :

— que l’indemnité d’éviction s’évaluait :

*dans l’hypothèse d’une perte de fonds de commerce à 1 039 000 € avec prise en compte des frais de réinstallation et à 970 300 € hors prise en compte des frais de réinstallation,

*dans l’hypothèse d’un transfert de fonds de commerce, à 1 216 400 €,

— que le montant des indemnités d’occupation s’évaluait :

*à 88 000 € par an HT HC à compter du 1er avril 2015 pour la boutique de gauche,

*à 64 800 € par an HT HC à compter du 1er juillet 2014 pour la boutique de droite.

La locataire a quitté les locaux du côté droit le 23 mai 2018 et ceux du côté gauche le 19 août 2019.

Par acte du 31 décembre 2019, la SARL HOA TONG a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS.

Dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2022, la SARL HOA TONG sollicite du tribunal de :

— déclarer ses demandes recevables en rejetant la demande d’annulation de l’assignation du 31 décembre 2019 et la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— de débouter la défenderesse de sa demande de fixation d’une indemnité d’occcupation de droit commun à la valeur de marché des deux boutiques,

— condamner la SCI [Adresse 5] à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant global de 1 569 005,89 €, soit :

*1 300 000 € au titre de la perte de son fonds de commerce,

*130 000 € au titre de l’indemnité de remploi,

*50 664 € en réparation de son trouble commercial,

*68 647 € au titre des frais de réinstallation,

*3 450 € au titre de la perte sur stock,

*2 000 € au titre des frais divers,

*14 244,89 € au titre du remboursement des indemnités de licenciement,

— condamner la SCI [Adresse 5] à lui payer une somme de 12 000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens, avec distraction au profit de son conseil,

— d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses dernières écritures du 25 mars 2022, la SCI [Adresse 5] sollicite du tribunal de :

Sur la fin de non-recevoir et ses conséquences ;

— déclarer la demande de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction prescrite, et les demandes de la SARL HOA TONG irrecevables,

— de déclarer la SARL HOA TONG occupante sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2014 pour la boutique de droite et depuis le 1er avril 2015 pour la boutique de gauche,

— de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation dite « de droit commun », d’une somme annuelle en principal de 137 000 €, outre les charges et taxes pour la boutique de gauche, ce depuis le 1er avril 2015 jusqu’au 19 août 2019 et à la somme annuelle en principal de 100 800 €, outre les charges et taxes, pour la boutique de droite, ce du 1er juillet 2014 au 23 mai 2018,

— de condamner la SARL HOA TONG au paiement du différentiel entre le montant des sommes versées pendant la même période et le montant des sommes allouées par le tribunal au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation,

À titre subsidiaire,

— de,fixer le montant de l’indemnité d’éviction selon la valeur du droit au bail à la somme de 786 300 €,

— de débouter la SARL HOA TONG de ses demandes au titre des indemnités accessoires,

Plus subsidiairement,

— d’ordonner que toute somme allouée au titre des frais de remploi et de réinstallation devra être consignée tant qu’elle n’aura pas justifié de sa réinstallation,

Encore plus subsidiairement,

— de fixer les indemnités accessoires comme suit ;

*rejet de la demande pour trouble commercial,

*78 630 € pour les frais de remploi,

*rejet de la demande pour frais divers,

*néant au titre des frais de réinstallation,

*frais de licenciement : sur justificatifs,

— de fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due pour la boutique de gauche à compter du 1er avril 2015 et jusqu’au 19 août 2019 à 88 000 € par an en principal, HT, charges et TVA en sus,

— de fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due pour la boutique de droite à compter du 16 septembre 2014 et jusqu’au 03 mai 2018 à 64 800 € par an en principal, HT, charges et TVA en sus,

— d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties au titre des indemnités d’éviction et d’occupation,

En tout état de cause,

— de débouter la SARL HOA TONG de l’ensemble de ses demandes contraires,

— de la condamner à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— de juger que les dépens, et notamment les frais d’expertise, seront comme d’usage à la charge de la société bailleresse,

— de n’ordonner l’exécution provisoire que sur les seuls chefs du jugement à intervenir résultant de la prescription de la demande d’indemnité d’éviction et ses conséquences sur le paiement de l’indemnité d’occupation de droit commun,

— de juger que l’exécution provisoire du jugement, s’il n’était pas fait droit aux exceptions qu’elle a soulevées, n’est pas compatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 515 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2022 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 09 novembre 2023, reportée à celle du 23 mai 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que la défenderesse a abandonné l’exception de nullité de l’assignation qu’elle avait initialement soulevée, considérant que l’irrégularité n’avait plus lieu d’être relevée à la suite de la production d’un extrait Kbis de la demanderesse justifiant de la nouvelle adresse de son siège social.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La défenderesse fait valoir que le délai de prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction de la locataire a expiré le 31 mars 2017 pour le bail de la boutique côté gauche, le congé ayant été délivré à effet du 1er avril 2015, et le 16 septembre 2016 pour le bail de la boutique située à droite, le refus en réponse à la demande de renouvellement du bail ayant été signifié le 16 septembre 2014, de sorte que les demandes présentées par assignation du 31 décembre 2019 sont tardives et prescrites.

Elle ajoute que la demande d’expertise en référé n’était pas commune ni conjointe, qu’elle résulte de sa seule initiative et que la locataire, qui n’a pas sollicité la mesure mais proposé une reformulation de la mission de l’expert qui a été rejetée, n’en est pas « codemanderesse », et n’a formulé aucune demande reconventionnelle, de sorte que l’effet interruptif de l’ordonnance du 05 mai 2015 et la suspension de la prescription pendant la mesure d’instruction ne lui profitent pas.

La demanderesse lui oppose que par conclusions régularisées à l’audience du juge des référés du 31 mars 2015, elle a présenté une demande incidente en justice, en réclamant une expertise avec une mission différente de celle demandée par la bailleresse, donc en prétendant obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions adverses, de sorte que le délai de prescription de son action a été interrompu le 05 mai 2015 puis suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise le 08 février 2018, pour expirer enfin le 07 février 2020.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il est constant que l’action en paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du même code.

Le point de départ du délai de prescription de cette action est la date à laquelle le bailleur a notifié qu’il refusait le renouvellement du bail, peu important que cette date soit antérieure au terme du bail ou à la date d’effet de la demande de renouvellement.

Selon l’article 2239 du code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès et le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

L’article 2241 du même code prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

L’interruption ou la suspension ne jouent cependant qu’au profit de la partie qui a demandé la mesure d’instruction ou présenté la demande en justice.

En l’espèce, le délai de l’action en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction de la locataire a commencé à courir à compter de la signification du refus de renouvellement de sa bailleresse, soit le 16 septembre 2014 pour les deux baux.

Il apparaît, à l’examen de ses conclusions en référé du 31 mars 2015, que la SARL HOA TONG ne s’est pas contentée de solliciter le rejet de la demande d’expertise ou d’émettre les protestations et réserves d’usage.

En effet, elle a expressément demandé de « Désigner un expert avec pour mission de (…) déterminer l’indemnité d’éviction (…) » et ne s’est opposée qu’à certains points de la mission d’expertise sollicitée par la bailleresse, considérant que la « recherche de preuve d’une possibilité de transfert de fonds de commerce et de références précises de locaux vacants équivalents » incombait à la SCI [Adresse 5].

Il est donc constaté qu’elle a présenté une demande d’expertise en justice et bénéficie en conséquence, d’une part, de l’effet interruptif de prescription de l’ordonnance du 05 mai 2015, laquelle a été rendue alors que le délai d’action biennal n’était pas expiré, et, d’autre part, de la suspension de la prescription pendant les opérations d’expertise, jusqu’au 08 février 2018.

Ainsi, un nouveau délai de prescription de deux ans a commencé à courir à son profit le 08 février 2018 et n’a expiré que le 08 février 2020, soit postérieurement à l’introduction, le 31 décembre 2019, de la présente procédure aux fins de fixation, notamment, de l’indemnité d’éviction.

Il y a lieu en conséquence de constater que la demanderesse a agi avant l’expiration du délai de prescription biennale et que sa demande d’indemnité d’éviction est recevable.

La fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse sera, dès lors, rejetée.

Par suite, sa demande tendant à la condamnation de la SARL HOA TONG à lui payer une indemnité d’occupation de droit commun, aux lieu et place de l’indemnité d’occupation statutaire prévue par l’article L.145-28 du code de commerce, ne pourra prospérer.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets des baux expirés

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués sont situés de part et d’autre de la porte d’entrée de l’immeuble sis [Adresse 6], dans le troisième [Localité 11], sur une voie de circulation à sens unique plutôt dense, ledit immeuble formant l’angle avec le passage du [Localité 13] (côté de la boutique de gauche) et l'[Adresse 12] (côté de la boutique de droite), ces deux dernières voies dépendant du « Quartier de l’Horloge », qui est un ensemble d’immeubles en copropriété comprenant quelques boutiques en rez-de-chaussée.

L’expert judiciaire indique que la [Adresse 18] est dotée d’une assez bonne animation commerciale, où la représentation d’enseignes nationales est plutôt faible, le secteur étant résidentiel et fréquenté par les touristes en raison de la proximité du Centre Georges Pompidou.

Il estime que l’emplacement des locaux est bien adapté pour une activité de restauration, mais qu’il ne s’agit pas de l’un des axes les plus recherchés commercialement du secteur.

Il note la proximité immédiate de la station de métro [17] (ligne 11), une bonne desserte par les lignes de bus et la présence de parkings publics proches.

Les locaux sont situés dans un bel immeuble post-Haussmannien élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et six étages, avec une façade en pierre de taille ouvragée, des balcons au deuxième et cinquième étages en fer forgé, son entrée se fait par une porte en fer forgé vitrée.

Les locaux de la boutique de gauche comprennent :

— en rez-de-chaussée ;

*un linéaire de façade d’environ sept mètres sur la [Adresse 18], de trois mètres en pan coupé et de trente-deux mètres sur le passage du [Localité 13],

*une salle de restaurant d’une capacité d’environ 180 à 200 places assises, où l’on entre depuis le pan coupé par une porte glace sur serrurerie aluminium, composée d’une première salle s’étendant en profondeur et éclairée sur le passage du [Localité 13], puis, après un rétrécissement, d’une deuxième salle, également éclairée sur le passage du [Localité 13], avec des vitrines glace sur menuiserie bois, carrelage au sol, murs peints, faux-plafond avec éclairage encastré, présence de piliers, chauffage central au gaz, climatisation, monte-charges,

*sanitaires (un bloc hommes, un bloc femmes),

— au sous-sol, accessible depuis la salle de restaurant par un escalier raide en bois d’une largeur d’environ 1,10 mètres et également relié par un monte-charges ;

*un dégagement distribuant ;

*une cuisine avec des sol et murs carrelés, un éclairage par tubes fluorescents, un piano inox,

*un local préparation avec sol et murs carrelés, éclairage par tubes fluorescents,

*des réserves avec chambre froide et vivier,

*une réserve avec sanitaires, douche, lavabo, avec des sol et murs carrelés, un éclairage par tubes fluorescents.

Les locaux de la boutique de droite comprennent :

— en rez-de-chaussée ;

*un linéaire de façade d’environ sept mètres sur la [Adresse 18], de trois mètres en pan coupé et de quinze mètres sur l'[Adresse 12],

*une salle de restaurant d’une capacité d’environ 100 places assises, avec deux accès, soit depuis le pan coupé, soit depuis l'[Adresse 12], avec des vitrines glace sur menuiserie bois, carrelage au sol, murs peints ou avec habillage bois, faux-plafond avec éclairage encastré, présence de piliers, chauffage central au gaz, climatisation,

*sanitaires (un bloc hommes, un bloc femmes),

— au premier sous-sol, accessible depuis la salle de restaurant par un escalier moquetté d’une largeur d’environ 1,40 mètre ;

*une salle de restaurant d’une capacité d’environ 100 places assises, avec moquette au sol, papier peint ou habillage bois aux murs, faux-plafond avec éclairage encastré, chauffage central au gaz, climatisation,

*sanitaires (un bloc hommes, un bloc femmes),

— au second sous-sol : non visité, étant précisé que le bail fait état d’une cave à ce niveau.

L’expert a fait état des impressions générales suivantes :

— locaux en bon état d’entretien général,

— importante capacité d’accueil de près de quatre-cents places au total,

— les deux boutiques sont reliées entre elles au sous-sol, conformément à une autorisation expresse du bailleur prévue dans le bail du 22 juillet 2002.

Sur la surface des locaux

La méthode de pondération des différentes zones d’un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d’utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d’effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l’exploitation effective par le preneur, et selon le principe unanimement admis que la meilleure zone est celle à l’entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l’on s’en éloigne.

Il est constant que les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales, doivent nécessairement être prises en considération. Il ne doit être fait exception aux fourchettes de pondération proposées par la Charte, qui ménagent une part d’appréciation aux experts pour être adaptées à une grande diversité de situations, que dans certains cas particuliers, par une décision motivée.

Indiquant qu’il avait travaillé à partir de plans cotés des locaux réalisés par [Y] [R], géomètre, en février 2015, et qu’il avait pondéré les surfaces en considération « de la commercialité décroissante au fur et à mesure de l’éloignement avec la [Adresse 18] », il a retenu les surfaces utiles et les surfaces pondérées suivantes :

— boutique de gauche :

*au rez-de-chaussée :

— zone d’angle de la salle de restaurant : 19,80 m2U x coefficient de 1,10 = 21,78 m2P

— zone 1 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant : 16,10 m2U x coefficient de 1 = 16,10 m2P

— zone 2 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant, éclairée sur passage du [Localité 13] : 28,90 m2U x coefficient de 0,90 =26,01 m2P

— zone 3 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant, éclairée sur passage du [Localité 13] : 57,40 m2U x coefficient de 0,65 =37,31 m2P

— zone 4 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant, éclairée sur passage du [Localité 13] : 62,20 m2U x coefficient de 0,50 =31,10 m2P

— sanitaires : 7,20 m2U x coefficient de 0,35 =2,52 m2P

au sous-sol, relié :

— cuisine, réserves, … : 220 m2U x coefficient de 0,25 =55 m2P

Total (arrondi) = 190 m2P

— boutique de droite :

*au rez-de-chaussée :

— zone d’angle de la salle de restaurant : 19,90 m2U x coefficient de 1,05 = 20,90 m2P

— zone 1 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant : 17,30 m2U x coefficient de 1 = 17,30 m2P

— zone 2 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant, éclairée sur [Adresse 12] : 25,25 m2U x coefficient de 0,85 = 21,46 m2P

— zone 3 sur rue Beaubourg de la salle de restaurant, éclairée sur [Adresse 12] : 34,60 m2U x coefficient de 0,60 = 20,76 m2P

au sous-sol, relié :

— salle de restaurant : 151,30 m2U x coefficient de 0,40 = 60,40 m2P

— sanitaires : 17,70 m2U x coefficient de 0,35 =6,20 m2P

Total (arrondi) = 147 m2P

La bailleresse ne conteste pas les surfaces pondérées retenues par l’expert judiciaire et demande au tribunal de les « entériner ».

La locataire reproche à l’expert judiciaire de s’être écarté des préconisations de la Charte de l’expertise en matière immobilière en indiquant que « les coefficients retenus tiennent notamment compte de la commercialité décroissante au fur et à mesure de l’éloignement avec la [Adresse 18] », alors que cette Charte pondère en fonction de l’éloignement de la vitrine ou des vitrines et non de l’entrée principale.

Elle estime qu’il a retenu des coefficients insuffisants et très différents de l’approche des experts tant du bailleur (monsieur [L] et monsieur [T], initialement) que du sien (monsieur [I]) et à l’instar de l’expert désigné par le juge des loyers dans l’instance en révision (monsieur [F]), notant en outre que l'[Adresse 12] n’est pas sans passage, un restaurant s’y trouvant placé juste après le sien, de sorte que sa vitrine de ce côté peut capter un chaland, qu’en outre cette vitrine est visible depuis la [Adresse 18] et bénéficie d’un éclairement naturel, tandis que le passage [Localité 13] n’est pas une impasse et que le linéaire de façade de trente-deux mètres bénéficie d’un éclairement naturel et d’une visibilité, de sorte qu’il n’y a pas lieu de pondérer comme s’il s’agissait de murs.

Sur ce point, l’expert judiciaire, dans ses réponses aux dires des parties, a expliqué que « La valeur locative unitaire retenue dans le rapport correspond à une valeur locative de la [Adresse 18]. Cette dernière bénéficie d’une commercialité ainsi que d’un flux de chalands supérieurs à ceux du [Adresse 16] et de l'[Adresse 12]. En conséquence, les coefficients retenus tiennent compte de la commercialité décroissante au fur et à mesure de l’éloignement avec la [Adresse 18]. »

Le tribunal relève que l’expert judiciaire a pris en considération l’éclairage sur rue des parties des locaux éloignées de la [Adresse 18] et donc a tenu compte de ce qu’elles n’étaient pas derrière des murs, mais en vitrine.

Il est rappelé que la pondération des surfaces est destinée à permettre une estimation de la valeur des locaux par comparaison avec des locaux équivalents.

L’expert judiciaire a procédé à une évaluation par référence à des locaux équivalents à ceux donnant sur la [Adresse 18].

Or, le passage [Localité 13] et l'[Adresse 12] sont en retrait de cette rue et ne bénéficient pas de la même visibilité ni du même passage de chalands, de sorte que des locaux commerciaux donnant sur ceux-ci ont une valeur moindre.

Il n’aurait donc pas été pertinent de procéder, en se référant à des éléments de comparaison portant sur des emplacements équivalents, en termes de chalandise, à la [Adresse 18], à une pondération « classique », comme si les vitrines sur ces rues donnaient sur ladite [Adresse 18].

Il était donc justifié de compenser la moindre valeur de locaux donnant sur ces voies par la prise en considération de leur éloignement par rapport à la vitrine sur la [Adresse 18].

En conséquence, les surfaces pondérées proposées par l’expert judiciaire étant pertinentes, elles seront retenues, soit 190 m2P pour la boutique de gauche et 147 m2P pour la boutique de droite (total = 337 m2P).

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, aux dates du 19 août 2019 pour la boutique de gauche et du 23 mai 2018 pour la boutique de droite.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

L’expert judiciaire a estimé, dès lors que le preneur ne dispose d’aucun autre établissement, que le bailleur ne lui a pas proposé de local de remplacement, compte tenu de l’importante capacité d’accueil du restaurant, de son emplacement central dans [Localité 14], dans un quartier touristique et de la concurrence du secteur, que l’éviction entraînera la perte de son fonds de commerce.

La défenderesse, rappelant que la locataire aurait dû apporter son concours à la Justice et qu’elle réclame l’indemnnisation de la perte de son fonds de commerce, lui reproche de ne pas avoir donné d’information sur sa réinstallation, ou pas, dans d’autre lieux, et que ce n’est que lorsqu’elle a soulevé une exception de nullité de l’assignation qu’elle a appris, en octobre 2021, qu’elle avait transféré son siège social à une autre adresse et n’avait ni été radiée ni cessé son activité.

Elle explique qu’en l’état de ce manque d’information, elle n’est pas en mesure de se prononcer ni de faire valoir ses observations.

Elle ajoute que celle-ci n’a pas fourni ses bilans et comptes de résultat entre le 1er octobre 2016 et le 19 août 2019 pour déterminer son préjudice à la date la plus proche de son départ des locaux et que, plus de deux ans après la restitution des lieux, elle n’a pas produit la moindre pièce justificative au soutien de ses demandes au titre des frais de réinstallation, de la perte sur stock et des frais divers, l’empêchant là encore d’apprécier la réalité du préjudice allégué.

Elle en conclut que l’indemnité principale d’éviction ne peut être fixée que sur la valeur du droit au bail, à défaut d’élément justifiant du préjudice lié à la perte du fonds de commerce.

Néanmoins, le tribunal relève qu’elle n’apporte aucunement la preuve, lui incombant en tant que bailleur, de ce que le fonds de commerce de la locataire est transférable, et que son argumentation consiste en une confusion entre ledit fonds de commerce et la société qui en est propriétaire ; le fait que cette société ait transféré son siège social à une nouvelle adresse n’établit pas qu’elle exploite le fonds de commerce dans de nouveaux locaux, et le défaut de radiation ou de cessation de l’activité de la SARL HOA TONG ne démontre pas davantage que ce fonds existe toujours, alors que cette société continue d’exister dans l’attente de l’indemnité lui permettant de recréer un fonds de commerce.

La perte du fonds de commerce de la SARL HOA TONG sera en conséquence retenue, de sorte qu’il convient d’apprécier le montant de l’indemnité de remplacement lui revenant.

L’expert judiciaire a estimé la valeur du droit au bail à 786 300 €, en appliquant :

*une valeur locative actuelle de marché de 700 €/m2P au regard des loyers pratiqués et s’agissant d’une activité de restauration, soit 136 990 €, arrondi à 137 000 €/an HT et HC pour la boutique de gauche et 100 842 €, arrondi à 100 800 €/an HT et HC pour la boutique de droite (au total : 137 000 € + 100 800 € = 237 800 €/an HT et HC),

*un loyer de renouvellement théorique plafonné de 53 464,72 €, arrondi à 53 465 € HT/HC/an, pour la boutique de gauche et un loyer de renouvellement théorique à la valeur locative (celle-ci étant inférieure au loyer facturé) de 72 030 €, arrondi à 72 000 € HT/HC/an pour la boutique de droite (soit un loyer global de renouvellement de 53 465 € + 72 000 € = 125 465 € HT/HC/an

*une économie de loyer de : 237 800 € – 125 465 € = 112 335 € HT/HC/an

*un coefficient de capitalisation de 7, correspondant à une bonne situation, compte tenu de l’intérêt commercial de l’emplacement.

*calcul : 112 335 € x 7 = 786 345 €, arrondie à 786 300 €.

La locataire demande que la valeur du droit au bail soit fixée à 1 153 545,96 €, compte tenu, d’une part, de surfaces pondérées de 213,39 m2P pour la boutique de gauche et de 157,74 m2P pour la boutique de droite, et, d’autre part, de diverses contestations sur les conclusions de l’expert judiciaire.

Elle conteste le calcul du loyer théorique de renouvellement de la boutique de droite, faisant valoir qu’il aurait dû être fixé à 71 000 € HT/HC/an, en retenant une valeur de 450 €/m2P et non de 500 €/m2P, au motif que l’abattement de 5% retenu pour tenir compte de l’absence de cuisine indépendante pour les locaux à destination de restauration, excluant toute faculté de les céder indépendamment des locaux voisins, est insuffisant et ne devrait pas être neutralisé par une majoration de 5% pour un avantage prétendu qui résulterait de la communication autorisée en sous-sol entre les locaux, alors que cette autorisation était nécessaire pour une mise en conformité avec la destination contractuelle de restaurant et que l’économie de personnel lié à une unique cuisine n’est pas réelle.

Elle ajoute sur ce point qu’il convenait également de tenir compte des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le bail de la boutique de droite (transfert au preneur des travaux de mise en conformité prescrits par l’administration ainsi que de l’assurance de l’immeuble et forfait de charges de 10% qui constitue un surloyer).

Concernant l’estimation de la valeur locative actuelle de marché, elle fait valoir qu’il serait plus juste de retenir une valeur de 800 €/m2P pour la boutique de gauche et de 750 €/m2P pour la boutique de droite (compte tenu de l’absence de cuisine et du forfait de charges de 10% constituant un surloyer) au regard des loyers pratiqués retenus par monsieur [I] dans l’expertise qu’il a réalisée à sa demande, actualisée en juillet 2017, des éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire, de la pertinence d’inclure les droits d’entrée et les droits au bail payés par les locataires cessionnaires aux cédants dans l’estimation de la valeur du droit au bail en cas d’éviction, en fonction du prix qu’aurait à payer le locataire évincé pour prendre à bail des locaux équivalents et, enfin, de la rareté des locaux objets de l’expertise liée à leur importante superficie et à leur emplacement central.

Les contestations de la locataire concernant le calcul par l’expert judiciaire du loyer théorique de renouvellement de la boutique de droite n’apparaissent pas pertinentes dès lors qu’il n’est pas justifié de retenir un abattement supérieur à 5% pour l’impossibilité de céder le fonds de commerce indépendamment de celui exploité dans les locaux voisins et que la majoration pour communication entre les locaux est pertinente puisque l’économie résultant de l’emploi d’une cuisine unique est évidente (mise en commun des employés et des appareils, deux cuisines coûtant nécessairement plus cher qu’une grande), tandis que le surcoût prétendu n’est aucunement démontré.

En outre, l’expert judiciaire a bien retenu un abattement pour clause exorbitante (étant précisé que sa conclusion sur ce point n’a pas été discutée par la locataire par voie de dire à expert) et qu’il n’est pas établi que le calcul des charges supportées par le preneur sur la base d’un forfait de 10% du loyer constitue un désavantage, en ce qu’il aboutirait à lui faire payer plus à ce titre qu’une base de charges réelles.

S’agissant de l’estimation de la valeur locative actuelle de marché des locaux, les surfaces pondérées invoquées par la locataire ne seront pas retenues, le tribunal ayant ci-avant jugé que celles proposées par l’expert judiciaire étaient pertinentes.

Il convient également de retenir la valeur locative de marché de 700 €/m2P proposée par monsieur [H], cette estimation étant suffisamment justifiée par celui-ci.

En effet, il a pris en considération les éléments de comparaison évoqués par les parties ainsi que les contestations émises par voie de dire par la locataire et a expliqué que l’examen des nouvelles locations recensées dans le secteur faisait ressortir des loyers au mètre carré pondéré compris entre 636 € (pour une boutique de produits surgelés située au [Adresse 1], en face des locaux sous expertise, en 2012) et 1 094 € (pour une boutique de prêt-à-porter située [Adresse 3] laquelle bénéficie d’une meilleure animation commerciale que la rue Beaubourg- en 2010), notant également un bail pour 960 €/m2P en 2013 de locaux à usage de vente de souvenirs et cigarettes électroniques au [Adresse 2].

Il a observé pour ces derniers locaux, qu’il s’agissait de locaux de plus petite surface, dont les loyers sont généralement plus élevés que ceux de surface plus importante, et que l’activité était plus valorisante que la restauration.

Il a également expliqué que le restaurant de la locataire se trouvait dans un secteur doté d’une assez bonne animation commerciale, mais que la [Adresse 18] ne constitue pas l’un des axes les plus recherchés commercialement du quartier, et que la conjoncture économique était caractérisée par une tendance stagnante des valeurs locatives sur les emplacements secondaires.

Enfin, le tribunal ne saurait tirer une quelconque conséquence de l’évocation par la demanderesse d’une valeur de marché intégrant la décapitalisation des droits d’entrée « sur ce type d’artère » supérieure d’au moins 40% par rapport à une valeur locative estimée en application des articles L.145-33 du code de commerce, alors qu’elle n’étaye pas cette allégation par davantage d’explication, et que les deux seuls loyers reconstitués à hauteur de 1 080 €/m2P et 1 200 €/m2P figurant dans le rapport d’expertise établi par monsieur [I] à sa demande concernent des locaux sis [Adresse 19], dont la commercialité est différente.

Il convient en conséquence de fixer la valeur du droit au bail de la SARL HOA TONG à 786 300 €.

L’expert judiciaire a estimé la valeur du fonds de commerce par la méthode des usages professionnels, de la façon suivante :

*le chiffre d’affaires moyen HT retenu est de 984 836 € et le chiffre d’affaires moyen TTC de 1 081 526 € (moyenne des années 2014, 2015 et 2016)

*le pourcentage à y appliquer a été fixé à 85% du chiffres d’affaires HT et à 80% du chiffre d’affaires TTC, compte tenu :

— de l’emplacement bien adapté au regard de l’activité exercée mais aussi du chiffre d’affaires en baisse de l’exploitation,

— des barèmes professionnels, un commerce de restaurant « courant » s’appréciant dans une fourchette de 50 à 105% du CA annuel TTC selon la doctrine (ouvrages : cote annuelle des valeurs vénales au 1er janvier 2015 et Fonds de commerce de [K] [G] 2015) et entre 75% et 140% du chiffre d’affaires TTC selon les références judiciaires (onze fixations par le tribunal de grande instance et la cour d’appel de PARIS), l’expert judiciaire ayant également pris en compte une cession en 2009 de fonds de commerce d’un restaurant mitoyen sis sur l'[Adresse 12] pour un prix représentant 77% du chiffre d’affaires moyen,

*un calcul de :

984 836 € x 85% = 837 111 €,

1 081 526 € x 80% = 865 221 €

soit une valeur du fonds de commerce retenue de 850 000€.

Il a expliqué que, compte tenu de la faiblesse de l’EBE moyen par rapport au chiffre d’affaires moyen (3,82%), l’approche de la valeur du fonds par la méthode de la rentabilité apparaissait difficilement applicable et ne serait calculée qu’à titre de recoupement.

À titre indicatif, il a évalué la capacité bénéficiaire réelle du fonds de commerce par la détermination de son excédent brut d’exploitation corrigé, soit l’EBE comptable auquel la rémunération du dirigeant et la redevance versée à la holding sont réintégrées, chiffré à 133 262 € en moyenne sur les années 2014 à 2016, expliquant que la valeur du fonds estimée à 850 000 € fait ressortir un coefficient multiplicateur de 6,38 (850 000÷133 262 = 6,38 fois l’EBE corrigé), lequel est conforme à une activité de restauration dont les coefficients s’inscrivent dans une fourchette habituellement comprise entre 4 et 9.

La SARL HOA TONG conteste cette conclusion et demande d’estimer la valeur de son fonds de commerce à 1 300 000 €, reprochant à l’expert judiciaire de ne pas avoir pondéré ses chiffres d’affaires malgré une baisse conjoncturelle liée aux attentats de 2015 ayant entraîné une diminution de fréquentation touristique jusqu’en 2017, de n’avoir pas tenu compte de pourcentages applicables allant jusqu’à 170% du CA pour les « bonnes tables » alors qu’elle exploitait un restaurant gastronomique chinois, ou jusqu’à 200% pour les « beaux emplacements » , de ne pas avoir pris en compte tous les éléments de comparaison évoqués par l’expert [I] et d’avoir retenu un pourcentage proche de celui du restaurant situé dans l’impasse, dont la visibilité, la clarté, la capacité d’accueil et le chiffre d’affaires sont bien moindres.

Elle se prévaut de l’estimation de monsieur [I], qui a retenu un pourcentage de 110% compte tenu de sa bonne situation géographique, de la rareté des locaux liée à leur importante superficie, des activités autorisées par le bail (restaurant, traiteur), de l’existence d’une valeur de droit au bail et la faible rentabilité du fonds, critères auxquels elle ajoute l’avantage de parkings à proximité facilitant l’accès de la clientèle, pour partie de mariage et de banquets, en plein cœur de la capitale.

Elle ajoute que ce pourcentage est en relation avec l’EBE corrigé en réintégrant, en plus de la rémunération de son dirigeant, celles de son épouse et de ses parents.

La défenderesse ne discute pas les conclusions de l’expert judiciaire mais reproche notamment à la demanderesse de ne pas fournir les éléments nécessaires à l’estimation de son préjudice, qui doit se faire à la date la plus proche de son départ des lieux, soit le 23 mai 2018 pour la boutique de droite et le 19 août 2019 pour la boutique de gauche.

Le tribunal considère que l’expert judiciaire a apprécié de façon pertinente la valeur du fonds de commerce perdu en retenant un pourcentage de 85% du chiffres d’affaires HT ou 80% du chiffre d’affaires TTC et qu’il n’était pas justifié d’appliquer un pourcentage plus important.

En effet, il a tenu compte des observations de la locataire sur les éléments de comparaison, en mentionnant une partie de ceux qu’elle avait cités dans ses écritures, et, pour chacune des références qu’il a citées, a ajouté des observations expliquant le pourcentage retenu ; ainsi, il apparaît que les taux supérieurs à 100% concernent tous des commerces dont l’emplacement est qualifié de « très bon », d'« excellent », de « meilleur » ou de « très bien adapté », tandis que ceux dont les coefficients sont situés entre 75% et 90% portent sur des commerces bénéficiant d’une « commercialité de quartier » ou d’une bonne commercialité, comme celui objet de l’expertise, étant encore précisé que si la demanderesse soutient qu’elle faisait de la gastronomie, elle ne fait pas état ni ne justifie d’une attraction particulière de clientèle liée à sa réputation, susceptible de démontrer qu’un pourcentage plus élevé aurait dû être appliqué.

D’autre part, le calcul de son EBE corrigé ne saurait prendre en compte les rémunérations des membres de la famille de son dirigeant, l’expert judiciaire ayant d’ailleurs précisé qu’il lui était impossible de vérifier l’activité réelle de ceux-ci ; de la sorte, l’EBE corrigé qu’il a retenu était en adéquation avec son estimation de la valeur du fonds selon son chiffre d’affaires.

Mais encore, et surtout, il est exact que, comme le soulève la défenderesse, le tribunal doit nécessairement prendre en compte les derniers éléments comptables (chiffre d’affaires) du preneur et l’évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l’indemnité lui revenant pour la perte de son fonds, qui s’évalue à la date la plus proche de son départ, soit en l’espèce en 2018 et en 2019 ; l’évaluation faite par l’expert judiciaire aurait dû être actualisée par la production aux débats des derniers éléments comptables de la locataire.

Force est de constater que celle-ci, malgré les vives contestations de la défenderesse à ce sujet, garde le silence sur ces éléments et n’a fourni aucune pièce plus récente que celles prises en compte par l’expert judiciaire (lequel a travaillé à partir des comptes de résultat des exercices arrêtés à septembre 2014, septembre 2015 et septembre 2016), alors qu’elle en disposait forcément lorsqu’elle a adressé ses dernières écritures, qui datent de septembre 2022.

Non seulement elle est défaillante dans la charge de la preuve, lui incombant, du dommage dont elle demande réparation, mais cette omission volontaire tend à confirmer la tendance baissière du chiffre d’affaires observée par l’expert judiciaire (il a noté une baisse de 19,33% entre 2014 et 2016, le chiffre d’affaires HT de la locataire étant passé de 1 108 975 € en septembre 2014 à 894 631 € en septembre 2016), ou, tout au moins, à contredire l’argument qu’elle a avancé pour réclamer une pondération inversée des chiffres d’affaires 2015 et 2016, à savoir que cette baisse aurait été conjoncturelle, puisque liée aux attentats de 2015, et que la fréquentation des restaurants aurait repris à la hausse à partir de 2017.

Dans ces conditions, en l’absence d’élément afférent aux derniers exercices comptables de la locataire avant son départ, le tribunal ne peut apprécier la valeur de son fonds de commerce au moment de son éviction et, notamment, constater qu’elle est restée supérieure à la valeur du droit au bail, de 786 300 €, alors que la différence entre ces deux valeurs n’était déjà pas élevée.

En conséquence, dès lors qu’il est constant que l’indemnité principale d’éviction doit correspondre à la plus élevée des deux sommes entre la valeur du fonds de commerce et la valeur du droit au bail, et qu’il n’est pas prouvé que la valeur du fonds de commerce de la locataire au moment de son éviction était encore supérieure à celle de son droit au bail, soit 786 300 €, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale à cette dernière somme.

— Les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

Les parties conviennent du calcul du montant de cette indemnité, comme l’a fait 1'expert judiciaire, forfaitairement à 10% de l’indemnité principale, mais la défenderesse conclut principalement au rejet de cette demande, en l’absence de production de tout justificatif de réinstallation alors que la locataire a quitté les lieux depuis août 2019, et subsidiairement, à ce que la consignation de cette indemnité soit ordonnée jusqu’à ce que la réinstallation soit justifiée.

Toutefois, le bénéfice de cette indemnisation n’est écarté que si le bailleur rapporte la preuve de l’absence certaine de réinstallation du locataire.

Cette preuve ne saurait résulter du seul fait que la locataire ne démontre pas de démarche en vue de sa réinstallation dans un nouveau local, alors qu’elle peut légitimement attendre d’avoir perçu son indemnisation pour ce faire.

Si la séquestration de l’indemnité pour préserver les droits de la bailleresse dans l’hypothèse d’une action en répétition de l’indu ultérieure peut se justifier lorsqu’il existe un risque que l’indemnité ne soit pas restituée, tel n’est pas le cas en l’espèce, la demanderesse ne paraissant en rien susceptible d’être insolvable dans un avenir proche.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande d’indemnisation à ce titre à hauteur de 786 300 € x 10% = 78 630 € et de rejeter la demande de consignation de cette somme.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité à ce titre à trois mois d’EBE moyen corrigé, soit :

133 262 € x 3/12 mois = 33 315 €.

La demanderesse sollicite une somme de 50 664 € à ce titre, selon le même calcul mais à partir d’un EBE corrigé réintégrant les dotations aux amortissements et les « salaires à réintégrer » (le tribunal comprenant qu’il s’agit de la rémunération des membres de la famille de son dirigeant).

La défenderesse s’oppose à toute indemnisation à ce titre, au motif que la locataire n’a pas fourni les éléments comptables permettant de connaître l’EBE moyen des trois derniers exercices.

Le tribunal constate effectivement qu’il n’est pas en mesure d’actualiser l’estimation par l’expert judiciaire, qui s’était fondé sur les bilans des années 2014, 2015 et 2016, et donc de chiffrer le trouble commercial en considération de l’EBE moyen des trois dernières années.

Néanmoins, il ne peut pour autant considérer que le trouble commercial subi par la demanderesse est inexistant, alors que celle-ci a dû organiser deux déménagements pour quitter les lieux et est censée pouvoir trouver de nouveaux locaux.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à 15 000 € et de rejeter le surplus de la demande à ce titre.

*Les frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

L’expert judiciaire a proposé, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait qu’il convient de retenir des frais de réinstallation, de les chiffrer à 68 647 €, correspondant à un coût de 200 €/m2, avec un abattement de 25% pour vétusté.

La demanderesse réclame le paiement de cette somme, « en conformité avec la jurisprudence Monoprix du 21 mars 2007 et avec le rapport de Monsieur [H] ».

La défenderesse conteste devoir payer une indemnité à ce titre, qu’elle estime non justifiée.

Il est rappelé qu’en général, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

Force est de constater que la demanderesse, en l’espèce, ne motive cette demande que par une seule phrase dans ses écritures (citée ci-avant en italiques) et que le tribunal n’est aucunement en mesure de constater qu’elle devra effectivement exposer des frais pour des aménagements spécifiques.

Dès lors, n’étant pas justifié de la demande d’indemnisation à ce titre, celle-ci sera rejetée.

*La perte sur stock

La demanderesse sollicite une indemnité de 3 450 € pour la perte de denrées périssables, calculée selon un coefficient de 10% du prix d’achat au bilan.

La défenderesse lui oppose que cette demande n’est pas justifiée.

Force est effectivement de constater que le dommagé évoqué à ce titre, au demeurant non soumis à l’avis de l’expert judiciaire, n’est pas établi.

*Les frais divers

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement cette indemnité à ce titre à 2 000 €, en l’absence de pièce.

La demanderesse réclame cette somme et la défenderesse s’oppose à son paiement, faute de justificatif.

Si aucun justificatif n’est produit à l’appui de cette demande, il est certain qu’en quittant les lieux, et en changeant de siège social, la locataire a supporté des frais, pour lesquels l’évaluation, limitée à 2 000 €, apparaît opportune.

Il lui sera donc alloué une indemnité de 2 000 € à ce titre.

*Les frais de licenciement

Le locataire évincé doit également être indemnisé du coût de licenciement de son personnel qui est la conséquence de l’éviction et dûment justifié.

La demanderesse réclame à ce titre une indemnité de 14 244,89 €, sans autre explication dans ses écritures, qui renvoient simplement à une pièce n°29, laquelle est constituée d’un ensemble de documents :

— bulletin de salaire d’octobre 2019, reçu pour solde de toute compte (non signé) et certificat de travail (non signé) du 18 octobre 2019 de monsieur [S] [U] [Z], « cuisinier polyvalent », entré le 25 avril 2019,

— bulletin de salaire d’octobre 2019, reçu pour solde de toute compte (non signé) et certificat de travail (non signé) du 19 octobre 2019 de monsieur [X] [B], « employé plolyvalent cuisine », entré le 1er mars 2019,

— acte de rupture conventionnelle d’un CDI avec madame [W] [AX] [E] daté du 19 novembre 2019, signé par l’une des parties,

— formulaire de demande d’allocation de sécurisation professionnelle de monsieur [JT] [V] datée du 27 septembre 2019 mentionnant son emploi en tant que cuisinier du 02 janvier 2008 au 18 octobre 2019 et l’attestation d’employeur afférente remplie et signée par la SARL HOA TONG, ainsi que l’attestation employeur destinée à Pôle emploi mentionnant une indemnité légale de licenciement de 5 668,42 €, également remplie et signée par la SARL HOA TONG,

— un courrier électronique de monsieur [M] [P], dirigeant de la SARL HOA TONG, à son conseil, en date du 23 décembre 2019, lui indiquant qu’il va demander à son comptable un récapitulatif succinct avec le total des indemnités de licenciement après son retour de vacances (le tribunal précise qu’un tel élément ne lui a pas été communiqué) et que quatre salariés sont concernés : monsieur [TY] [D] [V] pour 5 668,42 €, monsieur [S] [U] [Z] pour 209,46 €, monsieur [X] [B] pour 140,03 € et madame [W] [AX] [E] pour 8 226,89 €, pour un total de : 14 244,80 €.

La défenderesse s’oppose au paiement de l’indemnité réclamée à ce titre, faisant valoir qu’aucune pièce comptable n’est produite aux débats pour déterminer avec précision le montant de l’indemnité de licenciement versée à chacun des salariés et observant que messieurs [Z] et [B] ont été employés aux mois de mars et avril 2019 (peu avant la fermeture de l’établissement) puis ont continué de travailler après la restitution des clés puisqu’ils ont été licenciés en octobre 2019, que l’indemnité conventionnelle de rupture de madame [E] n’est pas précisée et qu’aucune information n’est donnée pour monsieur [V].

Le tribunal relève que si le paiement d’une somme d’argent constitue un fait juridique dont la preuve est libre, les seuls documents établis par une partie elle-même au soutien de ses propres prétentions ne sont pas suffisants pour démontrer le bien-fondé de sa réclamation.

Or, les pièces produites par la demanderesse, concernant messieurs [Z] et [B], ne sont que des documents établis par la SARL HOA TONG et les reçus pour solde de tout compte à leurs noms ne sont pas authentifiés par leurs signatures.

Le courrier du dirigeant de la SARL HOA TONG à son conseil, mentionnant le montant d’indemnités de licenciement versées à des salariés, n’a aucune force probante puisqu’il ne fait qu’y transcrire son affirmation et n’a pas été corroboré par un certificat du comptable de cette société.

En revanche, l’acte de rupture conventionnelle de madame [E] mentionne bien, contrairement à l’observation de la défenderesse, le versement d’une indemnité de licenciement de 8 226,89 €, et les pièces à destination des organismes sociaux établies en septembre 2019 pour monsieur [V], et signées par celui-ci, précisent bien le montant de l’indemnité lui revenant, soit 5 668,42 €, pour son licenciement.

Il est ainsi justifié du paiement d’indemnités de licenciement, du fait de l’éviction de la locataire, d’un montant de 8 226,89 € + 5 668,42 € = 13 895,31 €.

Il sera fait droit à la demande à ce titre pour ce montant, le surplus étant rejeté.

Ainsi, le montant total de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

786 300 € (indemnité principale)

+78 630 € (indemnité de remploi)

+15 000 € (indemnité pour trouble commercial)

+2 000 € (indemnité pour frais divers)

+13 895,31 € (indemnité pour frais de licenciement)

= 895 825,30 €

Il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due à 64 800 € HT et HC par an pour la boutique de droite et à 88 000 € HT et HC par an pour la boutique de gauche.

Cette estimation ne fait l’objet d’aucune discussion de la part de la demanderesse et la défenderesse réclame le paiement d’indemnités d’occupation de ce montant.

L’acte de refus de renouvellement des baux du 16 septembre 2014 de la bailleresse a mis fin au bail afférent à la boutique de droite le 30 juin 2014, de sorte que l’indemnité d’occupation pour cette partie est due à compter du 1er juillet 2014 et a mis fin au bail afférent à la boutique de gauche le 31 mars 2015, de sorte que l’indemnité d’occupation pour cette partie est due à compter du 1er avril 2015.

La locataire a quitté les locaux du côté droit le 23 mai 2018 et ceux du côté gauche le 19 août 2019.

Il y a lieu en conséquence de fixer les indemnités d’occupation dues par la locataire à  :

-88 000 € HT/HC/an pour la boutique de gauche, à compter du 1er avril 2015 et jusqu’au 19 août 2019,

-64 800 € HT/HC/an pour la boutique de droite, à compter du 1er juillet 2014 et jusqu’au 23 mai 2018.

Il convient également d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties au titre des indemnités d’éviction et d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, et qui succombe sur le principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [A] [H], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 6 000 €.

L’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l’affaire, et nécessaire au vu de son ancienneté, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement d’une indemnité d’éviction de la SARL HOA TONG et en conséquence déclare ladite demande recevable ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à payer à la SARL HOA TONG une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 5] à PARIS 3ème arrondissement d’un montant total de huit-cent-quatre-vingt-quinze-mille-huit-cent-vingt-cinq euros et trente centimes (895 825,30 €), se décomposant comme suit ;

-786 300 € (indemnité principale),

-78 630 € (indemnité de remploi),

-15 000 € (indemnité pour trouble commercial),

-2 000 € (indemnité pour frais divers),

-13 895,31 € (indemnité pour frais de licenciement) ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la HOA TONG à la SCI [Adresse 5] aux sommes de :

— quatre-vingt-huit-mille euros (88 000 €) HT/HC par an pour la boutique de gauche, à compter du 1er avril 2015 et jusqu’au 19 août 2019,

— soixante-quatre-mille-huit-cents euros (64 800 €) HT/HC par an pour la boutique de droite, à compter du 1er juillet 2014 et jusqu’au 23 mai 2018 ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties au titre des indemnités d’éviction et d’occupation ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens, lesquels comprendront tous les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [A] [H], ainsi qu’à payer une somme de six-mille euros (6 000 €) à la SARL HOA TONG en application de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

AUTORISE maître Alain LEBEAU à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 14] le 24 octobre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA