Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/00924 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFS6

[H] [F]

C/

[U] [T], [V] [T]

— Expéditions délivrées à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

— FE délivrée à Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

Le 13/12/2024

Avocats : Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître DAMOY, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIÉ

DEFENDEURS :

Madame [U] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Absente

Monsieur [V] [T]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 26 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 24 octobre 2018, Madame [H] [F] a donné à bail à Madame [U] [T] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5] avec un loyer mensuel de 690 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation.

Par acte du même jour, Monsieur [V] [T] s’est porté caution solidaire des obligations de Mme [T] envers Mme [F], résultant du dit bail.

Par exploit d’huissier en date du 11 janvier 2024, Mme [F] a fait délivrer à Mme [T] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 2.603,14 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 3 janvier 2024.

Par assignations en date des 13 et 26 avril 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 29 avril 2024, Mme [F] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [T].

A l’audience du 5 juillet 2024, Mme [F], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [T] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Mme [T] à lui payer la somme de 3.015,74 € au titre des loyers et charges échus au 5 juin 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal ;condamner solidairement Mme [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement Mme [T] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, Mme [F] fait valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [T] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 11 janvier 2024.

Mme [F] ajoute qu’en conséquence, elle est fondée à obtenir la condamnation de Mme [T] à lui payer les sommes lui restant dues, solidairement avec M. [T], en sa qualité de caution, ainsi que son expulsion.

Mme [T] a comparu. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement, et propose de régler sa dette par le biais de versements mensuels de 100 € par mois en plus du loyer courant. Mme [F] s’oppose à cette demande.

Bien que régulièrement cité selon acte déposé en étude, M. [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par ordonnance avant dire droit en date du 6 septembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats et a invité Mme [F] à présenter ses observations quant à l’éventuelle régularité de l’acte de cautionnement conclu par M. [T].

A l’audience du 8 novembre 2024, Mme [F], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions.

En réponse à la question soulevée d’office, elle déclare qu’elle avait omis de produire l’intégralité de l’acte de cautionnement, comportant les mentions reproduites par M. [T].

Mme [T] n’a pas comparu.

M. [T] n’a pas comparu.

Eu égard à la nature du litige, il convient de statuer par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Qu’aux termes de l’article 22 88 du même code, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 690 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [T] reste redevable, à la date du 2 juin 2024, de la somme de 3.015,74 € ;

Qu’il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 1.796,60 € mise en compte au titre des frais de rédaction du bail, des frais de « courtage » et d’assurance (ces derniers n’étant justifiés par aucune pièce contractuelle) qui ne constituent pas des loyers et charges au sens strict ;

Attendu que M. [T] s’est engagé en qualité de caution solidaire des obligations de Mme [T] à l’égard de Mme [F], résultant dudit bail ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [T] et M. [T] à payer à Mme [F] la somme de 1.219,14 € au titre des arriérés dus au 2 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

II – Sur la demande de délais de paiement :

Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ;

Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ;

Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ;

Attendu que le décompte produit aux débats par Mme [F] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par Mme [T] et la dette locative ayant augmenté en continu depuis l’assignation ;

Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ;

III – Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion :

Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 24 octobre 2018 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que Mme [F] a, par communication électronique en date du 29 avril 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ;

Attendu que le bailleur a fait signifier, le 11 janvier 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ;

Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ;

Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 11 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de Mme [T] ainsi que de tous occupants de son chef ;

Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, in solidum Mme [T] et M. [T] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

Que M. [T] sera tenu au paiement de cette indemnité au plus tard jusqu’au 2 novembre 2027, conformément aux stipulations de l’acte de cautionnement ;

IV – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de Mme [F], il convient de condamner in solidum Mme [T] et M. [T] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES REFERES,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort,

CONSTATONS que le bail liant Madame [H] [F] d’une part, et Madame [U] [T] d’autre part, a été résilié à la date du 11 mars 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [T] et Monsieur [V] [T] à payer en deniers et quittances à Mme [F] la somme de 1.219,14 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 2 juin 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Mme [T] ;

ORDONNONS à Mme [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ;

CONDAMNONS in solidum Mme [T] et M. [T] à payer en deniers et quittances à Mme [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 3 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, cette obligation cessant, en tout état de cause, pour M. [T], au plus tard le 2 novembre 2027 ;

CONDAMNONS in solidum Mme [T] et M. [T] à payer à Mme [F] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [T] et M. [T] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ;

La présente ordonnance est signée par le président et le greffier

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT