N° RG 24/01456 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IHJC

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

ENTRE :

Monsieur [Y] [I]

né le 28 Avril 1983 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [G] [V]

née le 04 Avril 1988 à [Localité 9] (Turquie)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

MS PRO

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 898 175 195

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.P. [Z] [U], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X]

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-CHOUVELLON MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

Monsieur [T] [X]

Notaire, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-CHOUVELLON MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

Monsieur [S] [E]

né le 16 Septembre 1946 à [Localité 11] ([Localité 8] – ESPAGNE)

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [A] [E] née [J]

née le 04 Février 1951 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : [T] GRUNDELER

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 14 Avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte établi le 27 juin 2022 par Me [T] [X], notaire associé de la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X], M. [S] [E] et son épouse Mme [A] [J] ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de M. [Y] [I] et Mme [G] [V] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3], cadastré [Cadastre 6] AK [Cadastre 7], sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.

La date d’expiration de la promesse de vente a été fixée au 27 septembre 2022.

La vente a été régularisée le 29 décembre 2022.

Le 19 juin 2023, M. [Y] [I], Mme [G] [V] et la S.A.R.L. MS Pro, dont M. [Y] [I] est le gérant, ont fait assigner les époux [E], devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de les indemniser du retard dans la régularisation de la vente.

Le 6 novembre 2023 les époux [E] ont appelé en garantie Me [T] [X] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X].

Dans leurs dernières conclusions n°2 notifiées le 18 décembre 2023, M. [Y] [I], Mme [G] [V] et la S.A.R.L. MS Pro demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [A] [J] à payer à Monsieur [Y] [I] et Madame [G] [V] les sommes suivantes, à titre de dommages et intérêts :

—  1 950 euros au titre du préjudice financier résultant du paiement de loyers,

—  1 000 euros au titre du préjudice moral,

—  2 300 euros au titre des frais engagés pour réaliser la vente,

Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [A] [J] à payer à MS PRO la somme de 10 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Débouter Monsieur [S] [E] et Madame [A] [J] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

Débouter Monsieur [S] [E] et Madame [A] [J] de leur demande reconventionnelle de condamnation pour procédure abusive,

Statuer ce que de droit sur la mise en cause du notaire, Me [X],

Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [A] [J] à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [S] [E] et Madame [A] [J] aux dépens et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, M. [S] [E] et son épouse Mme [A] [J] sollicitent du tribunal de :

Débouter les consorts [I]/[V] et la SARL MS PRO de l’intégralité de leurs demandes et prétentions.

A titre reconventionnel,

Condamner in solidum Monsieur [I] et Madame [V] et la SARL MS PRO à payer aux époux [E] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 5 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire,

Sans aucune reconnaissance sur la validité et le bienfondé des prétentions des consorts [I]/[V] et de la SARL MS PRO et sans aucune reconnaissance de responsabilité mais au contraire sous les plus expresses contestations, condamner solidairement Maître [T] [U] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X] à relever et garantir les époux [E] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre au profit des consorts [I]/[V] et de la SARL MS PRO, tant en principal, intérêt, frais et dépens.

En toute hypothèse, condamner solidairement Maître [T] [X] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X], à payer aux époux [E] la somme de 2 204€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la faute du Notaire.

Les condamner, ou qui mieux le devra, à payer aux époux [E] la somme de 5 000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, M. [T] [X] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X], notaires associés, sollicitent du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [S] [E] et Madame [A] [E] de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [T] [X], Notaire Associé et de la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X], Notaires Associés.

DEBOUTER Monsieur [Y] [I], Madame [G] [V] et la SARL MS PRO de leurs demandes d’indemnité.

CONDAMNER Monsieur et Madame [E] ou les consorts [I]/[V] et la SARL MS PRO à payer à Maître [T] [X] et à la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 14 avril 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande principale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Conformément à l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) :

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; (…)

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1218 du même code, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, en signant la promesse de vente, les époux [E] se sont engagés à vendre le bien aux consorts [I], ce qu’ils ne pouvaient faire qu’en qualité de propriétaires du bien et ne pouvaient l’ignorer.

Aucune condition suspensive n’était stipulée quant à l’acquisition de la propriété du bien. Les époux [E] ont ainsi déclaré en page 3 de l’acte que le bien était libre de tout obstacle légal, contractuel ou administratif.

De plus, si l’acquisition du bien par la société civile coopérative de construction Les Portes du soleil est relatée en page 4 de la promesse de vente, il est précisé dans un paragraphe intitulé dissolution de la société en page 5 qu’elle a été radiée et que, par suite de cette radiation, le lot numéro 7 appartient en pleine-propriété au promettant.

Or, les époux [E] ne détenaient que des parts sociales portant sur la jouissance du lot n°7 dans la société civile coopérative de construction Les Portes du soleil qui seule était propriétaire du bien à la date de la promesse de vente.

La dissolution de cette société n’a été décidée que lors de l’assemblée générale du 12 octobre 2022, soit à la date à laquelle aurait dû intervenir la réitération de la vente, 15 jours après l’expiration de la promesse de vente.

La liquidation de la société est intervenue le 18 novembre 2022 par acte établi par Me [T] [X].

Le 30 juin 2022, le notaire rédacteur de la promesse de vente a interrogé le service de la publicité foncière sur l’absence d’attribution aux époux [E] de la parcelle correspondant au lot n°7 sur l’état hypothécaire, courriel auquel il est répondu le 1er juillet 2022 que l’acte d’attribution validant la qualité de propriétaire des époux [E] n’a jamais été publié.

Toujours le 30 juin 2022, le notaire a sollicité des époux [E] l’acte de dissolution de la société les Portes du soleil, sur quoi l’agent immobilier a répondu qu’il n’y avait pas eu d’acte de dissolution.

Ainsi, dès le 30 juin 2022 les époux [E] et leur notaire savaient que la dissolution de la société était un préalable nécessaire pour respecter la promesse de vente, soit trois jours après la signature de la promesse de vente.

Les époux [E] ont promis de vendre un bien dont ils n’étaient pas propriétaires, empêchant ainsi sa vente pour défaut de qualité de propriétaire. Ils ont ainsi empêché la régularisation de la vente à la date prévue au contrat sur laquelle ils s’étaient engagés.

Certes les consorts [I] ont eu connaissance de la difficulté juridique, pour en avoir été informés par leur notaire par courriel du 5 août 2022, qui précise que la régularisation du titre de propriété des promettants ne pourrait vraisemblablement intervenir qu’à la rentrée de septembre 2022 compte tenu de la période estivale.

Cependant les époux [E] et leur notaire, qui agit en leur nom, ne justifient d’aucune démarche à compter du 1er juillet 2022 pour obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de la société de procéder à la dissolution de cette dernière jusqu’à la mise en demeure du 9 septembre 2022. Ils ne justifient d’aucun obstacle des associés pour cette dissolution ou leur indisponibilité.

En effet il n’est justifié d’aucun courrier adressé aux bénéficiaires de la promesse ou leur notaire faisant état des démarches pour régulariser la vente avant celui du notaire en charge de la vente daté du 20 septembre 2022, soit après la mise en demeure par les consorts [I]. Le notaire invoque des difficultés de fiscalité quant à la dissolution de la société sans en justifier ni préciser à quelle date les démarches ont été faites auprès des services fiscaux comme de la société.

En revanche les consorts [I] ont procédé à la levée des conditions suspensives notamment l’obtention d’un prêt bancaire, dès le 20 juillet 2022, comme il résulte d’un courriel de la banque du 31 août 2022 qui précise en avoir informé les notaires. Dans son courrier du 5 août 2022, la notaire des consorts [I] confirme que la banque a accordé le prêt bancaire.

Il résulte de ces éléments que les époux [E] se sont engagés dans une vente d’un bien dont ils n’étaient pas propriétaires et ne justifient avoir engagé des démarches pour y remédier qu’à la suite de la mise en demeure des bénéficiaires de la promesse en septembre 2022, ce qui caractérise des manquements contractuels dans l’exécution de bonne foi de la promesse de vente au préjudice des consorts [I], retardant la vente du bien.

Il convient par conséquent de retenir leur responsabilité contractuelle et de les condamner à indemniser les consorts [I] de leur préjudice.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les demandeurs justifient avoir conclu un bail à compter du 1er septembre 2022 pour leur permettre de se loger du fait du retard dans la signature de la vente de leur habitation principale, par la production des quittances.

Le paiement des loyers à hauteur de 1 950 euros résulte directement du retard dans la signature de la vente, ce qui justifie de condamner les époux [E] à leur payer cette somme.

Les consorts [I] bénéficiaient d’un accord de prêt de la banque sur une offre dont la validité était limitée. Ils ont ainsi craint de perdre le bénéfice de cette offre dont les modalités ne pouvaient qu’être plus onéreuses pour eux, compte tenu de la période d’augmentation des taux d’intérêts. Ils justifient d’une consultation de leur médecin le 1er décembre 2022, soit pendant la période d’attente, du fait d’une anxiété réactionnelle importante avec pleurs et crises d’angoisse, ce qui justifie de leur allouer la somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral.

Enfin, compte tenu de l’absence de toute nouvelle des démarches engagées par les vendeurs et leur notaire alors qu’ils avaient justifié de la levée des conditions suspensives dont ils bénéficiaient, ils ont saisi un avocat qui a diligenté une mise en demeure et fait valoir leurs demandes pour voir leur préjudice indemniser. Ils ont exposé des frais d’avocat, ce qui justifie de leur allouer la somme de 1 000 euros.

Par conséquent les époux [E] sont condamnés à payer aux consorts [I] la somme totale de 3 950 euros en réparation du préjudice subi.

M. [Y] [I] devait réaliser des travaux dans l’appartement qu’il acquérait par l’intermédiaire de sa société dont il est le gérant. La programmation de ces travaux l’a nécessairement conduit à refuser des chantiers pendant cette période. Le retard dans l’exécution de la promesse de vente a entraîné une perte de chiffre d’affaires, le temps de se réorganiser pour mener d’autres chantiers. Compte tenu de l’attestation de son expert-comptable quant aux charges de fonctionnement de l’entreprise, il convient de condamner les époux [E] à payer à la société la somme de 4 000 euros.

Du fait de l’accueil des demandes principales, les époux [E] sont déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.

II – Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le notaire doit assurer à la fois la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit, acte authentique ou sous-seing privé. Il doit s’assurer des droits des parties sur le bien dans le cadre d’une vente.

En l’espèce, le notaire a précisé en page 6 de la promesse de vente qu’il avait établi la désignation du bien, tant d’après les anciens titres de propriété que d’après les énonciations de toutes les parties et avec la précision qu’aucune réserve n’a été faite sur cette désignation.

Il a ainsi relevé dans l’acte que M. [E] avait acquis en 1983 une part sociale dans la société Les Portes du Soleil, impliquant que les époux [E] n’avaient acquis par cet acte qu’un droit de jouissance et non de propriété. Il note au titre de la dissolution de la société qu’elle a été radiée tandis qu’il ne pouvait se méprendre sur les conséquences juridiques de la radiation d’une société par rapport à un acte de dissolution, qu’il n’a réclamé aux époux [E] qu’une fois la promesse de vente signée.

Il a commis une grossière erreur juridique.

Il s’est contenté des déclarations des époux [E] sans procéder aux vérifications pourtant nécessaires, et relevant de ses obligations professionnelles en tant que notaire chargé de la vente par les époux [E], vérifications qu’il n’a engagées qu’après la signature de la promesse de vente, rendant impossible l’exécution de cette promesse, dont il est garant de l’efficacité, et de l’engagement des vendeurs à respecter les dates fixées dans cet acte qu’il a établi.

L’intervention d’une agence immobilière dans la négociation de la vente ne saurait l’exonérer de sa responsabilité.

Par conséquent il a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux [E] et est condamné à les garantir de toute condamnation prononcée contre eux, y compris celle des frais de la procédure.

III – Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [E], son épouse Mme [A] [J], Me [T] [X] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X] qui succombent dans la présente instance, sont condamnés in solidum aux dépens.

Les époux [E] sont condamnés à payer à M. [Y] [I] et Mme [G] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes à ce titre sont rejetées.

Il est fait droit à la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE M. [S] [E] et Mme [A] [J] à payer à M. [Y] [I] et Mme [G] [V] la somme de 3 950 euros en réparation de leur préjudice,

CONDAMNE M. [S] [E] et Mme [A] [J] à payer à la S.A.R.L. MS Pro la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice,

DEBOUTE M. [S] [E] et Mme [A] [J] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [S] [E] et Mme [A] [J] à payer à M. [Y] [I] et Mme [G] [V] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Me [T] [X] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X] à garantir M. [S] [E], son épouse Mme [A] [J] de toute condamnation prononcée contre eux, y compris dépens et frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum M. [S] [E], son épouse Mme [A] [J], Me [T] [X] et la SCP [Z] [X], [T] [X], [R] [X], [C] [X], [W] [X] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Robillard de la SELARL PARALEX.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK

M^e Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL

M^e Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX

Le