Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04812 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IP52

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

S.C.I. ALA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Martine MARIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [K] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 août 2021, la SCI ALA a donné à bail à Madame [K] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à SAINT ETIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable de 510 euros charges comprises.

La SCI ALA a fait délivrer le 12 mars 2024 à Madame [K] [X] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 587,49 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 mars 2024, la SCI ALA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 3 octobre 2024 et signifiée à personne, la SCI ALA a attrait Madame [K] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [X] ;

— de condamner Madame [K] [X] au paiement des sommes suivantes :

641,35 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire.

La SCI ALA a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 7 octobre 2024.

L’audience s’est tenue le 18 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SCI ALA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 522,90 € sa créance locative arrêtée au 1 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Madame [K] [X], comparante en personne, a demandé au Juge de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en indiquant que son loyer courant est payé, qu’elle verse 50 euros par mois à l’huissier en charge du dossier, que l’augmentation du loyer est à l’origine de sa dette, et qu’elle a été victime d’un dégât des eaux au mois d’août. Elle précise que les quittances de loyer ne lui sont pas communiquées, sauf lorsqu’elle les demande.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [K] [X] le 12 mars 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 587,49 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [K] [X] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mai 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI ALA verse aux débats un décompte arrêté au 1 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 522,90 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCI ALA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [K] [X] à payer la somme de 522,90 € actualisée au 1 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat et du diagnostic social et financier que Madame [X] a repris le paiement des loyers courants et a effectué des règlements supplémentaires, permettant ainsi de réduire substantiellement sa dette entre le mois de décembre 2024 et la date de clôture des débats.

Dans ces conditions, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par SCI ALA.

En outre, dans cette hypothèse, Madame [K] [X] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, SCI ALA, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n’avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par SCI ALA, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 1 août 2021 entre la SCI ALA et Madame [K] [X] concernant le bien sis [Adresse 3] à SAINT ETIENNE s’est trouvé de plein droit résilié le 13 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [K] [X] à payer à la SCI la somme de 522,90 € arrêtée au 1 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

AUTORISE Madame [K] [X] à se libérer en 5 mensualités de 100 euros, la 6ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI ALA sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [K] [X] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 13 mai 2024 et Madame [K] [X] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [K] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3] à SAINT ETIENNE, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la SCI ALA conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [K] [X] à une somme égale égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la SCI ALA ladite indemnité mensuelle, sous réserve des règlements intervenus, et jusqu’à complète libération des lieux ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE