Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02949 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILG4

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

S.C.I. JDM BAT’IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

assistée par M^e Valérie DROUAUD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [T] [W] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alex OUVRELLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2024-5859 du 20/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 janvier 2022, la S.C.I JDM BAT’IMMO a donné à bail à Madame [Z] [T] [W] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 360,00 euros outre une provision sur charges de 50,00 euros.

La S.C.I JDM BAT’IMMO a fait délivrer le 14 mars 2024 à Madame [Z] [T] [W] [Y] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 094,03 € ;un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation ;une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 20 mars 2024, la S.C.I JDM BAT’IMMO a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 21 juin 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.C.I JDM BAT’IMMO a attrait Madame [Z] [T] [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [T] [W] [Y] ;

— de condamner Madame [Z] [T] [W] [Y] au paiement des sommes suivantes :

1 195,05 € au titre de sa créance locative arrêtée au 10 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la décision à venir pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens et de rappeler que la décision à venir est exécutoire par provision de plein droit.

La S.C.I JDM BAT’IMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 25 juin 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 1er octobre 2024 pour finalement être renvoyé aux audiences du 21 janvier 2025 et du 10 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I JDM BAT’IMMO, assistée de son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 4 048,19 euros sa créance locative arrêté au 10 juin 2025 et s’est opposée à la demande de délais de paiement en indiquant que Madame [Z] [T] [W] [Y] règle une partie du loyer de courant uniquement lorsqu’une audience se profile, sans que ce règlement ne puisse caractériser la reprise du paiement du loyer courant. Selon lui, depuis le 13 janvier 2025, aucun règlement n’est intervenu. Le bailleur indique que le nom de Monsieur [B] a été ajouté sur la boite aux lettres sans qu’il ne soit au courant, que la locataire travaille à [Localité 4], et qu’elle essaie de gagner du temps.

En outre, la défenderesse a manifesté son accord pour l’établissement un état des lieux de sortie contradictoire le 23 juin 2025. Sur la contestation relative aux charges, la SCI JDM BAT’IMMO précise que Madame [W] [Y] est locataire de deux lots réunis en un seul (32 et 33) pour un total d’environ 35m² et que la demande de régularisation de charges est donc parfaitement fondée.

Madame [Z] [T] [W] [Y], représentée par son conseil et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, a demandé au Juge des contentieux de la protection, suivant conclusions soutenues à l’audience, de :

déclarer irrecevable l’assignation délivrée à Madame [Z] [W] [Y] et, par conséquent, rejeter les demandes formulées par la S.C.I JDM BAT’IMMO.déduire des 3 663,45 euros réclamés par la S.C.I JDM BAT’IMMO à titre d’impayé de loyers et de provisions sur charges, la somme de 734,28 euros correspondant aux charges récupérables injustifiées, et de 562,92 euros correspondant aux demandes injustifiées de révision du loyer ;rejeter la demande de la .S.C.I JDM BAT’IMMO visant à ce que Madame [Z] [W] [Y] soit condamnée à lui payer la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts et de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;accorder à Madame [Z] [W] [Y] un délai de 24 mois pour le règlement de sa dette ;fixer le montant de l’échéance mensuelle à 1/24ème du montant de la dette de Madame [Z] [W] [Y].

Au soutien de sa défense, Madame [W] [Y] a déclaré se désister de sa demande de fin de non-recevoir relative à l’assignation. Elle indique avoir un fils né en octobre 2023 dont le coût de garde est supérieur à ses revenus, qu’elle a donc cessé son activité professionnelle, et qu’elle ne perçoit désormais que le revenu de solidarité active. En ce qui concerne les charges, elle explique que les charges correspondent à deux lots comprenant deux locaux et deux balcons alors qu’elle n’a qu’un seul balcon, et que l’indexation des loyers antérieurs à l’année 2025 est prescrite.

Elle ajoute qu’elle n’a commis aucune résistance abusive et qu’elle subit simplement une situation précaire.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [T] [W] [Y] le 14 mars 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 094,03 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [T] [W] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mai 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [Z] [T] [W] [Y] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [T] [W] [Y] et de dire que faute par Madame [Z] [T] [W] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, élai_pour_quitter_lieuxdeux moisélai_pour_quitter_lieux après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 7-1 prévoit ainsi que le bailleur peut réclamer seulement pendant trois ans, tout arriéré de charges ou de loyers. Il est de principe constant que ce délai s’applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.

En l’espèce, la S.C.I JDM BAT’IMMO verse aux débats un décompte arrêté au 10 juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 663,45 euros. En effet, malgré le fait que le bailleur ait indiqué durant l’audience que sa créance locative s’élevait à un montant de 4 048,19 euros, il ressort des justificatifs fournis qu’elle n’est actualisée qu’à la somme de 3 663,45 euros. Dans le calcul de la dette locative de Madame [Z] [T] [W] [Y], il y a donc lieu de prendre en compte cette dernière somme. De plus, cette dernière conteste le montant des charges (I) ainsi que celui du loyer courant hors charges (II).

Dès lors, il convient d’examiner ses demandes de manière distincte pour déterminer, par la suite, le montant réel de sa dette locative.

Sur les charges

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Dès lors, l’article 23 de la même loi dispose que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». Le même article ajoute que lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, la défenderesse conteste le montant des charges de copropriété du lot n°33 qui, selon elle, correspond à un autre appartement puisqu’elle occupe le lot n°32. Pour rappel, le contrat de bail fait état d’une location pour un logement d’une superficie de 35m² qui comprend un balcon ainsi qu’une cave. L’acte de propriété indique que les lots n°32 et n°33 font 34,41m² au total et précise que chaque lot correspond à une pièce avec balcon. Or, il s’agit en réalité de la même pièce.

Le logement loué par Madame [Z] [T] [W] [Y] correspond donc effectivement aux lots n°32 et n°33. La somme de 484,65 euros est donc justifiée à ce titre.

Dès lors, le montant des charges pour l’année 2023 s’élevait bien à la somme de 835,02 euros et non à la somme de 350,37 euros comme l’a indiqué la défenderesse.

En conséquence, les demandes relatives au paiement des charges sur ces différents lots sont donc fondées et la demande de Madame [Z] [T] [W] [Y] de déduction de la somme de 734,28 euros sera donc rejetée.

Sur l’indexation du loyer

Il ressort de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

En l’espèce, le contrat de bail signé le 15 janvier 2022 contient effectivement une clause d’indexation qui stipule que le loyer pourra être révisé annuellement le 1er février de chaque année. Cependant, la S.C.I JDM BAT’IMMO n’a jamais indexé le loyer jusqu’en 2025. Pour rappel, le loyer hors charges s’élève à 360,00 euros.

Ainsi, le bailleur a décidé d’effectuer une indexation à compter du 1er février 2025 sur la base d’une régularisation des années 2022 à 2025. Toutefois, une telle méthode ne peut être retenue en ce que l’indexation s’effectuant chaque année, seuls les indices de loyer de référence du troisième trimestre de 2025 (144,51) et du troisième trimestre de 2024 (141,03) peuvent être pris en compte.

Après indexation sur la somme de 360,00 euros (410 x 144,51 / 141,03), il apparaît que le loyer courant s’élève à 368,88 euros depuis le 1er février 2025 et non à 445,10 euros charges comprises comme le mentionne le bailleur.

Il sera ainsi déduit le montant de 104,88 euros de la créance locative de la S.C.I JMD BAT’IMMO.

Sur le montant de la créance locative de la S.C.I JMD BAT’IMMO

Au regard des différents justificatifs fournis et après déduction des sommes dues, il convient de condamner Madame [Z] [T] [W] [Y] à payer à la SCI JDM BAT’IMMO la somme de 3 558,57 € actualisée au 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années.

La locataire sollicite des délais sur le fondement de cet article. Or, le bailleur s’est opposé à l’octroi de ceux-ci en expliquant qu’aucun versement n’est intervenu depuis le 13 janvier 2025.

Lors de l’audience, la défenderesse a expliqué qu’elle ne percevait que le revenu de solidarité active après avoir quitté son emploi d’esthéticienne à temps partiel à [Localité 4], pour pouvoir assumer la prise en charge de son fils.

et qu’elle avait du mal à gérer le coût de la garde de son fils. Il a également précisé que Madame [Z] [T] [W] [Y] est actuellement embauché à durée indéterminée en temps partiel en tant qu’esthéticienne à Nocibé dans la ville de [Localité 4].

Dans ces conditions, Madame [W] [Y] ne présente donc aucune capacité de remboursement échelonné de sa dette.

Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [T] [W] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I JDM BAT’IMMO.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [T] [W] [Y] à verser cette indemnité à la S.C.I JDM BAT’IMMO et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Z] [T] [W] [Y].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I JDM BAT’IMMO sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [T] [W] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 mars 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I JDM BAT’IMMO l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [Z] [T] [W] [Y] à verser à la S.C.I JDM BAT’IMMO la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 15 janvier 2022 entre la S.C.I JDM BAT’IMMO et Madame [Z] [T] [W] [Y] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] [W] [Y] à payer à la S.C.I JDM BAT’IMMO la somme de 3 558,57 € arrêtée au 10 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [Z] [T] [W] [Y] ;

DIT que faute par Madame [Z] [T] [W] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Z] [T] [W] [Y] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.C.I JDM BAT’IMMO ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] [W] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mars 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [Z] [T] [W] [Y] à verser à la S.C.I JDM BAT’IMMO la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE