TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01126 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6X

N° de Minute : 25/00169

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

LA SC FONCIERE RU 01/2010

C/

[S] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

LA SC FONCIERE RU 01/2010, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e William WATEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 août 2020, la société civile Foncière RU 01/2010 a donné à bail à M. [S] [D] un appartement avec parking, situé sis [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer initial de 552,52 euros et 150 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, la société civile Foncière RU 01/2010 a fait délivrer à M. [S] [D], un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 3 105,74 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 mars 2025.

Par acte du 16 juillet 2025, la société civile Foncière RU 01/2010 a fait assigner M. [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, 873 du code de procédure civile et la loi du 6 juillet 1989 et notamment son article 9, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

En conséquence, Ordonner l’expulsion de M. [S] [D] des lieux sis [Adresse 5] à [Localité 9] et tout occupant de son chef, et cela au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique,

Dire qu’à défaut pour M. [S] [D] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de M. [S] [D],

Condamner M. [S] [D] à lui payer la somme provisionnelle de 5 577,31 euros avec intérêts judiciaires à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 3 105,74 euros ( date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation,

Le condamner à lui payer la somme mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,

Le condamner à lui payer une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 17 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2025.

La société civile Foncière RU 01/2010, représentée par son avocat, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 7 946,33 euros à la date du 16 septembre 2025. Elle a indiqué qu’il y avait eu quelques paiements effectués.

M. [S] [D], représenté par son avocat, sollicite en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de :

lui octroyer les plus larges délais de paiement,

suspendre les effets de la clause résolutoire,

débouter la société civile Foncière RU 01/2010 de l’ensemble de ses demandes accessoires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il souligne ne pas contester la dette mais sollicite des délais de paiement au vu de sa situation financière précaire. Il souligne ne plus percevoir de revenus depuis le mois de février 2025 et que ses efforts pour retrouver un emploi sont restés vains. Il rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au juge d’accorder des délais de paiements avec suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire. Il indique justifier de sa situation financière ainsi que de ses démarches pour retrouver un emploi.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

DISCUSSION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

a. Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

En application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, le commandement de payer du 17 mars 2025 a été notifiée électroniquement à la CCAPEX le 18 mars 2025. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été délivrée le 16 juillet 2025.

En conséquence, l’action a été régulièrement introduite plus de deux mois après le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX.

L’action est donc recevable.

b. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 3 105,74 euros.

Le décompte fourni au débat par la société civile Foncière RU 01/2010 indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 17 mai 2025 24h00.

2. Sur l’indemnité d’occupation des lieux :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

L’occupation prolongée du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au bailleur un préjudice, qu’il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenue M. [S] [D] de payer, chaque mois à compter de la résiliation du bail, une somme de 748,30 euros correspondant au loyer et aux charges.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner M. [S] [D] à payer, à titre provisionnel, à la société civile Foncière RU 01/2010 une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 748,30 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la société civile Foncière RU 01/2010 de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

3. Sur le montant de la provision :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, à la date du commandement de payer, soit le 17 mars 2025, M. [S] [D] était redevable d’une somme en principal de 3 105,74 euros au titre des loyers et charges.

Par ailleurs, suivant le décompte actualisé produit à l’audience par la société civile Foncière RU 01/2010, M. [S] [D] est redevable d’une somme de 7 946,33 euros à la date du 16 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 non incluse.

Il convient de soustraire de cette somme les frais suivants :

153,60 euros au titre de l’acte de Maître [F],

25,07 euros au titre de l’acte de Maître [F].

Soit la somme de 178,67 euros.

Enfin, M. [O] [D] reconnaît devoir cette somme.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner à titre provisionnel M. [S] [D] à payer à la société civile Foncière RU 01/2010 la somme de 7 767,66 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer pour la somme de 3 105,74 euros et de l’assignation du 16 juillet 2025 pour le surplus.

4. Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties que M. [O] [D] a payé avant l’audience un montant de 229,37 euros.

Or, son loyer est d’un montant de 614,30 euros et la provision sur charge de 170 euros mensuels.

Ainsi, M. [S] [D] n’a pas repris le règlement intégral de son loyer.

Au surplus, il verse uniquement une attestation faisant état d’une rémunération d’un montant de 1747,24 euros non perçue comme revenus.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de rejeter la demande de délais de paiements formulée.

Faute de délais accordés, il conviendra également de rejeter la demande de suspension des effets de la clause de résiliation et d’ordonner son expulsion du logement litigieux.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, M. [S] [D] sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

6. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [S] [D], partie perdante, sera condamné à payer à la société civile Foncière RU 01/2010, la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 18 mai 2025 la résiliation du contrat de bail conclu entre la société civile Foncière RU 01/2010 et M. [S] [D] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9],

ORDONNONS, à défaut pour M. [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

FIXONS à la somme de 784,30 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 18 mai 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux loués et dit que cette somme sera réévaluée comme l’aurait été le loyer,

CONDAMNONS M. [S] [D] à payer à la société civile Foncière RU 01/2010 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 784,30 euros à compter du 18 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [S] [D] à payer à la société civile Fonicère RU 01/2010 la somme provisionnelle de 7 767,66 euros, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 non incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer pour la somme de 3 105,74 euros et du 16 juillet 2025, date de l’assignation, pour le surplus,

RAPPELONS à M. [S] [D] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 7]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information,

CONDAMNONS M. [S] [D] à payer à la société civile RU 01/2010 la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [S] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE