TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00847 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTMV

N° de Minute : 25/00136

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

[Z] [B]

[R] [E]

C/

[L] [O] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [B], demeurant [Adresse 5] BELGIQUE -

Mme [R] [E], demeurant [Adresse 5] – BELGIQUE -

représentés par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [O] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé signé le 18 décembre 2019 prenant effet le 19 décembre 2019, M. [Z] [B] et Mme [R] [E] ont donné à bail à M. [L] [O] [U] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 511,57 euros, outre une provision sur charges de 95 euros.

Par acte du 22 novembre 2024, M. [Z] [B] et Mme [R] [E] ont fait signifier à M. [L] [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 2 269,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifiée à la CCAPEX le 27 novembre 2024.

Par acte du 2 mai 2025, M. [Z] [B] et Mme [R] [E] ont fait assigner M. [L] [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

constater que la clause résolutoire est acquise,

à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion de M. [L] [O] [U] du logement, ainsi que de tout occupant de son chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner à titre provisionnel M. [L] [O] [U] à leur payer la somme de 5 368,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue

condamner M. [L] [O] [U] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

condamner M. [L] [O] [U] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 5 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, M. [Z] [B] et Mme [R] [E], représentés par leur avocat, confirment leurs demandes initiales, sauf à actualiser leur demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 7 296,62 euros.

M. [L] [O] [U], assigné par acte remis à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

Par ailleurs, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [L] [O] [U] le 22 novembre 2024, lui impartissant de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte que M. [L] [O] [U] ne s’est pas acquitté, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 22 janvier 2025, 24h00.

L’occupation du logement sans droit ni titre par M. [L] [O] [U] après la date de résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner l’expulsion de M. [L] [O] [U] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il n’est pas sérieusement contestable que la faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat de bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit, en l’occurrence, la somme de 642,86 euros.

Il résulte du contrat de bail et du décompte locatif versés par le bailleur que l’obligation pour le locataire de payer la somme de 6 551,63 euros (après déduction des frais bancaires qui ne sont pas justifiés) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de condamner M. [L] [O] [U] à payer à titre provisionnel à M. [Z] [B] et Mme [R] [E] cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 269,52 euros à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 et de la décision pour le surplus.

L’obligation de régler une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant 642,86 euros, ce à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, n’est pas davantage sérieusement contestable de sorte que M. [L] [O] [U] sera également condamné à payer cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [L] [O] [U] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il réglera à M. [Z] [B] et Mme [R] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 22 janvier 2025, 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre M. [Z] [B] et Mme [R] [E] et M. [L] [O] [U] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] ;

ORDONNONS, à défaut pour M. [L] [O] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 642,86 euros due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de M. [L] [O] [U] qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS M. [L] [O] [U] à payer à M. [Z] [B] et Mme [R] [E] la somme provisionnelle de 6 551,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 269,52 euros à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 et de la décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [L] [O] [U] à payer à M. [Z] [B] et Mme [R] [E] la somme provisionnelle de 642,86 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [L] [O] [U] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [L] [O] [U] à payer à M. [Z] [B] et Mme [R] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [L] [O] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés