Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04768 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IP2Q

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

ET :

Monsieur [R] [E] [B]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [H] [W]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par convention du 7 juillet 2023, la SCI BEL AIR a donné en location à Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à SAINT ETIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable de 545 euros, charges comprises.

Par contrat du 06 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti aux locataires une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée de trois ans.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par la locataire, la SCI BEL AIR a actionné la caution ( la société ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 5 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 1 009,45 € €.

Par notification électronique en date du 05 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 8 octobre 2024 et signifiée à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a attrait Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la prononciation de la résiliation du bail  ;l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] et de tous occupants de leur chef ;la condamnation solidaire de Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] au paiement des sommes suivantes :- 2 672,45 € au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 009,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et notamment le coût du commandement de payer ;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 08 octobre 2024.

Lors de l’audience du 07 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 5041,79 euros, actualisée au 31 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, en indiquant que seul le dépôt de garantie a été réglé.

Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W], comparant en personne, ont déclaré n’avoir aucun revenu et se trouver dans l’incapacité de payer. Ils ont expliqué que leurs recherches d’emploi sont demeurées vaines et qu’il est faux d’affirmer qu’ils n’ont rien payé.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 8 juin 2021, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable sur ce point.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de SCI BEL AIR à l’encontre de son locataire, Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur le fond

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il résulte de l’article 2306 du code civil que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre la SCI BEL AIR et Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] ainsi qu’une copie écran du VISA avec le numéro n°A10279095666 qui est bien repris dans le contrat VISALE. La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse plusieurs quittances subrogatives émanant des bailleurs, et notamment en date du 8 novembre 2024, qui si elle n’est pas tamponnée et signée par le bailleur correspond au contrat VISALE initial qui est lui daté et signé par le mandataire des bailleurs.

La quittance subrogative la plus récente est celle du 8 novembre 2024 portant sur la somme de 5 041,79 € échéance de novembre 2024 incluse, après imputation d’un règlement de 491 euros. Dans le cadre de la présente instance, la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas reconnu avoir été indemnisée au titre du loyer échu après cette date.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 041,79 € au titre des loyers et charges arrêtés au 8 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 009,45 € et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la résiliation de plein droit et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] le 5 mars 2024pour un arriéré de loyers vérifié de 1 009,45 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mai 2024, à l’expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] et de dire que faute par le locataire d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter de l’échéance du mois de décembre 2024, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter de l’échéance du mois de décembre 2024 ne peut bénéficier qu’à la SCI BEL AIR.

Or, celle-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut pas prononcer une telle condamnation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 7 juillet 2023 entre SCI BEL AIR et Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] concernant le bien sis [Adresse 2] à SAINT ETIENNE s’est trouvé de plein droit résilié le 6 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 041,79 € actualisée au 8 novembre 2024 échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mars 2024 sur la somme de 1 009,45 € et à compter du jour du présent jugement pour le surplus ;

DIT que faute par Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [H] [W] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier