Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01172 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVNR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE VENANT AUX DROITS DE GIER PILAT HABITAT [Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [X] [I], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [P] [B] épouse [R]

née le 03 Février 1969 à [Localité 6] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [J] [R]

demeurant [Adresse 3]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001225 accordée par décision

du 04/03/2025

représenté par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 11 mars 2009, l’OPAC DE LA VILLE DE [Localité 7] a donné à bail à Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 299,52 euros hors charges.

Suivant courrier en date du 6 mai 2024, Madame [P] [B] épouse [R] a délivré son congé concernant le bail sis [Adresse 2]. Monsieur [J] [R] est donc devenu seul locataire dudit logement à compter de cette même date.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’OPAC [Localité 7], a fait délivrer le 16 août 2024 à Monsieur [J] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 704,55 €.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’OPAC DE LA VILLE DE [Localité 7], a également fait délivrer le 21 août 2024 à Madame [P] [B] épouse [R] une sommation de payer les loyers échus, arrêté au 6 mai 2025, pour un arriéré de 651,56 €.

Par courrier simple du 30 juillet 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 novembre 2024 et signifiée à personne, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] ;

— de condamner Monsieur [J] [R] au paiement des sommes suivantes :

1 538,63 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 août 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;- de condamner solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [P] [B] épouse [R] au paiement des sommes suivantes :

784,38 € au titre de sa créance locative arrêtée au 06 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 16 août 2024,350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 05 novembre 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 08 avril 2025 pour finalement être renvoyé à l’audience du 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, s’est désisté de l’ensemble de ses demandes en ce qui concerne Madame [P] [B] épouse [R] et du paiement de la somme de 748,38 euros qui a été soldée. Toutefois, elle a maintenu ses demandes à l’égard de Monsieur [J] [R], actualisant à la somme de 4 439,94 € sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Le bailleur a ajouté que sa demande est bien recevable compte tenu de l’acte de propriété établi en son nom pour le logement sis [Adresse 2]. En outre, le bailleur a précisé avoir été avisé de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 5], en date du 17 avril 2025, d’orienter le dossier de Monsieur [J] [R] vers des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la créance locative au profit de ce dernier.

Monsieur [J] [R], assisté de son conseil et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, a demandé, suivant conclusions écrites, au Juge des contentieux de la protection de :

in limine litis, déclarer irrecevable les demandes de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE en l’absence de sa qualité à agir ;rejeter les demandes formulées par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ;suspendre les effets de la clause résolutoire pendant deux ans ;rejeter la demande formulée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE relatives à l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE au paiement des entiers dépens de l’instance sous réserve des règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [R] explique que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ne justifie pas de sa qualité de propriétaire dès lors que le bail a été signé par l’OPAC [Localité 7] et que l’assignation mentionne que celle-ci vient aux droits de GIER PILAT HABITAT [Localité 7]. En ce qui concerne la dette locative, il mentionne que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 5], par une décision du 17 avril 2025, a décidé d’orienter le dossier de Monsieur [J] [R] vers des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la créance locative au profit de ce dernier. Il en conclut qu’aucune somme n’est due au bailleur.

Madame [P] [B] épouse [R], régulièrement convoquée, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 5] par la voie électronique le 30 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

En outre, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE démontre bien sa qualité de propriétaire du logement sis [Adresse 2], notamment par le biais d’un acte de propriété dressé le 23 août 2022.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [J] [R] le 16 août 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 651,56 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [J] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 octobre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [J] [R] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [R] et de dire que faute par Monsieur [J] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 4 439,94 euros.

Il convient de préciser que la décision de la commission des particuliers de la [Localité 5] rendue le 17 avril 2025 ne prononce en aucun cas des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. En effet, elle ne fait qu’orienter et déclarer recevable le dossier vers ce type de mesure. Autrement dit, c’est lors d’une prochaine séance que la commission des particuliers de la [Localité 5] décidera de l’effacement de dettes.

La créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [R] à payer la somme de 4 439,94 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Toutefois, le paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, accorder des délais de paiement jusqu’au jugement prononçant une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.

En outre, selon le paragraphe VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions précisées auparavant. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [J] [R] n’a pas repris le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte versé par le bailleur que celui-ci n’a effectué qu’un versement de 50,00 euros le 27 février 2025. Depuis, aucun règlement n’est intervenu.

En conséquence, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. De surcroît, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement en l’absence d’informations relatives à ses ressources financières.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [R] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [R] à verser cette indemnité à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et sous réserve des conditions relatives à l’aide juridictionnelle, il convient de condamner Monsieur [J] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 août 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action exercée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ;

CONSTATE que le bail conclu le 11 mars 2009 entre l’OPAC [Localité 7] et Monsieur [J] [R] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’OPAC [Localité 7], la somme de 4 439,94 € arrêtée au 31 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE la demande relative à la suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [R] ;

DIT que faute par Monsieur [J] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [R] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 août 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE