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ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00673 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPMW

AFFAIRE : [N] [H] [C] C/ [P] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [H] [C]

né le 18 Décembre 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par Maître Paul CHARGELEGUE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDEUR

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué Maître Seyf-Eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 06 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 03 Avril 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15 avril 2012, M. [M] [E] a consenti à M. [P] [Y], un bail commercial portant sur un local et un garage, situés [Adresse 2] pour une durée de 9 années entières à compter du 15 avril 2012 pour un loyer principal annuel hors charges de 6 240 euros payable mensuellement. Ce dernier y exerce une activité de boulangerie pâtisserie.

Par avenant du 15 avril 2021, le bail a été prolongé jusqu’au 14 avril 2024.

Par avenant du 18 janvier 2020, M. [M] [E] a donné à bail à M. [P] [Y] un second garage, moyennant un loyer mensuel de 50 euros hors taxes, se rajoutant au loyer principal. Ce bail a été résilié amiablement par acte du 23 septembre 2022.

Par acte authentique du 1er juillet 2021, M. [M] [E] a vendu le tènement immobilier à la société [U] Marchand de Biens, qui l’a elle-même revendu le 14 décembre 2023 à M. [N] [C] et Mme [R] [L].

Le 17 janvier 2024, M. [P] [Y] a sollicité le renouvellement du bail, qui a été accepté et signifié le 17 avril 2024, prolongeant sa durée jusqu’au 14 avril 2033.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2024, M. [N] [C] a assigné M. [P] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 06 mars 2025.

Sur le fondement de l’article 145-41 du code de commerce, M. [N] [C] et Mme [R] [L], intervenante volontaire, sollicitent de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le contrat de bail commercial prenant effet au 15 avril 2012, et ce pour défaut de paiement des loyers et charges,

— Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef des locaux objet du bail résilié, et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner le locataire à payer au bailleur les sommes suivantes :

—  3 730,32 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

—  373,03 euros au titre de la clause pénale,

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, la réquisition d’état des inscriptions et l’assignation,

— Déclarer recevable l’intervention volontaire de Mme [R] [L] et débouter M. [P] [Y] de l’intégralité de ses demandes.

M. [N] [C] et Mme [R] [L] exposent qu’à compter d’avril 2019, l’intégralité du loyer n’a plus été payé à son échéance, qu’un commandement de payer a été délivré à M. [Y] mais est resté sans effet, que le loyer est indexé sur l’indice du coût de la construction et que l’acte de vente entre la société [U] Marchand de Biens et les consorts [O] comprend une clause de subrogation.

M. [P] [Y] sollicite de voir :

In Limine Litis, voir le juge des référés se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE statuant au fond, les demandes présentées excédant le champ de compétence du Juge des Référés au regard des contestations sérieuses opposées par M. [P] [Y], et inviter Mr [N] [C] et Mme

[R] [L] à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire, prononcer la nullité de l’assignation du 04 Octobre 2024, prononcer l’irrecevabilité de l’action et des demandes de Mr [N] [C] et de Mme [R] [L], et débouter Mr [N] [C] et Mme [R] [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible la Juridiction estimait que Mr [P] [Y] devait quelque somme que ce soit au titre des loyers et charges, suspendre les effets de la clause résolutoire, et octroyer à Mr [P] [Y] la faculté de s’acquitter de toute dette par six versements mensuels payables en sus du loyer courant, à compter de la signification de la décision à intervenir,

En toute hypothèse, condamner Mr [N] [C] et Mme [R] [L] à transmettre à Mr [P] [Y] l’ensemble des quittances afférentes à la période du 14 Décembre 2023 à décembre 2024 inclus sous astreinte de 200 € par jour de retard durant trois mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et condamner Mr [N] [C] et Mme [R] [L] à payer à Mr [P] [Y] :

o 5.000 €, le cas échéant à titre provisionnel, à titre de dommages et intérêts pour

Procédure abusive,

o 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Et condamner Mr [N] [C] et Mme [R] [L] aux entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Fabrice PILLONEL, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans en recevoir provision, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [P] [Y] expose que les consorts [O] n’ont pas qualité à agir pour la période antérieure à leur acquisition du 14 décembre 2023 ; que subsidiairement ils n’ont pas qualité à agir pour la période du 08 septembre 2022 au 14 novembre 2023 ; que le calcul de la révision opérée par la société [U] à compter du 1er avril 2022 est erroné, car le bail prévoit expressément l’application de l’indice national de référence des loyers ; que le montant du loyer exigible mensuel aurait dû tenir compte de la résiliation du bail du second garage, ce qui n’a pas été le cas ; que le décompte du commandement de payer est différent du décompte annexé à l’assignation ; que les propriétaires ont obtenu la condamnation de M. [T] [Z] à leur payer la somme de 10 145 euros à titre de préjudice de perte de loyers pour le local boulangerie au titre de la période du 8 septembre 2022 au 14 novembre 2023, faute pour eux d’avoir pu acquérir les biens plus tôt ; qu’ils entendent ainsi frauduleusement se faire payer deux fois au titre de la même période.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 121 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

M. [P] [Y] se contente d’invoquer la nullité de l’assignation au visa de l’article 59 du Code de procédure civile sans articuler aucun moyen. Il est débouté de sa demande de nullité de l’assignation.

Compte tenu de l’intervention volontaire de Mme [R] [L], propriétaire indivis du bien, les demandes sont recevables.

Aux termes de l’acte de vente du 14 décembre 2023 au profit de M. [N] [C] et Mme [R] [L], le vendeur déclare subroger l’acquéreur dans tous ses droits et actions relatifs au bien et précise également qu’il n’existe pas, au jour de l’acte, de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires. Dans le courrier du 7 décembre 2023 adressé au preneur et annexé à l’acte de vente, la société [U] fait état d’une dette locative à son égard de 1 800 euros dont il demande le paiement immédiat, soit avant la vente.

En conséquence, il existe une contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative antérieurement à la date de l’achat du bien, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes concernant les sommes dues avant le 14 décembre 2023.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, le preneur encourrait une astreinte de 500 euros par jour de retard ».

Un commandement de payer les loyers a été signifié à M. [P] [Y] le 06 juin 2024 pour la somme principale de 3 730,32 euros, arrêtée au 06 juin 2024, terme du 15 avril 2023 au 14 avril 2024 inclus.

Cette somme correspond au rappel de loyer relatif à son indexation. Or le bail stipule que le loyer est révisé tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice national de référence des loyers mais le premier indice donné de 1554 correspond à l’indice du coût de la construction.

L’interprétation du contrat quant à l’indice applicable pour la révision du loyer excède les pouvoirs du juge des référés.

Il existe ainsi une contestation sérieuse sur l’exigibilité des sommes visées au commandement de payer et donc sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des bailleurs.

M. [P] [Y] a réglé les loyers sans indexation, il lui est dû les quittances relatives à ces paiements, même si les bailleurs considèrent que la somme quittancée ne correspond pas à l’intégralité de la somme due au titre des loyers et charges.

Il est fait droit à la demande reconventionnelle.

M. [N] [C] et Mme [R] [L], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens et à payer à M. [P] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Mme [R] [L] et les demandes de M. [N] [C] et Mme [R] [L],

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par M. [N] [C] et Mme [R] [L],

CONDAMNE M. [N] [C] et Mme [R] [L] à transmettre à M. [P] [Y] les reçus des paiements effectués du 14 décembre 2023 à décembre 2024 inclus, dans un délai de deux semaines à compter de la signification de l’ordonnance, puis passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE M. [N] [C] et Mme [R] [L] à payer à M. [P] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [N] [C] et Mme [R] [L] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON

M^e Fabrice PILLONEL

COPIES-

— DOSSIER

Le 03 Avril 2025