Minute n°25/001206

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01173 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVNS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sophie MAY, juge déléguée dans la fonction de juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2025

ENTRE :

Monsieur [R] [L],

demeurant [Adresse 5],

représenté par ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ÉTIENNE.

Madame [M] [L],

demeurant [Adresse 5],

représentée par ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ÉTIENNE.

ET :

Monsieur [W] [H],

demeurant au sein de la copropriété [Adresse 11] sise aux [Adresse 1] – pour l’entrée située sur l’angle de la [Adresse 8] – et [Adresse 4] – pour l’entrée située à proximité de la sortie de véhicules –, 3ème étage, porte n°1, à [Localité 10].

non comparant

Madame [G] [H],

née le 25 Mai 1982 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3].

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Septembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le titre de propriété de Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] est constitué par l’attestation de propriété établie le 27 décembre 2017 par Maître [X] [S], notaire, ensuite de la vente du logement ci-après cité par la société TERR-OCCIDENS.

Suivant acte séparé sous seing privé électronique du 20 avril 2021, Madame [G] [H] s’est portée caution solidaire de Monsieur [W] [H] pour le logement ci-après cité.

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2021, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] – ayant pour mandataire le cabinet Citya [Localité 7] – ont donné à bail à Monsieur [W] [H], un local à usage d’habitation, au sein de la copropriété [Adresse 11], sis au [Adresse 2] – pour l’entrée située sur l’angle de la [Adresse 8] –, moyennant un loyer mensuel révisable de 237 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 237 euros.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] ont fait délivrer le 18 décembre 2024 à Monsieur [W] [H] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1527,34 euros, outre 179,36 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Le 19 décembre 2024, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 20 décembre 2024, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] ont fait délivrer à Madame [G] [H], en sa qualité de caution solidaire, une dénonce du commandement de payer précité. Cet acte a été remis à domicile.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice les 21 et 24 février 2025, signifiée respectivement à étude pour Madame [G] [H] et Monsieur [W] [H], Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] les ont attraits devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir et, en conséquence, prononcer l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— de les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :

—  2184,34 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 17 février 2025, avec intérêt de droit à compter du commandement de payer,

— des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus entre la date de l’assignation et la date d’audience à venir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter des 21 et 24 février 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  800 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 4 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 1er juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L], demandeurs représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 2588,64 euros, arrêtée au 6 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Madame [W] [H], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Madame [G] [H], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des parties défenderesses

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [W] [H] et Madame [G] [H], parties défenderesses.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 19 décembre 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 6] le 4 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« VIII. Clause résolutoire », page 4 sur 12) a été signifié au locataire le 18 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1527,34 euros n’a pas été réglée par Monsieur [W] [H] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [W] [H] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 19 février 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] ou par Monsieur [W] [H], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 18 juin 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative vérifiée demeure impayée et s’élève à 1935,34 (2588,64 – 653,3) euros, soit 6 termes de loyers.

Force est de constater que Monsieur [W] [H] – lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [W] [H] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de dire que faute par Monsieur [W] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la caution

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de la souscription du cautionnement litigieux, dispose que « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, suivant acte séparé sous seing privé électronique du 20 avril 2021, Madame [G] [H] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par le locataire au titre du contrat de bail précité. Cependant, cet engagement de caution ne fait pas mention d’une remise du contrat de bail litigieux – y compris par une clause de style –, en violation des dispositions impératives précitées.

Ce faisant, celui-ci est nul de plein droit et ne saurait être regardé comme ayant engagé la partie défenderesse.

En conséquence, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] seront déboutés de leurs demandes formées à son encontre.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] versent aux débats un décompte arrêté au 6 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives) à la somme de 2588,64 euros, incluant :

— des « frais d’huissier », le 1er avril 2025, à hauteur de 653,3 euros, qui doivent être analysés comme se rapportant à des dépens et qu’il convient de défalquer.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1935,34 (2588,64 – 653,3) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [H] à payer à Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] la somme de 1935,34 euros, arrêtée au 6 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [H] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [H] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1527,34 euros du 18 décembre 2024, de l’assignation à son encontre du 24 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 6] du 4 mars 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 19 décembre 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1527,34 euros du 18 décembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 21 avril 2021, conclu entre Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] – ayant pour mandataire le cabinet Citya [Localité 7] –, d’une part, et Monsieur [W] [H], d’autre part, concernant le local à usage d’habitation, au sein de la copropriété [Adresse 11], sis au [Adresse 2] – pour l’entrée située sur l’angle de la [Adresse 8] –, s’est trouvé de plein droit résilié le 19 février 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] la somme de 1935,34 euros, arrêtée au 6 juin 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision  ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [W] [H] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L], ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [W] [H] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DÉBOUTE Monsieur [R] [L] et Madame [M] née [B] épouse [L] des demandes formées à l’encontre de Madame [G] [H] ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1527,34 euros du 18 décembre 2024, de l’assignation à son encontre du 24 février 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 6] du 4 mars 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 19 décembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 9], le 30 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE