Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, Service des referes, 27 février 2025, n° 24/00795

TJ Saint-Étienne 27 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a estimé que l'obligation de travaux de réfection était non sérieusement contestable, compte tenu des dégradations constatées et des engagements pris par le bailleur.
Accepté
Préjudice subi en raison de l'inaction du bailleur
La cour a reconnu la nécessité d'allouer une provision à valoir sur le préjudice subi par la locataire, en raison de l'inaction prolongée du bailleur.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a jugé que la demande d'indemnité était justifiée au regard des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, service des réf., 27 févr. 2025, n° 24/00795
Numéro(s) :	24/00795
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Halima MELLOUKI
Cabinet(s) :	LEX LUX AVOCATS
Parties :	S.A.S. VOLAY c/ S.A.R.L. SOC GARAGE

Texte intégral

MINUTE

ORDONNANCE DU : 27 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00795 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRS6

AFFAIRE : S.A.S. VOLAY C/ S.A.R.L. SOC GARAGE [Localité 7] [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. VOLAY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Halima MELLOUKI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOC GARAGE [Localité 7] [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 30 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 27 Février 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 mai 1998, la société Garage [Localité 7] [Localité 6] a consenti à la société ALE un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], pour une période de 9 années entières à compter du 1er avril 1998 et jusqu’au 31 mars 2007.

Le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années entières à compter du 1er avril 2007, puis à compter du 1er avril 2016 pour se terminer le 31 mars 2025.

Le bien loué comprend notamment une aire de stationnement d’environ 600 m², permettant à la clientèle de la SAS Volay d’accéder à la boulangerie " La [Localité 5] de Bergson ".

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SAS Volay a fait assigner la SARL Garage Paris Nice devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

— Condamner la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] à faire procéder à la réfection totale des extérieurs du bien loué au [Adresse 2], en ce compris, l’aire de stationnement et les végétaux, dans un délai de quatre-vingt-dix jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500 euros par jour de retard,

— Réserver compétence au tribunal judiciaire de Saint-Etienne le pouvoir de statuer sur la liquidation de cette astreinte provisoire,

— Condamner la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] au paiement de la somme de 5 534 euros en faveur de la SAS Volay pour ses manquements contractuels et sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail,

— Condamner la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] aux dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 30 janvier 2025. La SAS Volay maintient ses demandes et expose que :

— Dès 2019, la locataire a interpellé la gérante de la bailleresse quant à des difficultés portant sur le parking du commerce,

— En 2021, la régie en charge de la gestion du bien a informé la SAS Volay qu’un devis de réfection a été reçu et soumis à sa mandante, sans réponse,

— En raison de l’inaction de sa bailleresse, la SAS Volay a sollicité de son assureur protection juridique une expertise, qui s’est tenue le 15 février 2022,

— Suite à cette expertise, la bailleresse n’a toujours pas satisfait à ses obligations,

— Un « protocole de travaux du parking » a été établi le 12 mars 2024 par le nouveau mandataire de la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6], mais aucun travaux n’a été engagé.

La société Garage [Localité 7] [Localité 6] sollicite de voir débouter la SAS Volay de l’intégralité de ses demandes, et de la voir condamner à lui payer la somme de 2 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose que le preneur du local Pizzeria situé à côté du local occupé par la SAS Volay est le seul titulaire du parking, qui ne dispose que d’un droit d’occupation passager, que la société Volay n’a donc pas intérêt à agir. Concernant le protocole d’accord, il expose que le bailleur n’a pas régularisé l’acte, qui est extrêmement engageant contractuellement, et que seule la régie a pris des engagements qui ne sont manifestement inopposables au bailleur. Elle précise enfin que les travaux sont en cours, puisqu’il est versé aux débats les justificatifs selon lesquels un maître d’œuvre a été désigné dès le mois d’avril 2024, que des plans ont été dressés et modifiés entre juin et novembre 2024, et que le maître d’œuvre doit communiquer les devis finaux et les délais d’intervention. Selon le bailleur, il existe donc des contestations sérieuses venant faire échec aux demandes formulées par la SAS Volay.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que le bien loué est constitué d’un local commercial et de deux places de parking devant le local commercial avec les précisions suivantes :

Une autre partie du tènement a été donné à bail à la société Comptoirs Modernes Badin-Deforey, et notamment un terrain à usage de parking et annexes, d’une superficie d’environ 700 m², qui " devra laisser à la demande de tout locataire ou occupant du bâtiment contigü (en l’espèce, la société Volay), figurant sous un liseré rouge sur le plan annexé aux présentes, après mention, la possibilité pour sa clientèle, de se garer sur le parking pour une durée maximum de quinze minutes.

Le bailleur doit assurer au preneur une jouissance paisible des biens loués.

Il résulte du rapport d’expertise protection juridique du 28 mars 2022 que l’enrobé de l’aire de stationnement est fortement dégradé, qu’il présente différentes dégradations, comme des nids de poules, d’anciens plots descellés mais non rebouchés ; que des reprises d’enrobé ont créé des surépaisseurs, générant des désaffleures et la stagnation d’eau ; et que le marquage au sol est à peine visible. L’expert estime que l’enrobé de l’aire de stationnement est obsolète, et que certaines dégradations présentent des risques de chute pour les piétons.

Un protocole d’accord a été conclu entre la Manufacture de l’Immo, mandataire de la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] et la SAS Volay et la SARL Vulh (preneur du local voisin de celui pris à bail par la SAS Volay) le 12 mars 2024, aux termes duquel :

— Le bailleur s’engage à réceptionner des devis des différents corps de métier et intervenants avant le 30 avril 2024,

— Une réunion sera organisée avant le 15 mai 2024 pour valider les entreprises et finaliser le calendrier d’intervention,

— Au plus tard le 15 mai 2024, la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] devra être en mesure de prouver la commande des travaux par un bon de commande ou devis dûment paraphé et signé,

— Idéalement, les travaux devront être envisagés sur juillet/août 2024,

— Le bailleur précise qu’il sera diligent et qu’il fera en sorte que les travaux soient réalisés au plus tard avant le 31 octobre 2024.

Le protocole a été conclu par la SARL Manufacture de l’Immo, mandataire de la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6].

Nonobstant la question de l’opposabilité de ce protocole à la SAS Volay qui a été représenté par son mandataire, le rapport d’expertise, l’engagement de travaux sur l’aire de stationnement, le devis produit par le bailleur portant sur l’ « étude et le suivi pour la rénovation d’un parking », signé et accepté le 16 avril 2024 et les échanges entre les parties sur ces travaux, suffisent à établir la nécessité de ces travaux de réfection, dans le cadre de l’obligation de délivrance, en l’absence de toute stipulation dans le bail mettant ces travaux à la charge des preneurs, et donc le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de travaux.

Il convient ainsi de condamner la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] à faire procéder à la réfection totale des extérieurs du bien loué au [Adresse 2], en ce compris, l’aire de stationnement et les végétaux, dans un délai de six mois à compter de la présente décision, puis passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Le locataire justifie d’échanges avec le précédent mandataire de la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] en charge de la gestion du bien objet du bail depuis le mois d’octobre 2020. La gérante de la SAS Volay a régulièrement relancé la régie au cours de l’année 2021, qui a indiqué au mois de mai 2021 que sa mandante lui avait indiqué avoir fait intervenir un prestataire pour réaliser des travaux sur la chaussée.

La SAS Volay a sollicité son bailleur depuis plus de 4 ans pour la réfection du parking, en vain, en dépit de la dangerosité du revêtement pour sa clientèle, ce qui justifie de lui allouer à titre de provision à valoir sur son préjudice la somme de 1 000 euros.

La SARL Garage [Localité 7] [Localité 6], qui succombe, est condamnée aux dépens et à payer à la SAS Volay la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] à faire procéder à la réfection totale des extérieurs du bien loué au [Adresse 2], en ce compris, l’aire de stationnement et les végétaux, dans un délai de six mois à compter de la présente décision, puis passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] à payer à la SAS Volay les sommes suivantes :

—  1 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Garage [Localité 7] [Localité 6] aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

M^e Halima MELLOUKI

COPIES

— la SELAS LEX LUX AVOCATS

— DOSSIER