TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° R.G : 25/00300 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-F4IG

N° Minute : 26/00032

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 FEVRIER 2026

DEMANDEURS

Monsieur [J] [F]

né le 24 Décembre 1986 à [Localité 12] (NORD), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Edouard DEVOS, avocat au barreau de LILLE

Madame [E] [F]

née le 09 Avril 1989 à [Localité 11] (NORD), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Edouard DEVOS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

S.C.I. P2L immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 915 256 861, dont le siège social est sis [Adresse 6]

n’ayant pas constitué avocat

Maître [M] [I], domicilié : chez , [Adresse 2]

représenté par M^e Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

Compagnie d’assurance MMA IARD immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 440 048 882 , ès qualité d’assureur responsabilité civile professionelle de Me [M] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE

PRÉSIDENT : Stéphanie CLAUSS

GREFFIER : Lucie DARQUES

DÉBATS : Audience publique en date du 15 Janvier 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 8 février 2024 dressé par Maître [M] [I] notaire, monsieur [J] [F] et madame [E] [F] ont acquis de la SCI P2L représentée par monsieur [Y] [B], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à La Gorgue (59), pour un prix de 218.000,00 euros. Une attestation de la prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux datée du 14 novembre 2022, une déclaration datée du 15 novembre 2022 attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux entrepris sur l’immeuble, ainsi qu’une attestation d’assurance responsabilité décennale et responsabilité civile établie par la société MIC INSURANCE pour la SCI P2L et valable sur la période du 31 novembre 2022 au 20 novembre 2023 étaient annexées à l’acte de vente.

L’acte de vente contient également dans le chapitre “Assainissement”- Eaux usées” une clause précisant que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement public, et que le vendeur n’a rencontré aucun problème avec cette installation qui ne nécessiterait par ailleurs, aucun entretien.

Le 17 octobre 2024 et le 11 décembre 2024, deux visites ont été réalisées par la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement Hauts-de-France dans l’immeuble acquis par les époux [F], à l’occasion desquelles plusieurs infractions aux réglementations en vigueur ont été relevées.

Par courrier du 6 janvier 2025 adressé au maire de la commune de La Gorgue, la société NOREADE a précisé que les logements construits par la SCI LA FIDEL et vendus par la SCI P2L n’étaient pas raccordés au réseau public d’évacuation des eaux usées.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 18 janvier 2025, les époux [F] ont mis la SCI P2L en demeure d’avoir à procéder aux travaux de raccordement de leur immeuble au réseau public d’évacuation des eaux usées avant le 28 février 2025. Les travaux demandés ont été réalisés par la SCI P2L.

Par courriel du 7 avril 2025 la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement a mis la société SCI P2L en demeure d’avoir à fournir une intention de régularisation et de mise en conformité des opérations de constructions portant notamment sur l’immeuble vendu aux époux [F], dans un délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Par courriel du 12 août 2025, les époux [F] ont interrogé la société CALIPSO ASSURANCES, courtier de la société MIC INSURANCE sur la validité de l’attestation d’assurance fournie par la SCI P2L au moment de la vente.

Par courriel du 13 août 2025, la société CALIPSO ASSURANCES a souligné l’absence de validité de l’attestation et précisé que celle-ci n’avait pas été établie par ses services.

Par courriel du 15 septembre 2025, la société CEDEA a informé les époux [F] de l’absence de conformité de leur immeuble aux normes de perméabilité à l’air et en conséquence, de l’impossibilité d’établir une attestation de la prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux. Une copie de la plainte déposée le 21 mai 2025 par monsieur [W] [X] au nom de la société ECO THERMIC HABITAT pour usage de faux documents administratifs et visant la société FIDEL et la SCI P2L pour l’établissement des attestations de fin de travaux et de conformité litigieuses, était jointe au courriel.

Le 19 septembre 2025, un procès-verbal de constat a été établi par un commissaire de justice mandaté par les époux [F], dans lequel la présence de plusieurs désordres affectant l’immeuble considérée a été relevé.

Par acte de commissaire de justice signifié les 17,18 et 20 novembre 2025, les époux [F] ont fait assigner la SCI P2L, Maître [M] [I] et la société MMA IARD en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [M] [I], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dunkerque, à l’audience du 18 décembre 2025, aux fins d’obtenir une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, d’être autorisés à effectuer les travaux considérés comme urgents par l’expert, les dépens devant être réservés.

A l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle l’examen de l’affaire a été renvoyé, les époux [F], représentés par leur conseil, réitèrent les prétentions formulées à l’acte introductif d’instance.

Ils exposent à l’appui de leurs demandes qu’ils ont constaté depuis la prise de jouissance de l’immeuble litigieux de fausses déclarations du vendeur concernant l’assurance décennale, l’assainissement, le “RT 2012” et le permis de construire, ainsi que des manquements aux engagements pris dans l’acte, des non-conformités, et désordres affectant l’immeuble litigieux dont la réalité serait attestée par le procès-verbal de constat du 19 septembre 2025. Les époux [F] soutiennent par ailleurs que la présence de Maître [M] [I] aux opérations d’expertise est nécessaire dans l’éventualité d’une mise en cause future de sa responsabilité, afin que ces opérations lui soient opposables.

En défense, Maître [M] [I] et la société MMA IARD, représentées par leur conseil, sollicitent à titre principal le débouté et la condamnation in solidum des époux [F] à leur payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les défenderesses formulent à titre subsidiaire protestations et réserves d’usage et sollicitent en tout état de cause, la condamnation in solidum des époux [F] aux dépens.

Elles font valoir au soutien de leurs prétentions que la demande d’expertise dirigée à leur encontre est dépourvue de motif légitime, dès lors que l’ensemble des griefs présentés par les demandeurs sont dirigés vers la SCI P2L et qu’ils ne démontrent pas ce qui pourrait être reproché au notaire. Elles ajoutent que les différents désordres évoqués ne permettent pas d’établir qu’une procédure puisse ultérieurement être envisagée à l’encontre du notaire, puisqu’aucun diagnostic n’est obligatoire en matière d’assainissement dès lors que l’immeuble a été présenté comme raccordé au réseau public de collecte et qu’il ne pouvait être immaginé que les déclarations du vendeur étaient mensongères. Elles soulignent que le notaire a joint l’ensemble des pièces nécessaires à l’établissement de l’acte de vente et ne peut être tenue responsable des éventuels faux commis par le vendeur. Elles ajoutent enfin que le notaire authentificateur n’est pas tenu de se rendre sur les lieux contrairement à l’acquéreur qui visite l’immeuble, de sorte qu’il ne peut lui être opposé les désordres mentionnés dans le procès-verbal de constat du 19 septembre 2025.

La SCI P2L, assignée en étude étude, n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure relevant de la représentation obligatoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment du procès-verbal de constat du 19 septembre 2026, les éléments suivants affectant l’immeuble acquis par les consorts [F] :

— largeur des escaliers variant entre 75,70 et 90 centimètres sur la deuxième partie à l’étage,

— escalier dépourvu de garde-corps à l’étage,

— dressing non installé à l’étage,

— hauteur des marches de l’escalier intérieur variant entre 22 et 23 centimètres,

— largeur de la porte à l’étage de 70 centimètres,

— présence d’une barre de seuil devant la porte d’entrée des chambres,

— traces de colle et de ruissellement sur les parpaing du mur à gauche de la fenêtre dans la chambre côté rue,

— gaine annelée passant en périphérie du parquet et partiellement couverte d’une sorte de plâtre au sol,

— plaques des murs de la salle de bain ne semblant tenues que par des rails à plaques de placoplâtre,

— plaques du mur de la cabine de douche italienne n’étant pas au niveau dans la salle de bain,

— sol couvert d’une résine fortement blanchie dans la salle de bain,

— absence d’évacuation visible dans la salle de bain,

— traces de moisissures sur les joints de fenêtre dans la salle de bain,

— parquet au sol s’affaissant notamment à la jonction entre le carrelage de la cuisine et le salon,

— coulissant gauche de la baie vitrée fonctionnant difficilement au rez-de-chaussée,

— jour entre l’ébrasement gauche et l’habillage bois au niveau du châssis fixe au rez-de-chaussée,

— absence de bouche de VMC et de grille d’aération sur l’huisserie de la fenêtre dans la buanderie,

— trace d’infiltration au-dessus de la fenêtre au rez-de-chaussée,

— peinture craquelée sur la fenêtre au rez-de-chaussée,

— ébrasements de fenêtres posés que sur une partie de la largeur de l’ébrasement au rez-de-chaussée,

— porte à galandage des toilettes qui frotte,

— porte à galandage des toilettes semblant être un panneau de bois rapiécé et dépourvu d’habillage au niveau du rail,

— largeur de la porte ne permettant pas le passage d’un fauteuil roulant,

— bouche VMC inefficace dans la cuisine,

— éléments de cuisine n’étant pas au niveau,

— porte des éléments de cuisine ne fermant pas,

— champ de panneaux des éléments de cuisine non droit,

— absence de grille d’aération à l’huisserie de la fenêtre,

— craquellements de peinture ébrasement gauche de la fenêtre,

— habillage métallique non raccordé à la terre dans le hall d’entrée, la cuisine et la buanderie, et fer IPN non raccordé à la terre,

— dalle d’une hauteur de 2,38 centimètres à partir de la plaque couvrant le toit du garage jusqu’au sol,

— vis maintenant par endroit les dalles en fibres-ciment de la façade,

— jour entre les dalles qui se chevauchent sur la façade,

— voirie de circulation rétrécie par des potelets,

— absence d’enrobé sur l’allée de circulation,

— socles en béton non effectué sur les potelets,

— marche d’une hauteur de 17 centimètres pour accéder à l’immeuble,

— descente d’eau en façade avant de l’atelier traversant la toiture du carport de l’immeuble,

— largeur de la terrasse arrière de 2,65 mètres,

— rail débordant d’environ 1centimètre devant la baie vitrée côté terrasse,

— joint se dégarnissant par endroit sur le carrelage du sol sous le carport,

— absence de place de stationnement identifiée PMR,

— absence d’éclairage extérieur,

— absence de boîte aux lettres,

— absence d’enduit et de bardage bois sur la façade extérieure,

— huisserie de couleur vert foncé,

— descente d’eaux pluviales encastrées à l’intérieur et sous le bardage extérieur.

Ces éléments, suffisent à justifier, pour les époux [F], l’existence d’un intérêt légitime à obtenir la mesure d’expertise qu’ils sollicitent, au contradictoire de leur vendeur, la SCI P2L, afin de déterminer la cause de ces désordres, pour permettre au juge du fond éventuellement saisi de juger s’ils relèvent ou non de l’une des actions dont les demandeurs bénéficient à l’encontre de la société défenderesse.

La mission d’expertise ne pouvant pas présenter un caractère général, mais devant porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise, elle sera ordonnée selon les termes visés au dispositif de la présente ordonnance. Elle portera également, pour parvenir à une solution complète du litige entre les parties, sur les comptes à faire entre celles-ci.

Par ailleurs,aucun grief n’est précisément formulé par les époux [F] à l’égard du notaire et de son assureur, et aucun des éléments versés aux débats ne permet à ce stade d’envisager que la responsabilité du notaire soit engagée. Partant, les demandeurs échouent à rapporter la preuve qui leur incombe de l’existence d’un motif légitime justifiant que Maître [M] [I] et la société MMA IARD soient attraites aux opérations d’expertises sollicitées, et ce d’autant qu’ils n’articulent aucun moyen relatif à l’action qui serait projetée au fond à leur encontre.

Il convient donc de prononcer leur mise hors de cause.

Sur la demande d’autorisation de pratiquer des travaux

L’autorisation sollicitée par les demandeurs, en cas d’urgence reconnue par l’expert, de faire exécuter à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, excède les pouvoirs que tient le juge des référés du seul article 145 du code de procédure civile, dont l’objet exclusif est d’ordonner une mesure d’instruction.

Autoriser de tels travaux ressort en réalité des mesures conservatoires ou de remise en état, qui peuvent être ordonnées dans le cadre d’une procédure diligentée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, mais seulement à condition que les mesures sollicitées soient déterminées ou déterminables.

Les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas davantage remplies : en effet, l’existence d’un dommage imminent n’est par définition pas établie dans le cadre d’une telle demande visant des travaux dont tant la nécessité que l’urgence sont en l’état hypothétiques.

Sur le plan de l’opportunité, autoriser par anticipation une telle substitution ne paraît pas adapté, alors que pareille délégation opérée par le juge au profit de l’expert méconnaît l’office de la juridiction, dont le contrôle doit s’effectuer sur la nature et le coût des travaux qu’elle ordonne ou autorise. Il est en définitive nécessaire qu’un débat judiciaire puisse intervenir sur une telle question si l’hypothèse se réalise, l’urgence étant traitée dans le cadre d’une instance spécifique.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande formulée sur ce point.

Sur les autres demandes

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens (Cass. 2ème Civ, 10 février 2011, n° pourvoi 10-11.774).

Dans ces conditions, il convient de condamner monsieur [J] [F] et madame [E] [F] aux dépens de la présente instance

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Maître [M] [I] et de la société MMA IARD l’intégralité des frais exposés par elles en marge des dépens pour faire valoir leurs droits et intérêts en justice.

Par conséquent, monsieur [J] [F] et madame [E] [F] seront condamnés in solidum à leur payer une indemnité de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphanie Clauss, président du tribunal judiciaire, juge des référés, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Mettons hors de cause Maître [M] [I], notaire, et la société MMA IARD, son assureur ;

Organisons une mesure d’expertise entre monsieur [J] [F] et madame [E] [F] d’une part, et la SCI P2L d’autre part ;

Commettons pour y procéder monsieur [Z] [N] ([Adresse 3], Mél: [Courriel 8]), expert inscrit sur la liste des experts dressée près la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de:

— entendre les parties et tous sachants ;

— recueillir leur accord pour procéder par voie dématérialisée aux échanges entre les intervenants à la mesure d’instruction, dans le cadre déterminé par http://www.certeurope.fr/opalexe.php ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 9];

— rechercher et constater les désordres, par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile);

— décrire le siège, la nature, et l’intensité des désordres ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer l’ensemble des responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ;

— préciser si les désordres relevés résultent d’un défaut de conception / défaut de conseil/ défaut de contrôle et de surveillance du maître d’œuvre / défaut d’exécution, d’une mauvaise mise en oeuvre des matériaux ou d’un non respect des règles de l’art ou des DTU / défaut de conformité contractuelle ou non-finition / vice des matériaux ;

— indiquer si les désordres, pour chacun d’eux, portent atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination ;

— indiquer la nature et préciser la durée et le coût des travaux propres à y remédier;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par les demandeurs résultant des désordres constatés ;

— donner un avis sur les comptes à faire entre les parties ;

— faire toutes observations utiles permettant de parvenir à la solution du litige ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai ; définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de SIX MOIS à compter de la présente ordonnance, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les HUIT mois de la présente ordonnance ;

Disons qu’une consignation d’un montant de QUATRE MILLE EUROS devra être versée auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Dunkerque par monsieur [J] [F] et madame [E] [F] à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard dans un délai maximum de 45 jours à compter de la notification de la présente décision, étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce Tribunal ;

Disons qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Disons que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelons que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Déboutons monsieur [J] [F] et madame [E] [F] de leur demande d’autorisation de faire exécuter les travaux urgents ;

Condamnons monsieur [J] [F] et madame [E] [F] in solidum à payer à Maître [M] [I] et à la société MMA IARD une somme de 2.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons à titre provisionnel monsieur [J] [F] et madame [E] [F] aux dépens de la présente instance de référé ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Dunkerque le 5 février 2026, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal judiciaire de Dunkerque.