Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01096 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVIU

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [L] [K]

née le 02 Juillet 1964 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [O] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat signé le 2 mars 2023, l’OPHLM [Localité 4] HABITAT devenu par la suite l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné en location à Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 351,79 € révisable et 34,87 € de provisions pour charge.

Par courrier du 24 mai 2024, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer le 11 décembre 2024 à Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] :

un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 451,54 €.

Suivant assignation le 26 février 2025, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attraitMadame [L] [K] et Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 28 février 2025.

L’audience s’est tenue le 14 octobre 2025.

Lors de l’audience, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] mais de lui accorder des délais de paiements suspendant la clause résolutoire. L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a en outre demandé au tribunal :

de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] au paiement des sommes suivantes :2144,15 € au titre de sa créance locative arrêtée au 7 octobre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;100,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens.

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a expliqué au soutien des prétentions :

qu’un échéancier amiable a été mis en place

Madame [L] [K] a demandé au tribunal :

de lui accorder des délais de paiements de 75,00 € par mois.

Madame [L] [K] expliquait qu’il lui semblait qu’elle ne devait plus que la somme de 1600,00 €.

Monsieur [O] [T] n’a pas comparu malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] ne se sont pas rendus aux convocations du travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a bien informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

— Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] le 11 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 451,54 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025, à l’expiration du délai de deux mois fixé par le contrat de bail celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi de juillet 2023 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

— Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 7 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2144,15 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] à payer la somme de 2144,15 € actualisée au 7 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] le 11 décembre 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 février 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] ont été condamné à payer la somme de 2144,15 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 7 octobre 2025.

Toutefois, compte tenu de la reprise des paiements et la mise en place d’un échéancier, de la demande de Madame [L] [K] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 75,00 € par mois pendant les 21 mois suivants et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] devra régler à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 7 octobre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T], la demande de condamnation formée par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT et Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 12 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] à payer à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une somme de 2144,15 € au titre de la dette locative arrêtée au 7 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] à se libérer en 21 mensualités de 75,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

— Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] devra régler à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 7 octobre 2025 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’EPIC des Deux Fleuves [Localité 4] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] ;

REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [K] et Monsieur [O] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 juin 2024, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE