RÉFÉRÉ

Min N° 26/00014

N° RG 25/00897 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEN6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SCI DRE FRON

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentéepar Maître Sandrine VERGONJEANNE, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 11 février 2025, la société civile immobilière DRE FRON (ci-après, la SCI DRE FRON) a donné à bail à M. [H] [Y] un logement situé au [Adresse 2]) à [Localité 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 546 euros et 18 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la SCI DRE FRON a fait signifier à M. [H] [Y] un commandement de payer la somme principale de 1.173,50 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 43,28 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 26 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 septembre 2025, la SCI DRE FRON a fait assigner M. [H] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

— à défaut et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant ;

— en conséquence, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— l’autoriser à dresser un inventaire du mobilier garnissant les lieux et à faire entreposer les meubles dans tel entrepôt qui lui plaira aux frais du défendeur ;

— condamner M. [H] [Y] à lui payer, à titre provisionnel les sommes suivantes :

2.405,26 euros au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité mensuelle d’occupation ; outre sa condamnation aux dépens, la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 4 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, la SCI DRE FRON représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.097,26 euros, arrêtée au jour de l’audience, loyer du mois de novembre inclus.

Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle a précisé que le locataire avait versé le loyer du mois de novembre 2025, le loyer actualisé étant de 564 euros, et qu’il s’agissait du seul règlement intervenu depuis l’assignation. Elle s’en est rapportée sur l’octroi de délais de paiement.

Il sera renvoyé à son acte introductif d’instance pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [H] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1/4

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [H] [Y], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. En l’espèce, la SCI DRE FRON verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 février 2025 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 23 mai 2025 ;

— le décompte de la créance arrêté au mois de juillet 2025, avec la précision manuscrite des versements intervenus postérieurement en règlement des loyers courants entre juillet 2025 et la date de l’audience.

Selon ce dernier décompte et compte tenu des quatre mois de loyers échus entre juillet et novembre 2025, M. [H] [Y] reste devoir à la SCI DRE FRON la somme de 4.097,26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour de l’audience, échéance du mois de novembre incluse. Ce calcul tient compte du versement effectué par le locataire le 13 novembre 2025.

Il convient toutefois de déduire de cette somme les « frais » injustifiés imputés au locataire (« frais rejet prélèvement » à hauteur de 45,50 euros le 11 mars 2025 et le 9 avril 2025 ; « commandement de payer » à hauteur de 103,76 euros le 1er juillet 2025).

Il convient par conséquent de condamner M. [H] [Y] à payer à la SCI DRE FRON, à titre provisionnel, la somme de 3 902,5 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date de la demande en justice, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI DRE FRON justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

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L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article VIII).

Or, la SCI DRE FRON justifie avoir régulièrement signifié le 23 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1.173,50 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, aucun versement n’ayant été effectué par M. [H] [Y].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2025.

M. [H] [Y] est dès lors occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Partant, il y a lieu de renvoyer la demanderesse à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présents dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [H] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2025. Il convient donc le condamner au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 7 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus.

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Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il convient en outre de le condamner à payer à la SCI DRE FRON une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SCI DRE FRON aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 février 2025 entre la SCI DRE FRON d’une part, et M. [H] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3]), sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SCI DRE FRON de sa demande relative aux objets mobiliers présents dans les lieux ;

CONDAMNONS M. [H] [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SCI DRE FRON la somme de 3 902,5 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2025 sur la somme de 2.405,26 euros ;

CONDAMNONS M. [H] [Y] à payer à la SCI DRE FRON, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS M. [H] [Y] aux dépens de l’instance;

CONDAMNONS M. [H] [Y] à payer à la société civile immobilière DRE FRON la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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