Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00948 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBJ4

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Février 2026

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA SAS DETROIS IMMOBILIER DONT LE SIÈGE SOCIAL EST SITUÉ [Adresse 2],

représenté par M^e Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. FIGI (gérant [G] [X])

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Figi est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4] à Firminy.

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI Figi, en date du 24 mars 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 8 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Figi devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

A l’audience du 3 février 2026, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Condamner la SCI Figi à lui payer les sommes de :

4 288,18 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;322,46 € au titre de la loi SRU ;500 € de dommages et intérêts ;1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 481-1 du Code de procédure civile, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il affirme que le retard de paiement des charges met en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses.

La SCI Figi, dont l’assignation a été signifiée à personne morale, n’a pas comparu.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’audience, le Tribunal soulève l’irrecevabilité de la mise en demeure et de la procédure.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la procédure

Selon l’article 125 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 distingue :

Les provisions et avances, les premières versées en attente du solde définitif qui résulte de l’approbation des comptes, les secondes, remboursables, destinées, en vertu du règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves ;Les charges, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d’une décision d’approbation des comptes d’un exercice.

Il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

En raison de la nature particulière de la procédure de l’article 19-2 entièrement tournée vers son efficacité, puisqu’il s’agit pour le syndicat d’obtenir une décision rapide concernant non seulement l’arriéré mais aussi les charges non encore échues au stade de la mise en demeure, il est exigé que l’information transmise au copropriétaire défaillant soit utile, informative et dénuée d’ambiguïté.

Cette mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (3ème chambre civile, 12 décembre 2024, 24-70.007)

Le caractère infructueux de la mise en demeure à l’issue d’un délai de 30 jours étant un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, toute irrégularité affectant cette même mise en demeure conduit à l’irrecevabilité de l’action intentée. Cela exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure et il est donc impératif qu’elle opère une distinction entre les provisions des articles 14-1 et 14-2 et les autres charges et provisions réclamées.

La mise en demeure doit donc respecter trois conditions cumulatives à savoir :

— l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 ;

— la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

— le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

Enfin, le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés (3ème chambre civile, 15 janvier 2026, 23-23.534).

En l’espèce, il résulte du commandement de payer du 24 mars 2025 que, si l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est visé, le décompte n’est pas détaillé, permettant de connaître avec précision les provisions dues au titre de l’article 14-1.

Par ailleurs, il n’y a aucune mention du délai de 30 jours pour procéder au règlement avant que l’intégralité des sommes deviennent immédiatement exigibles.

Au surplus, la mise en demeure du 14 janvier 2025 ne respecte pas non plus lesdites conditions.

Ces deux mises en demeures, conditionnant la recevabilité de la procédure accélérée au fond, ne sont donc pas conformes à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En soumettant l’action au paiement de l’intégralité de l’arriéré des charges, et non aux seules provisions dues au titre de l’article 14-1, le syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévu.

Dès lors, l’irrecevabilité de l’action initiée par le syndicat des copropriétaires, dont le régime dérogatoire au droit commun est d’ordre public, doit être prononcée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance, il est condamné aux dépens.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] irrecevable ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE