Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02297 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYLY

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : BernardVALEZY, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 28 Octobre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [W], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [B] [U]

née le 02 Mars 1972

demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [D] [E]

né le 06 Mars 1965

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 novembre 1998, l’OPAC [Localité 1] HABITAT devenu l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [E] un garage n°14 situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 108,23 francs.

Suivant contrat signé le 27 février 2004, l’OPAC [Localité 1] HABITAT devenu l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 322,83 €.

Le même jour, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné en location à Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] un garage n°6 situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 18,03 €.

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer le 11 juin 2024 à Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 900,17 €.

Par courrier du 15 mai 2024, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par huissier le 29 avril 2025, signifiée par dépôt à étude, l’EPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a attrait Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat des trois baux ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] ;

— de condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] au paiement des sommes suivantes :

2 783,29 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 23 avril 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;100,00 € à titre de dommages et intérêts ;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire.

L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par courrier électronique avec accusé de réception délivrée le 14 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 646,33 € sa créance locative arrêtée au 20 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse. Il indique qu’un plan d’apurement de 50 € a été mis en place et est respecté. Le bailleur précise également que seul le loyer d’un garage est réglé.

Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U], comparants en personne, ont demandé au Tribunal de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois en plus de leur loyer courant et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ils soutiennent ne pas bénéficié d’APL et ne plus recevoir d’allocations familiales.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 puis prorogé au 17 mars 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par la voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que l''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, les baux conclus entre les parties contiennent une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] le 11 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 900,17 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 août 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] n’ont toujours pas restitué les clés du logement et des deux garages. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] et de dire que faute par Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations des trois baux que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 20 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 646,33 €, déduction faite des frais de procédure.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Toutefois seul Monsieur [D] [E] est contractant dudit bail concernant le garage n°6 EN date de 1998. Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] ne semblent pas être mariés. Aussi, il y a lieu de procéder à une distinction des sommes dues au titre des différents baux.

Dès lors Monsieur [D] [E] sera tenu des sommes dues au titre du garage n°6 soit la somme de 295,09 €

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] à payer la somme de 2351,24 € actualisée au 20 octobre 2025, échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Compte tenu de l’engagement de Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U], il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 74 € par mois pendant 35 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] ont repris le paiement du loyer et respectent un plan d’apurement de 50 € par mois. Aussi, l''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT demande que des délais de paiement soient accordés ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] seront désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, l''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, propriétaire des immeubles ainsi occupés indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 octobre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 20 novembre 1998 entre l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Monsieur [D] [E] concernant le garage situé [Adresse 3] à [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 février 2004 entre l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] concernant le bien sis [Adresse 4] à [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 février 2004 entre l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] concernant le garage situé [Adresse 3] à [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 12 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] à payer à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 2351,24 € arrêtée au 20 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 295,09 € arrêtée au 20 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] à se libérer en 35 mensualités de 74,00 €, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire reprendra ses effets ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] devront solidairement régler à ''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 7 mars 2026 date du dernier décompte et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• faute par Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] d’avoir libéré les lieux (l’habitation et les deux garages) de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à ''EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U]  ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [B] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE