TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10653

N° Portalis 352J-W-B7G-CX2KW

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

La société SAJES IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Florence GOMES de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant, vestiaire #PN314

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17], représenté par son syndic, le cabinet [Localité 13] & BON, SAS

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0466

La société GENERALI IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Claire PRUVOST de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0085

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10653 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2KW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Sphie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

La S.A.R.L SAJES IMMOBILIER est propriétaire des lots n°103 à 110, formant un plateau d’une superficie de 100 m², au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15].

Au mois d’avril 2018, la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER a mandaté la société OCELLIS pour réaliser des travaux, dans le cadre d’un projet d’aménagement et de rénovation de ses lots, des travaux supplémentaires ayant été commandés au mois de juillet 2018 et les travaux devant être réceptionnés à la fin de l’été 2018.

Le 22 août 2018, un dégât des eaux a été provoqué par une fuite sur la colonne des eaux usées, au niveau du 5ème étage de l’immeuble.

Les infiltrations subséquentes à ce dégât des eaux ont affecté les lots de la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER, repoussant la réception des travaux du 3 septembre 2018 au 27 février 2019.

Par lettre recommandée du 3 septembre 2019, le conseil de la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER a demandé au syndicat des copropriétaires une indemnisation à hauteur de 54.450 euros, correspondant à une perte de loyer de six mois.

Par courrier du 12 février 2020, la S.A. GENERALI IARD a indiqué au conseil du syndicat des copropriétaires que ladite perte de loyers ne serait pas indemnisée.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 14 avril 2021, la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices consécutifs au dégât des eaux.

L’affaire a été enrôlée sous le RG 21/05475.

Par acte d’huissier du 3 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] a fait assigner son assureur, la S.A.A GENERALI IARD, en intervention forcée et en garantie.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/06146.

Par ordonnance rendue le 21 avril 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a radié l’affaire pour défaut de diligences des parties (aucune conclusion, aucune information du juge de la mise en état quant à l’état d’avancement du dossier).

L’affaire a ensuite été réinscrite au rôle sous le n° RG 22/10653.

Les affaires enregistrées sous les numéros de RG 22/10653 et 22/06146 ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 24 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1242 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer la société SAJES IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

A titre principal,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 13] et Bon, avec la compagnie GENERALI OARD, à verser à la société SAJES IMMOBLIER les sommes suivantes :

—  26.100 euros au titre des loyers perdus correspondant au bail commercial signé avec STEVE CONSULTANTS,

—  28.740 euros au titre des loyers perdus correspondant à l’espace de co-working,

—  195 euros en remboursement des frais de train,

A titre subsidiaire,

Ramener la somme due au titre des loyers perdus correspondant à l’espace de co-working à la somme de 27.303 euros,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Localité 13] et Bon, à verser à la société SAJES IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  26.100 euros au titre des loyers perdus correspondant au bail commercial signé avec STEVE CONSULTANTS,

—  27.303 euros au titre des loyers perdus correspondant à l’espace de co-working,

—  195 euros en remboursement des frais de train,

En tout état de cause,

Condamner la compagnie GENERALI IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Localité 13] et Bon, dans les limites de son contrat,

Dire que cette somme sera augmentée au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 septembre 2019,

Débouter les défendeurs de toutes demandes reconventionnelles de quelque nature qu’elles soient,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Montfort et Bon, à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Florence GOMES, GBL Avocat, Avocat au Barreau de Nanterre (PN314)

Rappeler les dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER et la société GENERALI IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, réduire à de plus justes proportions les demandes de la SAJES IMMOBILIER,

Dans tous les cas,

Condamner la société GENERALI IARD à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de toutes les condamnations éventuellement mises à sa charge,

Condamner la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeubles sis [Adresse 2] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société GENERALI IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la S.A.R.L SAJES IMMOBILIER au paiement des entiers dépens,

Maintenir l’exécution provisoire de plein droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, la S.A. GENERALI IARD demande au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article L. 112-6 du code des assurances,

A titre principal,

Juger que les locaux étaient vides lors de la survenance de sinistre,

Juger qu’aucun contrat de location n’a jamais été produit,

Juger que l’affirmation selon laquelle la réception devait intervenir le 3 septembre 2018 n’est étayée par aucune preuve,

Juger que la société SAJES ne rapporte par la preuve de son préjudice,

Juger que la perte de loyer n’est pas couverte par la police GENERALI en cas de locaux vacants,

Juger qu’en l’absence de préjudice, la garantie GENERALI n’est pas mobilisable,

En conséquence,

Débouter la société SAJES et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Mettre hors de cause la compagnie GENERALI,

A titre subsidiaire,

Juger que seule la perte de chance est indemnisable,

Débouter la société SAJES de toutes conclusions, fins ou prétentions plus amples ou contraires,

En conséquence,

Limiter très sérieusement l’indemnité sollicitée par la société SAJES au titre de la perte de loyer alléguée,

En tout état de cause,

Juger la compagnie GENERALI recevable et bien fondée à opposer sa franchise contractuelle au tiers s’agissant de la garantie des dommages immatériels,

Condamner la société SAJES à verser à la compagnie GENERALI la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société SAJES aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 mars 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER :

La S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER considère que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le fondement de l’article 1242 du code civil, en raison des dommages subis consécutivement au dégât des eaux survenu le 22 août 2018.

Elle soutient notamment que :

— le coût de la recherche de fuite et de sa réparation a été pris en charge par le syndicat des copropriétaires et remboursé par l’assureur de l’immeuble,

— le délai dans lequel sont intervenues la recherche de fuite et la réparation permettant de supprimer la cause des infiltrations n’a aucune importance pour apprécier le bien-fondé de sa réclamation,

— les dommages causés à ses locaux par des infiltrations provenant des parties communes de l’immeuble engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— le fait que les locaux impactés étaient en travaux au moment du sinistre et le fait que les dommages aient été pris en charge par l’assureur du demandeur n’a aucune conséquence sur la recevabilité de sa demande,

— elle a subi un préjudice commercial en raison du retard pris dans la livraison des travaux d’aménagement de ses locaux, destinés à la location à usage de bureaux,

— la réception des travaux devait avoir lieu fin août 2018 ; or, le dégât des eaux a eu lieu le 22 août de la même année, l’expert mandaté par l’EQUITE PROTECTION JURIDIQUE le confirmant, ce qui fait du sinistre la cause exclusive du préjudice subi,

— en effet, elle avait déjà loué l’espace de bureaux à la société STEVE CONSULTANTS et avait déjà trouvé des candidats sérieux pour l’espace de coworking,

— la société STEVE CONSULTANT devait occuper 58 % de la surface totale du plateau pour un loyer de 4.350 euros HT par mois, et elle devait intégrer les lieux début septembre 2018,

— la perte financière s’élève donc à 26.100 euros (4350 euros * 6 mois),

— elle a également dû prendre à sa charge la somme de 195 euros pour permettre au gérant de se rendre aux différentes réunions,

— l’espace de coworking représente 42 % de la surface du plateau, et elle prévoyait de le louer 790 euros HT par mois et par personne pour six postes de travail, soit un revenu mensuel de 4.740 euros par mois,

— il ne fait aucun doute que si la réception des travaux d’aménagement des locaux avait eu lieu fin août 2018, pour une mise à disposition en septembre de la même année, l’espace aurait trouvé preneur puisque la période correspondait à la rentrée scolaire,

— par conséquent, elle a subi un manque à gagner de 28.740 euros (4.740 euros * 6 mois), ou, subsidiairement, 95 % de cette somme soit 27.303 euros.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER souligne que :

— elle a parfaitement respecté l’obligation de souscrire une assurance prévue à l’article 9.1 de la loi du 10 juillet 1965, cette obligation ne portant que sur la responsabilité civile du copropriétaire non occupant,

— elle produit les conditions particulières de la garantie Immeuble qu’elle a souscrit dès le 4 mai 2018 auprès de la S.A. GENERALI IARD pour ses locaux parisiens,

— aux termes des conditions générales, la perte de loyers n’est pas couverte par le contrat lorsque les bâtiments endommagés sont en cours de construction, ce qui est le cas en l’espèce,

— elle n’a dès lors commis aucun manquement qui entraînerait une déchéance de son droit à indemnisation par le responsable direct,

— son préjudice financier consiste en une perte de loyers qu’elle a subie entre fin août/début septembre 2018 et fin février 2019, date de livraison des travaux,

— le loyer fixé au bail commercial était conforme au prix du marché, d’une valeur de 75 euros /m², ce qui se situe dans la fourchette de prix locatif dans le [Localité 11] entre 43 euros et 75 euros.

En réponses aux arguments de la S.A. GENERALI IARD, la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER oppose que :

— la compagnie d’assurance a admis dans ses conclusions du 7 avril 2023 que les conditions de mobilisation du volet « Responsabilité Civile » de sa police d’assurance se trouvaient en l’espèce réunies puisque la victime, bien que copropriétaire, est considérée comme un tiers au sens du contrat d’assurance et que l’évènement à l’origine des dommages engage la responsabilité de la copropriété,

— aucune exclusion de garantie tenant à la vacance des locaux sinistrés ne saurait être opposée,

— l’assureur qui a communiqué les conditions générales et particulières du contrat immeuble souscrit par le syndicat des copropriétaires défendeur avec ses conclusions du 7 avril 2023 était en mesure de soulever cette exclusion de garantie dès cette date, ce à quoi il a renoncé, rendant inopposable cette exclusion,

— les dispositions générales sur lesquelles se fonde la compagnie GENERALI IARD ne sont pas signées, de sorte qu’elles sont inopposables à l’assuré et donc au bénéficiaire de l’indemnité d’assurance,

— l’assureur ne peut se prévaloir d’une exclusion de garantie prévue au titre de la garantie « dommages » alors que de son propre aveu, seul le volet « Responsabilité Civile » de sa police est susceptible d’être mobilisé,

— enfin, la société GENERALI IARD ne saurait prétendre que la société SAJES IMMOBILIER ne justifierait pas de son préjudice alors même que la perte de loyers a été déclarée par la requérante à son propre assureur, qui n’est autre que GENERALI IARD,

— cette dernière a refusé de couvrir le préjudice immatériel, au motif que les locaux étaient vacants et qu’il ne pouvait s’agir que d’une perte de chance,

— en outre, une expertise amiable s’est déroulée en présence de GENERALI IARD, au cours de laquelle celle-ci a pris connaissance de tous les éléments susmentionnés.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15] répond que :

Sur son absence de responsabilité :

— dans l’hypothèse où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue, celle-ci est couverte par le contrat souscrit auprès de GENERALI IARD pour garantir sa responsabilité,

— contrairement à ce qui est indiqué dans le rapport SARETEC du 21 décembre 2018, le marché de travaux pour les locaux litigieux n’était pas de 115.000 euros HT, le devis présenté par la demanderesse mentionnant un total pour tous les lots de 9.911,57 euros TTC,

— aucun bail n’est produit par la demanderesse pour étayer la thèse de ses prétendues pertes locatives, de sorte que les allégations quant au montant des prétendus loyers « perdus » ne sont étayées par aucun élément probant,

— conformément à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant, et force est de constater qu’aucune pièce n’est produite en ce sens par la société SAJES IMMOBILIER,

— pour la partie des locaux qui aurait déjà été louée au moment du dégât des eaux par la société STEVE CONSULTANTS, la locataire est bien dans l’obligation de s’assurer pour les risques locatifs et, en l’espèce, il n’est justifié d’aucune diligence auprès de l’assureur du preneur quant aux suites d’un dégât des eaux accidentel,

— le dégât des eaux n’a duré que 22 jours, et à aucun moment il n’a été fourni au syndicat des copropriétaires le détail et le montant des travaux de réparation qu’il aura fallu exécuter pour remettre les lieux en état,

— un prétendu loyer cumulé de 9.000 euros par mois pour 100 m², même dans un immeuble bien placé dans [Localité 14], n’est pas un montant raisonnable, puisque cela représente 1.080 euros /m² et par an,

— la société SAJES IMMOBILIER évalue sa perte de chance au montant des loyers qu’elle prétend qu’elle aurait dû percevoir, et non à la chance perdue,

— la société SAJES IMMOBILIER prétend également avoir subi une perte de loyers de six mois de septembre 2018 à février 2019, alors qu’aucune pièce ne précise la date à laquelle les travaux ont effectivement commencé et la date de réception des travaux initialement prévue le 3 septembre 2018,

— rien ne permet d’affirmer que le chantier n’aurait pas eu de retard même sans le dégât des eaux,

— il n’est pas exclu que la réception tardive des travaux soit due à la société OCELLIS elle-même ou à toute autre cause indépendante du dégât des eaux.

Sur la garantie de la S.A. GENERALI IARD :

— le syndicat des copropriétaires a souscrit une police d’assurance auprès de la société GENERALI IARD le garantissant au titre de sa responsabilité civile du fait des parties communes,

— les clauses du contrat permettent de considérer que l’assurance couvre les dommages causés aux tiers par des parties communes de l’immeuble dans le cadre de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires,

— la clause d’exclusion invoquée par l’assureur ne s’applique qu’à l’assuré et non pas aux tiers : « la garantie accordée à ce titre par le présent contrat porte exclusivement sur les loyers afférents aux locaux atteints par ledit sinistre et dont l’assuré se trouve privé (…) elle ne s’applique pas aux locaux qui étaient vacants »,

— il n’y aucune distinction à opérer entre préjudice matériel et immatériel dans le cadre de la responsabilité du fait des parties communes, assurée par le contrat, dans la mesure où dans un immeuble en copropriété, certains sinistres peuvent rendre des lots inhabitables, peu important qu’ils aient été occupés ou non au moment du sinistre,

— l’assureur prétend que la perte de chance ne serait pas couverte par le contrat mais force est de constater que pareille exclusion viderait celui-ci de sa substance,

— la prescription de deux ans en matière d’assurance ne peut pas être opposée au syndicat des copropriétaires car il a été assigné le 14 avril 2021 et a formé son appel en garantie par assignation du 3 novembre 2021.

La S.A. GENERALI IARD répond que :

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 15] est assuré auprès de la compagnie GENERALI suivant une police MULTIRISQUE IMMEUBLE,

— le contrat prévoit notamment une « garantie responsabilité civile » couvrant les dommages causés aux tiers y compris aux copropriétaires,

— or, la garantie ne saurait être accordée faute de caractère certain du préjudice allégué : la société SAJES IMMOBILIER est défaillante dans la charge de la preuve de son préjudice, aucun bail n’étant produit, ni aucun document attestant de la date initiale de remise des travaux,

— les locaux étaient vides lors de la survenance du sinistre de sorte qu’aucun loyer n’est dû,

— la société SAJES IMMOBILIER ne produit pas non plus d’élément relatif aux travaux réparatoires qu’elle prétend avoir dû effectuer,

— dès lors, le préjudice de la société demanderesse n’est pas établi, à tout le moins son caractère certain,

— les dispositions particulières, comme les conditions générales du contrat d’assurance, portent bien la signature du syndic, contrairement à ce qu’a indiqué la société SAJES IMMOBILIER,

— la police prévoit que la garantie « perte de loyers » ne s’applique pas aux locaux vacants,

— sur le volet « responsabilité civile » de la police, ne sont couverts que les dommages matériels et immatériels consécutifs, sous-entendus « consécutif à un dommage matériel garantis »,

— or, dans les faits, la société SAJES IMMOBILIER ne peut se prévaloir d’aucun dommage matériel garanti par la police immeuble de GENERALI IARD,

— l’authenticité de la pièce 18 de la demanderesse, portant sur un contrat de bail commercial qu’elle aurait conclu avec la société STEVE CONSULTANTS en date du 5 mai 2018, interroge du fait de la tardiveté de sa production, de l’absence de mention selon laquelle les locaux étaient en cours d’aménagement au moment de la signature et de l’indication d’un premier versement de loyer au 4 mai 2018,

— enfin, la compagnie GENERALI IARD ne saurait être condamnée au-delà des limites prévues aux conditions particulières du contrat, la franchise sur le volet responsabilité civile, s’agissant des dommages immatériels, s’élevant à 1.839 euros.

Subsidiairement, elle soutient que :

— seule la perte de chance est indemnisable,

— à ce titre, les dommages et intérêts ne doivent donc représenter qu’une fraction plus ou moins importante, selon la probabilité de réalisation du bénéfice attendu,

— dès lors, la société SAJES IMMOBILIER ne peut solliciter le règlement de tous les loyers qu’elle aurait perçus si elle avait pu mettre son bien en location dès le 3 septembre 2018.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

Aux termes de l’article 1242 alinéa premier du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il résulte du premier alinéa de l’article 1242 du Code civil que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

Par ailleurs, il est constant que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d’un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement (ex. : Cour d’appel de Bastia, Chambre civile B, 26 octobre 2011, n° RG 08/00851 ; Cour d’appel de Saint-Denis, Chambre civile, 29 juin 2018, n° RG 17/00191).

Le syndicat des copropriétaires est donc responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif, donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15.364 ; 27 novembre 1991, n° 89-17.185 ; 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 17 décembre 2015, n° 14-16.372), la référence au défaut d’entretien des parties communes ayant au surplus été supprimée de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670 ; Cour d’appel de Riom, 1ère chambre, 29 octobre 2019, n° RG 18/00685 ; Cour d’appel de Pau, 2ème chambre, section 1, 28 janvier 2020, n° RG 18/01411, etc.).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites que le dégât des eaux survenu le 22 août 2018 et ayant affecté les locaux dont la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER est propriétaire provient d’une canalisation d’eau usée, partie commune de l’immeuble, ainsi qu’il en ressort d’une facture n° 18-013 de l’entreprise de plomberie PCR PLUS adressée au syndic de l’immeuble, le cabinet [Localité 13] & BON, le 24 septembre 2018 (pièce n° 6 produite en demande, page 11/13, rapport d’expertise amiable contradictoire SARETEC).

Ainsi, le sinistre a clairement pour origine un engorgement de la descente commune des eaux usées au niveau d’un branchement au 5ème étage (pièce n° 6 précitée, page 12/13).

Le syndic de l’immeuble confirme d’ailleurs également dans sa déclaration de sinistre adressée à son assureur, le 26 septembre 2018, que le sinistre dégât des eaux faisant l’objet du présent litige provient bien « des parties communes » (pièce n° 2 produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

La responsabilité de plein droit, sans faute, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] est donc engagée au cas d’espèce, s’agissant de désordres d’infiltration ayant pour origine une canalisation, partie commune, et en sa qualité de gardien de la descente des eaux usées, partie commune, instrument du dommage (ex. : Cour d’appel de [Localité 14], Pôle 4 – Chambre 8, 14 septembre 2021, n° RG 19/15600), sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 1242 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] ne fait état ni ne rapporte la preuve d’aucune cause exonératoire de responsabilité susceptible de réduire le droit à indemnisation de la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER, étant relevé de surcroît que :

— les dispositions de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis concernent uniquement l’obligation pour tout copropriétaire de s’assurer contre les risques de la responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire (occupant ou non occupant), de sorte qu’elles sont étrangères au présent litige,

— la société SAJES IMMOBILIER justifie avoir souscrit, dès le 3 mai 2018, une assurance multirisque, à effet du 4 mai 2018, auprès de la S.A. GENERALI IARD, portant sur les locaux de 100 m² à usage professionnel sis [Adresse 1] à [Localité 15] faisant l’objet du présent litige (pièce n° 13 produite en demande),

— elle n’a pas à justifier de diligences préalables accomplies auprès de l’assureur du preneur à bail pour pouvoir prétendre être indemnisée des préjudices immatériels subis par le responsable du sinistre.

1-2 Sur les demandes indemnitaires :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER avait signé un devis avec l’entreprise OCELLIS, spécialisée en travaux d’aménagement, le 24 avril 2018 (pièce n° 10 produite en demande) et que, dans la foulée, elle a signé un contrat de bail commercial, consenti pour une durée de 9 ans, le 5 mai 2018, avec la société STEVE CONSULTANTS, aucun élément ne permettant de douter de la véracité du contrat de bail commercial produit en demande (pièce n° 18 également intégrée dans le rapport d’expertise contradictoire SARETEC précité du 21 décembre 2018, en pages 7 à 9 sur 13), nonobstant l’absence de mention selon laquelle les locaux sur lesquels le bail porte serait actuellement en cours d’aménagement et l’indication d’un premier versement de loyer à effectuer le 4 mai 2018.

La S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER produit d’ailleurs à cet égard un courriel parfaitement explicite de représentants de la société STEVE CONSULTANTS en date du 7 août 2018, le gérant de la société SAJES IMMOBILIER étant en copie du message (pièce n° 19), prévoyant :

— une visite des bureaux le 31 août 2018,

— une « rentrée » prévue le « 3 septembre ».

Aux termes du bail commercial, il était prévu la location de 58 % des locaux en plateau nu à la société STEVE CONSULTANTS, les 42 % restant étant destinés à un espace de coworking, ce que le gérant de la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER a rappelé au syndic de l’immeuble, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 octobre 2018, soulignant notamment que :

— l’intégralité du plateau était en cours d’aménagement par la société Ocellis,

— les locaux devaient être livrés le 3 septembre 2018, étant relevé que la réception des travaux d’aménagement confiés à la société Ocellis était prévue le 28 août 2018 (avec une livraison du mobilier à cette date) permettant l’installation dans les bureaux, ainsi qu’il en ressort clairement d’un échange de courriels entre la société Ocellis et le gérant de la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER les 24 et 26 juillet 2018 (pièce n° 3 produite en demande),

— une « grande partie des travaux effectués a été endommagée », tous les matériaux ayant été affectés par la fuite et étant donc à remplacer (parquet en bois massif, cloison, plafond…) et le ragréage étant à reprendre pour commencer l’évacuation et faire reprendre les travaux,

— il estimait son manque à gagner à 3.750,00 € HT par mois, le sinistre étant intervenu peu avant la livraison.

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

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La société STEVE CONSULTANTS a également écrit, le 15 octobre 2018, au syndic de l’immeuble pour lui faire part de sa situation et de l’inondation due à une canalisation d’eaux usées bouchée, survenue le 22 août 2018, ayant stoppé les travaux et empêché la livraison prévue le 3 septembre 2018, l’obligeant à louer d’autres locaux pour ses salariés (pièce n° 6 produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

Ces éléments mettent en évidence qu’en raison de la survenance du dégât des eaux en date du 22 août 2018, le chantier des travaux d’aménagement a dû être arrêté, avant la livraison des meubles et en raison de dégradations ayant affecté les locaux déjà pour partie rénovés/réaménagés, tandis que la société STEVE CONSULTANTS n’a pu prendre possession, comme initialement prévu, des locaux loués à la date du 3 septembre 2018, alors qu’un contrat de bail commercial avait été signé à cet effet dès le 5 mai 2018.

Un courrier de l’entreprise SARETEC adressé à son mandant, la société L’Equité Assurances, confirme également les dommages qualifiés de « visibles » occasionnés consécutivement aux infiltrations, avec la précision selon laquelle : « Les travaux dans les locaux de votre assuré sont à l’arrêt » (pièce n° 27 produite en demande).

Lesdits travaux, dont la réception était prévue fin août 2018, ont été finalement réceptionnés sans réserve, le 27 février 2019, soit six mois plus tard (pièce n° 7 produite en demande), ce retard étant exclusivement dû à la survenance du dégât des eaux, le 22 août 2018, juste avant la livraison du mobilier, alors que le chantier étant dans sa phase terminale, et non à une autre cause qui lui serait indépendante.

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, la société SAJES IMMOBILIER apparaît donc bien fondée, au cas d’espèce, à solliciter :

* L’indemnisation d’une perte sèche de loyers perdus correspondant au bail signé avec la société STEVE CONSULTANTS, pendant une durée de six mois, s’agissant d’un local qui était déjà loué (nonobstant l’absence de prise de possession des lieux) à la date de survenance du sinistre dégât des eaux faisant l’objet du présent litige ayant rendu les locaux impropres à toute location, de sorte que le préjudice indemnisable ne s’analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101).

Ce poste de préjudice sera justement indemnisé, de septembre 2018 à février 2019 (soit sur une période de six mois) pour une surface de louée de 58 % du plateau nu, de la manière suivante :

> 4.350,00 € HT (pièce n° 18, page 2 : loyer annuel hors taxe de 52.200 €, qui apparaît conforme aux loyers pratiqués pour des locaux commerciaux de même superficie se situant [Adresse 18] dans le [Localité 11] : pièce n° 25 produite en demande, évaluation des loyers de bureaux, juin 2018) x 6 mois = 26.100,00 €.

* L’indemnisation des frais de déplacement en train du gérant de la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER, Monsieur [Z] [O], pour se rendre aux réunions d’expertise amiable contradictoires organisées les 12 novembre et 22 novembre 2018 (pièce n° 6 précitée, rapport d’expertise, page 12/13), pour un montant justifié de 195,00 € (pièces n° 5 et 8 produites en demande : 122 € + 73 €, justificatifs communiqués à l’expert amiable et joints au courrier du 26 mars 2019 adressé à la compagnie L’équité Assurances).

* L’indemnisation d’une perte de chance de pouvoir louer la surface restante de ses locaux, soit 42 % en tant qu’espace de coworking, laquelle apparaît en l’espèce sérieuse, compte tenu de la nature et de la localisation des locaux, dans un quartier très prisé de [Localité 14], particulièrement attractif pour l’exercice de ce type d’activités, et alors qu’il ressort des pièces produites que :

— dès le mois d’avril 2018, la société SAJES IMMOBILIER prévoyait de louer cette surface, à compter du 1er septembre 2018, moyennant un loyer de 790 € HT par mois et par personne (1 à 5 personnes), une annonce ayant été mise en ligne à cette fin dans le courant du mois de juillet 2018 (pièces n° 20 et 24 produites en demande),

— plusieurs candidats s’étaient déjà manifestés aux mois de juin et juillet 2018, manifestant leur intérêt pour la location proposée de ces bureaux, l’un des candidats écrivant même au gérant de la société SAJES IMMOBILIER qu’il estimait le prix proposé « honnête » (pièces n° 21 et 22 produites en demande),

— environ un mois après la réception des travaux d’aménagement réalisés par la société Ocellis, un premier contrat de prestation de service portant sur un espace de coworking avec mise à disposition d’un bureau fermé a été signé le 5 avril 2019, à effet du 8 avril 2019 (pièce n° 28 produite en demande), puis un second avec la société E-C Consulting (accès à un bureau 3 personnes) dès le 31 mai 2019, à effet au 1er juin 2019 (pièce n° 29 produite en demande).

La S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER n’a pas été en mesure de démarrer l’activité de coworking envisagée pour l’autre partie de ses locaux en raison de la survenance, le 22 août 2018, d’un important dégât des eaux ayant dégradé ses locaux et stoppé les travaux de rénovation et d’aménagement de ces derniers en cours à cette date (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], 2ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° RG 22/00663).

Elle justifie ainsi avoir perdu une chance d’exploiter ladite activité pendant une période de six mois entre septembre 2018 et février 2019, qui sera justement évaluée à 60 % (tenant compte du taux d’occupation susceptible d’être attendu au sein d’un espace de coworking situé dans un lieu « privilégié » de [Localité 14]) et qui sera indemnisée de la manière suivante, sur la base d’une valeur locative de 4.740 € HT par mois pour six postes de travail (pièces n° 8 et 20 produites en demande) :

> 4.740 € x 6 mois = 28.740,00 € x 60 % = 17.244,00 €.

La S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre des « loyers perdus correspondant à l’espace de co-working ».

Par ailleurs, les sommes susvisées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non à compter de « la mise en demeure du 3 septembre 2019 », s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

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1-3 Sur la garantie de la S.A. GENERALI IARD recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] :

Aucune renonciation non équivoque de l’assureur à se prévaloir d’une exclusion de garantie tenant à la vacance des locaux sinistrés ne saurait être retenue en l’espèce, alors même que la S.A. GENERALI IARD a clairement indiqué au syndicat des copropriétaires, par courriel du 12 février 2020, qu’elle ne prendrait pas en charge la « perte de loyers réclamée », notamment en ce que le local « était vide au jour du dégât des eaux » (pièce n° 18 produite par le syndicat des copropriétaires).

Par ailleurs, il incombe à l’assureur qui se prévaut d’une exclusion de garantie de prouver que l’assuré en a eu connaissance et a été en mesure de l’accepter, au moment de la souscription du contrat ou, à tout le moins, avant la survenance du sinistre (ex. : Civ. 2ème, 6 octobre 2011, n° 10-15.370 ; 9 juin 2016, n° 15-20.106).

En l’espèce, si l’assureur produit bien des conditions particulières signées, en date du 13 mai 2015, d’une police d’assurance copropriété n° 73AL810029/42 (pièce n° 1 produite par la S.A. GENERALI IARD, incluant un tableau des garanties et franchises au 1er janvier 2015), ce document ne contient aucun renvoi à des conditions générales précisément référencées ni de mention énonçant que l’assuré reconnaît avoir reçu un exemplaire ou seulement même pris connaissance de conditions générales, a fortiori avant la réalisation du sinistre (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], 1ère chambre, 22 février 2022, n° RG 20/00750).

Les conditions générales n° 73AL810029 produite par l’assureur en pièce n° 2 ne sont ni paraphées ni signées par le syndic en exercice de l’immeuble et il ne ressort d’aucun élément qu’elles correspondraient à la version applicable à la date de souscription par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] d’une police d’assurance « copropriété » auprès de la S.A. GENERALI IARD.

La signature du syndic de l’immeuble, figurant à la date du 8 décembre 2014, sur un tableau de garanties et franchises au 1er janvier 2015 positionné en dernière page de la pièce n° 2 produite par l’assureur, n’est pas de nature à établir que les conditions générales porteraient bien « la signature du syndic, souscripteur de la police », comme le prétend la S.A. GENERALI IARD.

Néanmoins, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 8ème, souscripteur du contrat et qui a constitué avocat dans le cadre de la présente instance, ne conteste pas que les conditions générales produites par son assureur en pièce n° 2 ont bien été portées à sa connaissance.

En tout état de cause, l’exclusion de garantie invoquée par l’assureur au titre de la perte de loyers, lorsque les locaux « étaient vacants » (pièce n° 2, page 10) concerne exclusivement la garantie « dommages » (chapitre II A, pages 7 à 12), à l’exclusion de la garantie « responsabilités » (chapitre II, B, pages 12 à 16), laquelle :

— contient un volet « responsabilité civile immeubles (page 13) pour les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers par accident et imputables, notamment au « bâtiment »,

— et ne comporte aucune exclusion de garantie pour la prise en charge des dommages immatériels occasionnés à des locaux vacants (exclusions, pages 16/23).

Or, la perte de loyers subis par la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER est bien consécutive à des dommages matériels accidentels causés par une canalisation de l’immeuble.

La garantie « responsabilités » contient également un volet « recours des voisins et des tiers » garantissant de manière large l’assuré contre les « conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut légalement encourir (articles 1382 à 1384 du Code Civil) à l’égard des voisins et des tiers, pour tous dommages matériels et immatériels consécutifs, résultant d’un sinistre survenu dans les biens assurés », en y incluant donc la responsabilité du fait des choses de l’ancien article 1384 du code civil (conditions générales précitées, page 13/23, et dernières écritures du syndicat des copropriétaires, page 13), sans exclure aucunement l’indemnisation de la perte de loyers subie par des tiers ou voisins, en présence de locaux vacants.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la S.A. GENERALI IARD sera condamnée à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15], sous déduction de sa franchise contractuelle, opposable aux tiers, de 1.839,00 €, pour la garantie facultative des dommages immatériels consécutifs (pièce n° 1 produite par l’assureur, conditions particulières, tableau des garanties et franchises, page 2), de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € à la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera par ailleurs accordé à Maître Florence GOMES, GBL Avocat, Avocat au Barreau de Nanterre (PN314).

Enfin, la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER, dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 15], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutés du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] responsable des désordres d’infiltration subis par la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 1242 du code civil

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] à payer à la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER :

— la somme de 26.100,00 € au titre des loyers perdus correspondant au bail commercial signé avec la société STEVE CONSULTANTS,

— la somme de 195,00 € en remboursement des frais de train,

— et la somme de 17.244,00 € au titre de la perte de chance de louer l’espace de co-working,

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER du surplus de sa demande formée au titre des « loyers perdus correspondant à l’espace de co-working », ainsi que de sa demande tendant à voir augmenter les sommes susvisées du taux légal « à compter de la mise en demeure du 3 septembre 2019 »,

Condamne la S.A. GENERALI IARD à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15], sous déduction de sa franchise contractuelle, opposable aux tiers, de 1.839,00 € pour la garantie facultative des dommages immatériels consécutifs, de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Florence GOMES, GBL Avocat, Avocat au Barreau de Nanterre (PN314), le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] à payer à la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense la S.A.R.L. SAJES IMMOBILIER de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président