Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03830 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4LB

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 27 Janvier 2026

ENTRE :

Société LE TOIT FOREZIENdont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Y] [V], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [W] [Q]

né le 07 Juin 1990

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 janvier 2022, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [W] [Q] et Madame [Z] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 284,28 € hors charges.

Suivant avenant du 5 février 2024, Monsieur [W] [Q] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

La SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 28 avril 2025 à Monsieur [W] [Q] un commandement de payer les loyers pour un arriéré de 5 602,14 € et de justifier de la souscription d’une assurance habitation.

Par courrier du 23 avril 2025, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 juillet 2025, signifiée par dépôt à étude, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [W] [Q] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance et subsidiairement pour défaut de paiement ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Q] ;

— de condamner Monsieur [W] [Q] au paiement des sommes suivantes :

11 163,60 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 4 juillet 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer les loyers ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par courrier électronique avec accusé de réception délivrée le 16 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 27 janvier 2026 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN, représentée, s’est désistée de sa demande de résiliation pour défaut d’assurance, a maintenu le reste de ses demandes, actualisant à la somme de 2 182,42 € sa créance locative arrêtée au 13 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse. Le bailleur indique que le plan d’apurement de 88 € mis en place est respecté et ne s’oppose pas aux délais de paiement.

Monsieur [W] [Q] comparant a proposé de régler 150 € en plus de son loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 2] par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [W] [Q] le 28 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 5 602,14 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [W] [Q] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juin 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [W] [Q] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Q] et de dire que faute par Monsieur [W] [Q] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [W] [Q] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [Q] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 13 janvier 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 182,42 €, déduction faite des frais de procédure.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN est établie tant dans son principe que dans son montant. Toutefois, il y a lieu de déduire les frais de rejets pour la somme totale de 24 €.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [Q] à payer la somme de 2 158,42 € actualisée au 13 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Compte tenu de l’engagement de Monsieur [W] [Q], il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 150 € par mois pendant 15 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [W] [Q] a repris le paiement du loyer courant, respecte un plan d’apurement de 88 € par mois et s’engage à verser 150 € par mois. Aussi, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN demande que des délais de paiement soient accordés ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [W] [Q] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 15 décembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [Q] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN ;

CONSTATE le désistement de la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN de sa demande de résiliation pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que le bail conclu le 20 janvier 2022 entre la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN et Monsieur [W] [Q] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 29 juin 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Q] à payer à la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN la somme de 2 158,42 € arrêtée au 13 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [W] [Q] à se libérer en 14 mensualités de 150 €, la 15ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [W] [Q] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation des baux reprendra ses effets à compter du 12 août 2024 et Monsieur [W] [Q] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible et :

— CONDAMNE Monsieur [W] [Q] à payer à la SCIC d’HLM LE TOIT FOREZIEN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur justificatifs), qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, à compter du 15 décembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— DIT que faute par Monsieur [W] [Q] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Q] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE