Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05915 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBLR

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 17 Février 2026

ENTRE :

E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir,

ET :

Monsieur [M] [G]

né le 24 Avril 1992 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 4 mars 2022, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a donné à bail à Monsieur [M] [G] un logement situé [Adresse 3] ([Adresse 4]), moyennant un loyer mensuel révisable de 244,53 euros outre une provision mensuelle sur charges de 141,29 euros.

L’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a fait délivrer le 13 mai 2025 à Monsieur [M] [G] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 861,46 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Par courrier en date du 14 mai 2025, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 31 juillet 2025, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a attrait Monsieur [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de location de plein droit par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, subsidiairement pour défaut de paiement des loyers, ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour le même motif,ordonner son expulsion du logement, et de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin est,supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,le condamner au paiement de la somme de 2153,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2025 (mois de juin 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts,le condamner au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 1er août 2025.

A l’audience de plaidoirie du 17 février 2026, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE, représenté par sa chargée de contentieux munie d’un pouvoir plaidant oralement et se référant à son dossier, a maintenu ses demandes, à l’exception de la demande de résiliation pour défaut d’assurance et a actualisé sa créance locative à la somme de 4585,86 euros, échéance de janvier 2026 inclus. Il s’est opposé à l’octroi d’un délai de paiement.

Monsieur [M] [G] a comparu en personne. Il a expliqué avoir fait un « burn out » et avoir prêté environ 15/20000 euros à sa mère. Il a justifié avoir conclu un CDI le 6 janvier 2025 et a ajouté percevoir 1700 euros par mois. Il a sollicité le bénéfice d’un échéancier à hauteur de 150 euros par mois.

La production d’un décompte faisant état de la reprise du paiement du loyer courant a été autorisée dans le cadre d’une note en délibéré avec date butoir au 4 avril 2026.

Par mail en date du 2 avril 2026 envoyé au greffe, l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE a communiqué un décompte justifiant du versement de deux fois la somme de 600 euros les 10 et 29 mars 2026.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît donc qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [M] [G] le 13 mai 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 861,46 euros, échéance de mars 2025 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [M] [G] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 14 juillet 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement.

L’analyse du relevé de compte atteste que selon dernier décompte communiqué, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de 4278,1 euros, échéance de mars 2026 inclus, déduction faite des sommes de 94,68 euros et de 131,11 euros de frais de procédure refacturés et non justifiés.

Il convient donc de condamner Monsieur [M] [G] à payer la somme de 3291,68 euros à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Cependant, compte tenu de la demande du locataire et de la justification des paiements des loyers de février et mars 2026, outre la somme supplémentaire mensuelle de 150 euros, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [M] [G] un délai de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer, ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, la somme de 150 euros par mois pendant 28 mois, la 29ème et dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de mars 2026 inclus),

— Monsieur [M] [G] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,

— et faute pour Monsieur [M] [G] d’avoir libéré les lieux (logement + garage) de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas la mauvaise foi de Monsieur [M] [G] laquelle ne peut se déduire du seul défaut de paiement de loyers.

Il y a donc lieu de débouter l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE de sa demande de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [G] aux dépens de l’instance lesquels seront recouvrés selon les règles de l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 4 mars 2022 conclu entre l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE et Monsieur [M] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 14 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à payer à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE la somme de 4278,1 euros, échéance de mars 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [G] à se libérer en 28 mensualités de 150 euros, la 29ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [M] [G] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [M] [G] devra régler à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute pour Monsieur [M] [G] d’avoir libéré les lieux (logement + garage) de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] au paiement des dépens ;

DEBOUTE l’E.P.I.C HABITAT & METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE