Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03225 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I2XS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [K] [X], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [V] [D]

né le 20 Mai 1984

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 14 août 2020, l’OPH [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [L] [D] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3][Localité 2] [Adresse 4] [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 295,84 € hors charges.

Par avenant du 17 janvier 2024, suite au décès de Madame [L] [D], un transfert de bail au nom de son fils, Monsieur [V] [D], a été opéré, ce dernier devenant seul titulaire du bail.

Par courrier simple du 23 septembre 2024, l’E.P.I.C Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, venant aux droits de l’OPH [Localité 1] HABITAT, a informé la CAF de la [Localité 1] de la dette locative de Monsieur [V] [D], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

Des loyers étant restés impayés, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 237,69 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, notifié au représentant de l’État du département le 26 juin 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC DEUX FLEUVES LOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Monsieur [V] [D] au paiement des sommes suivantes :

1 545,68 €, au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;400 euros à titre de dommages et intérêts ;300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement visant la clause résolutoire ;- condamner Monsieur [V] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux.

À l’audience du 25 novembre 2025, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, dûment représenté par son chargé de contentieux, a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 1 098,52 € au 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. L’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a indiqué qu’un échéancier de 50 euros par mois en plus du loyer courant était respecté et que, dès lors, il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [V] [D], comparant en personne, a expliqué percevoir environ 561 euros par mois au titre du RSA et avoir été victime d’une cyberattaque sur son compte en banque en août 2025. Il a précisé avoir déposé un dossier de surendettement la veille de l’audience. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé d’apurer sa dette en réglant des mensualités de 50 euros, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe du tribunal le 13 novembre 2025. Il est indiqué que Monsieur [V] [D], bénéficiaire du RSA, a mis en place avec le bailleur un plan d’apurement de la dette à hauteur de 50 euros par mois, globalement respecté excepté l’échéance du mois d’août 2025, en raison d’un incident bancaire lié à une arnaque. Il envisage de déposer un dossier de surendettement. Il est séparé et dispose d’un droit de visite et d’hébergement sur son enfant placé en famille d’accueil.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation le 26 juin 2025 au représentant de l’État dans le département, plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 août 2020, du commandement de payer délivré le 24 février 2025, et du décompte de la créance en date du 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, que l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat rapporte la preuve de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus).

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [D] à payer à l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, la somme de 1 098,52 € arrêtée selon décompte du 21 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 17 août 2020 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et impartissant un délai de six semaines pour régler la somme principale de 1 237,69 euros a été signifié à Monsieur [V] [D] le 24 février 2025.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire et ce nonobstant le délai mentionné dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [V] [D] le 24 février 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 237,69 euros.

Or, conformément au décompte actualisé produit, Monsieur [V] [D] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [V] [D] a repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant. En effet, il ressort du décompte qu’il a versé la somme de 219,08 euros le 8 octobre 2025, alors que le loyer résiduel s’élevait à 190 euros pour ce mois. En outre, un plan d’apurement a été mis en place avec le bailleur, prévoyant des versements mensuels de 50 euros par mois.

Durant l’audience, il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, outre le paiement des loyers courants. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, ainsi que de la diminution de la dette et des efforts fournis par le locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Dans ce cas, faute pour lui de quitter les lieux, Monsieur [V] [D] pourra en être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivré en application de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce avec en tant que de besoin le concours de la force publique.

En outre, du fait de l’occupation sans droit ni titre, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [V] [D].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [D] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 12 juin 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 17 août 2020 conclu entre l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Monsieur [V] [D] (suite à l’avenant en date du 17 janvier 2024 transférant à ce dernier le droit au bail) concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies le 25 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 1 098,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 novembre 2025, (mensualité d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [V] [D] à s’acquitter de la dette en 22 mois, en procédant à 21 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant ce délai de 22 mois ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’EPIC DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement à bonne date d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE, en ce cas, à défaut de départ volontaire des lieux, l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat à faire procéder, au besoin avec l’aide de la force publique, à l’expulsion de Monsieur [V] [D] ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 6] [Localité 3], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [V] [D] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Deux Fleuves [Localité 1] Habitat de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 24 février 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’EPIC Deux Fleuves [Localité 1] Habitat de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE