Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03891 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4OA

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Février 2026

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Q] [I], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [B] [O] [A]

né le 24 Février 2026

demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2018, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [B] [O] [A], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 268,46 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 43,84 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 268 euros.

Par courrier simple du 14 avril 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 10 janvier 2024 à Monsieur [B] [O] [A] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1158,34 euros, outre 87,73 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 août 2025, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [B] [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,

— en conséquence, voir dire et ordonner qu’il sera tenu de quitter les lieux, lui, sa famille et tous occupants de leur chef,

— voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  1719,69 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  400 euros, à titre de dommages-intérêts,

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  400 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 13 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 24 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec un pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 2780,38 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Monsieur [B] [O] [A], défendeur, a comparu personnellement à l’audience susvisée. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Afin d’apurer sa dette locative, il sollicite la mise en place d’un échéancier à hauteur de 100 euros par mois.

Questionné sur ses revenus mensuels, il déclare percevoir la rémunération de formation de France Travail (RFFT).

En réponse, la bailleresse s’oppose à tout octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 3] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 14 avril 2023. La situation d’impayés de Monsieur [B] [O] [A] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 3] le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« X – Clause résolutoire », page 13) a été signifié au locataire le 10 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1158,34 euros n’a pas été réglée par Monsieur [B] [O] [A] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [B] [O] [A] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 11 mars 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [B] [O] [A], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Monsieur [B] [O] [A], qui n’a pas repris le paiement du loyer courant, ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [B] [O] [A] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [O] [A] et de dire que faute par Monsieur [B] [O] [A] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 2780,38 euros, incluant 38,1 (7,62 x 5) euros de pénalités d’enquête sociale, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [O] [A], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 2742,28 (2780,38 – 38,1) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [B] [O] [A] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 2742,28 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [O] [A] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [B] [O] [A] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [B] [O] [A] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [B] [O] [A] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1158,34 euros du 10 janvier 2024, de l’assignation du 12 août 2025, des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 13 août 2025 et à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 14 avril 2023.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1158,34 euros du 10 janvier 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 30 octobre 2018, conclu entre la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [B] [O] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 11 mars 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [A] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 2742,28 euros, arrêtée au 31 janvier 2026, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [B] [O] [A] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [B] [O] [A] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DÉBOUTE la SA d’HLM ALLIADE HABITAT de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] [A] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1158,34 euros du 10 janvier 2024, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 3] du 12 août 2025, de l’assignation du 12 août 2025 et de la dénonce à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 14 avril 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 4], le 18 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE